Dự thảo Luật Đất đai chưa đảm bảo tính thống nhất với các luật liên quan

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam ( VCCI ) vừa góp ý về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đó, VCCI chỉ ra một số quy định chưa đảm bảo tính thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.

VCCI kiến nghị xem xét lại các quy định liên quan đến giao đất, cho thuê đất trong trường hợp chấp thuận nhà đầu tư

Cụ thể, Theo quy định tại Điều 6 Dự thảo, “cá nhân người nước ngoài” không được xem là người sử dụng đất, không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

Tuy nhiên, theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014, người nước ngoài được thừa nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng theo Dự thảo thì lại không được thừa nhận quyền sử dụng đất. Điều này dường như chưa phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”.

Bên cạnh đó, với quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Điều 191) cũng đang “vênh” với 2 luật trên. Bởi Dự thảo quy định “người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận…”.

Nhưng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản quy định chỉ trường hợp chủ đầu tư kinh doanh bất động sản kinh doanh bất động sản theo hình thức bán có sẵn thì mới cần phải có Giấy chứng nhận, các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là các trường hợp không yêu cầu phải có giấy chứng nhận (Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở).

VCCI cũng đề nghị Dự thảo điều chỉnh lại quy định liên quan đến Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu vực đô thị, khu nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê (Điều 216) và các quy định trên để đảm bảo tính thống nhất của luật.

Thứ hai, VCCI cho rằng Dự thảo đang có độ “vênh” với một số quy định của Luật Đầu tư .

Trong đó, về điều kiện về năng lực của đơn vị thực hiện điều tra, đánh giá đất đai (Điều 34) quy định Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quy định “điều kiện về năng lực của đơn vị thực hiện điều tra, đánh giá đất đai”.

Thế nhưng Luật Đầu tư 2020, “kinh doanh dịch vụ tư vấn điều tra, đánh giá đất đai” là ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Theo quy định tại khoản 3 Điều 7 Luật Đầu tư 2020, Bộ không có thẩm quyền quy định về điều kiện kinh doanh, vì vậy đề nghị bỏ quy định này.

Về quy định giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 63). Quy định bất cập có thể dẫn đến việc khi thực hiện trên thực tế, chủ đầu tư các dự án bị di dời trên sẽ không biết phải thực hiện thủ tục gì (có phải thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư không?).

Để tránh khoảng trống pháp lý và lúng túng trong quá trình thực hiện, đề nghị cần có sự điều chỉnh ở pháp luật về đầu tư để giải quyết cho trường hợp quy định tại điểm g, I Điều 63 Dự thảo.

Quy định về thủ tục đầu tư dự án bất động sản tại Dự thảo vẫn "vênh" với Luật Đầu tư

VCCI cũng chỉ ra quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Điều 128) bởi đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư quy định tại khoản 2 Điều 15 Luật Đầu tư 2020 và khoản 3 Điều 128 Dự thảo đang có sự khác nhau. Đề nghị xem xét để đảm bảo tính thống nhất.

VCCI cũng kiến nghị xem xét lại các quy định liên quan đến giao đất, cho thuê đất trong trường hợp chấp thuận nhà đầu tư; Thời hạn sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư, điều chỉnh, gia hạn thời hạn sử dụng đất của dự án (Điều 144).

Thứ ba, cũng theo VCCI, Luật Đất đai và Luật Quy hoạch 2017 đang có sự bất cập. Cụ thể, Luật Quy hoạch 2017 quy định quy hoạch tổng thể quốc gia là cơ sở để lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia. Tuy nhiên, trong căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia tại Điều 40 Dự thảo lại không thấy căn cứ vào “quy hoạch tổng thể quốc gia”.

Đề nghị bổ sung “quy hoạch tổng thể quốc gia” vào quy định tại khoản 2 Điều 40 Dự thảo để đảm bảo thống nhất với Luật Quy hoạch 2017

Mặt khác, Điều 40, 44, 45, 46 Dự thảo quy định về trình tự, thủ tục lập, nội dung quy hoạch sử dụng đất quốc gia, trong đó có một số quy định chưa thực sự thống nhất với pháp luật về quy hoạch.