FiinGroup: Chất lượng tín dụng một số nhà phát hành trái phiếu BĐS đang rất yếu, các ngân hàng cần cẩn trọng

Sự kiện Evergrande gây ra nhiều lo ngại cho nhà đầu tư về những ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường tài chính. Trong báo cáo mới phát hành, FiinGroup đã đưa đánh giá về một số dữ liệu và ngụ ý về sức khỏe tín dụng của các doanh nghiệp Bất động sản của Việt Nam.

Theo nhóm phân tích, tín dụng bất động sản tại Việt Nam chưa ở mức "nóng" như Trung Quốc nhưng chất lượng tín dụng một số nhà phát hành trái phiếu bất động sản Việt Nam cũng đang rất yếu trong khi chính các ngân hàng thương mại và các công ty chứng khoán là các đơn vị mua chính trái phiếu này.

Mặc dù ngành BĐS Trung Quốc và Evergrande có những đặc thù riêng về mức độ luân chuyển của hàng tồn kho cũng như mặt bằng giá nhà ở trong tương quan với thu nhập khả dụng của người dân, nhưng FiinGroup đặc biệt lưu ý là chất lượng tín dụng các nhà phát hành chưa niêm yết trong nước vốn có năng lực tài chính yếu hơn nhiều so với các doanh nghiệp niêm yết và kể cả yếu hơn Evergrande.

Phân tích của FiinGroup chỉ ra rằng rất nhiều trong các nhà phát hành là các công ty dự án và các đợt phát hành hầu hết đều có tài sản đảm bảo hoặc dòng tiền được giám sát bởi ngân hàng đại lý. Tuy nhiên, điều này chỉ có tác dụng nhiều hơn trong việc tạo áp lực cho nhà phát hành và thực tế đã chứng minh việc xử lý tài sản thế chấp sẽ kéo dài và lợi nhuận có thể không như mức kỳ vọng.

Cơ cấu trái phiếu chiếm khoảng 46% tổng nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản và do đó chất lượng tín dụng của các đơn vị này không chỉ là vấn đề của thị trường trái phiếu mà còn ảnh hưởng tới chất lượng tín dụng của hệ thống ngân hàng.

FiinGroup cho rằng quy mô tín dụng qua kênh TPDN đã trở nên khá lớn, chiếm khoảng 12% dư nợ tín dụng ngân hàng và khoảng 15% GDP mặc dù nếu loại bỏ phần trái phiếu ngân hàng thì giá trị lưu hành trái phiếu chỉ chiếm khoảng 7,8% GDP.

Trong khi tín dụng ngân hàng được kiểm soát chặt chẽ hơn với những quy định cụ thể thì rủi ro TPDN theo FiinGroup là lớn hơn rất nhiều. Thực tế trên các thị trường vốn trên thế giới thì tỷ lệ vỡ nợ trong vòng 5 năm hiện ở mức khá cao: 15% với các nhà phát hành có mức xếp hạng có tính đầu cơ (dưới mức BBB).

Trong bối cảnh ảnh hưởng của Covid-19 đến dòng tiền tạm thời của doanh nghiệp và môi trường lãi suất thấp hiện nay, TPDN đang là cách thức hợp lý để các ngân hàng và nhà đầu tư tổ chức có thể giúp tái cấu trúc kỳ hạn của tín dụng bất động sản và tài trợ vốn cho các chủ đầu tư BĐS.

Như lịch sử đã chứng minh, ngân hàng và bất động sản có mức độ phụ thuộc rất lớn. Do đó, theo FiinGroup, đây là lúc ngân hàng và các nhà đầu tư tổ chức cần rà soát và đánh giá kỹ lưỡng về chu kỳ của ngành BĐS và đưa ra các biện pháp hỗ trợ và tái cấu trúc tùy theo đặc thù của từng phân khúc cho vay cũng như đặc thù của từng chủ đầu tư, từng dự án. Đối với các khoản tín dụng mới, nhóm phân tích cho rằng, các định chế tài chính cần thận trọng trong việc lựa chọn các dự án và chủ đầu tư bất động sản để phù hợp với khẩu vị rủi ro của mình.