Dự báo bất ngờ về thị trường bất động sản 2026: Khó lặp lại kịch bản căng thẳng như năm 2022

Chia sẻ tại Hội nghị bất động sản Việt Nam - VRES 2025, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết thị trường bất động sản năm 2025 bước vào trạng thái phục hồi nhưng phân hóa tùy khu vực và phân khúc.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, so với quý 1/2023, mức độ quan tâm đối với bất động sản bán trên toàn quốc đã tăng trở lại, đi cùng xu hướng giá bán tiếp tục tăng tại khu vực có nhu cầu ở thật hoặc được hưởng lợi từ hạ tầng.

Kết quả khảo sát với môi giới của Batdongsan.com.vn trong quý 4/2025 cho thấy bức tranh phân hóa ngày càng rõ nét so với quý trước. 48% môi giới nhận định giao dịch giảm, chỉ 14% ghi nhận tăng và 35% đánh giá giao dịch ổn định.

Trong bối cảnh đó, chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường khi 37% môi giới tham gia khảo sát cho biết giao dịch tăng, phản ánh nhu cầu ở thật vẫn được duy trì. Nhà riêng cũng giữ nhịp tốt với 26% môi giới báo giao dịch tăng và hơn một nửa cho biết thị trường ổn định.

Ở chiều ngược lại, đất nền và biệt thự có dấu hiệu giảm nhiệt với khoảng 40% môi giới cho biết giao dịch giảm. Nhà phố cũng rơi vào quỹ đạo chững lại khi 29% môi giới ghi nhận giao dịch giảm và một nửa cho biết thị trường đi ngang.

Khảo sát cũng ghi nhận điểm sáng là phần lớn môi giới đều tin rằng chung cư và nhà riêng sẽ tiếp tục là hai phân khúc dẫn dắt thị trường trong 6 tháng tới.

Ông Tuấn cho rằng, giá chung cư sẽ tiếp tục tăng trong đầu năm 2026, nguyên nhân là do nguồn cung chung cư cao cấp kéo mặt bằng giá tăng. Ngoài ra, nhu cầu ở thực cùng giá đất và chi phí xây dựng tăng, trong khi nguồn cung chưa đáp ứng đủ. Khách hàng cũng có xu hướng chuyển từ nhà riêng sang chung cư với cơ sở hạ tầng hoàn thiện.

Ngoài chung cư thì phân khúc nhà ở riêng lẻ, nhà thổ cư cũng được dự báo có thể tiếp tục sẽ tăng trưởng khoảng 31% trong năm 2026. Hiện dù lượng giao dịch giảm nhưng giá bán của phân khúc này phổ biến trong quý IV/2025 vẫn khá cao.

Đi sâu vào hai thị trường lớn nhất cả nước, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng điểm khác biệt nổi bật nằm ở động lực phục hồi. Hà Nội đang bật lên nhờ nhu cầu bất động sản ở thật trong nội đô kết hợp với hiệu ứng lan tỏa từ các tuyến vành đai, tạo lực kéo cho phân khúc chung cư và nhà riêng.

Trong khi đó, thị trường bất động sản TP.HCM được thúc đẩy bởi các dự án hạ tầng liên kết vùng và sự nổi lên của các đô thị vệ tinh, đáp ứng nhu cầu dịch chuyển ra ngoài trung tâm.

Nhận định về thị trường bất động sản trong ngắn hạn, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết hiện chưa xuất hiện dấu hiệu sốt đất diện rộng, các điểm nóng chủ yếu liên quan đến câu chuyện sáp nhập địa giới hành chính, còn giao dịch vẫn tập trung ở căn hộ và nhà riêng tại các đô thị lớn.

"Trong ngắn hạn thị trường có thể còn thăm dò nhưng xét về trung và dài hạn, chu kỳ phục hồi đã bắt đầu từ năm 2024 và vẫn còn nhiều dư địa. Tôi cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn. Kịch bản căng thẳng như năm 2022 rất khó lặp lại", ông Quốc Anh nói.