PGS.TS Trần Đình Thiên, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam , Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng trình bày tại hội thảo
Tại phiên tọa đàm chuyên sâu trong khuôn khổ hội thảo "Thị trường bất động sản 2026 - Định vị tài sản chiến lược giữa biến động" diễn ra vào ngày 2/4, các chuyên gia đã có nhiều ý kiến đánh giá về vấn đề "Định vị tài sản chiến lược giữa biến động".
Theo đó, PGS.TS Trần Đình Thiên, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam , Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng cho biết thị trường hiện tồn tại hai dòng tiền vận động song song, trong đó dòng tiền hiện hữu với quy mô rất lớn đang tái định hình toàn bộ diện mạo bất động sản Việt Nam.
Theo ông Thiên, Việt Nam đang bước vào giai đoạn “vươn mình” để tiệm cận các chuẩn mực toàn cầu, kéo theo sự thay đổi trong cách dòng tiền vận hành. Dù lãi suất và tín dụng vẫn là lực cản trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn, đây không phải yếu tố quyết định. “Nhà đầu tư cần nhìn vào mạch đập của dòng tiền quốc gia thay vì bị cuốn theo biến động nhất thời”, ông nhấn mạnh.
Cùng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá thị trường về tổng thể vẫn có “thể chất tốt”, với nền tảng tăng trưởng được tích lũy suốt hơn 20 năm. Đặc biệt, làn sóng đầu tư công giai đoạn 2024 - 2025 đã đóng vai trò như “liều doping” giúp thị trường phục hồi rõ nét.
Tuy nhiên, bức tranh không hoàn toàn màu hồng. Theo ông Đính, thị trường đang tồn tại những “căn bệnh” nội tại, nổi bật là sự mất cân đối cung - cầu. Nguồn cung thiếu kiểm soát khiến chất lượng sản phẩm chưa đồng đều, trong khi phân khúc phục vụ đầu tư lại lấn át nhu cầu ở thực.
Toàn cảnh tọa đàm
Đáng nói, dù lực cầu trên thị trường vẫn rất mạnh, nhưng lại không được đáp ứng đúng và đủ do vướng mắc thể chế, khiến dòng tiền trong dân chưa được khai thác hiệu quả. “Nếu nhà đầu tư tiếp tục chọn sai sản phẩm, nguy cơ khủng hoảng hoặc vỡ nợ là hoàn toàn có thể xảy ra”, ông Đính cảnh báo.
Trong bối cảnh đó, các chuyên gia cho rằng dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển về các khu vực giáp ranh TP.HCM nơi quỹ đất còn dồi dào, giá trị chưa bị đẩy lên quá cao và hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng kết nối liên vùng.
Dù ngắn hạn vẫn còn nhiều thách thức về vốn và pháp lý, nhưng về dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được đánh giá tích cực nhờ nền tảng thể chế ngày càng hoàn thiện. Vấn đề cốt lõi lúc này không còn là “có tiền hay không”, mà là “tiền sẽ chảy về đâu” và câu trả lời đang dần nghiêng về những khu vực mới nổi, nơi giá trị thực bắt đầu lên tiếng.