Giá bất động sản "khựng lại" để chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới?

Nghịch lý thanh khoản chững, giá vẫn tăng

Thị trường bất động sản năm 2022 đã chứng kiến một nghịch lý, trong khi giá nhà liên tục thiết lập mặt bằng mới thì thanh khoản có chiều hướng chững lại. Nguyên nhân bởi thiếu nguồn cung nghiêm trọng từ các dự án đã tạo cơ hội cho sốt ảo đất nông nghiệp, đất vườn xảy ra khắp nơi.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản trong năm 2021, Bộ Xây dựng đã báo cáo Thủ tướng Chính phủ khi một số khu vực, đặc biệt là phân khúc đất nền tại một số khu vực dự kiến lên quận, sáp nhập hoặc có hệ thống hạ tầng giao thông chạy qua... tăng giá đột biến. Ông Khởi cũng cho biết thêm, giá bất động sản tăng cao có nhiều nguyên nhân, một phần do nguồn cung hạn chế, tín dụng điều chỉnh chưa tốt, thông tin về thị trường chưa kịp thời, chặt chẽ, chính xác...

Nhìn ở góc độ doanh nghiệp, một chủ đầu tư lớn tại cũng cho biết hiện nay làm được một dự án khá "vất vả" bởi vướng mắc trong thủ tục hành chính. Thậm chí, có những dự án chạy thủ tục hơn 5 năm, đến thời điểm ra hàng nhưng vẫn bị thiếu một số giấy tờ nên vẫn phải nằm "chờ". Do không có dự án mới nên giá đã tăng nhiều.

Trong 3 năm gần đây, nguồn cung của thị trường BĐS bị sụt giảm mạnh do vướng pháp lý và đại dịch. Đây là nguyên nhân khiến giá BĐS tăng thời gian qua và sẽ tiếp tục tăng thời gian tới. Do pháp lý có độ trễ khá lớn, thông thường các quy định mới sẽ đi vào thực tiễn trong vòng 1 năm. Vì vậy trong suốt thời gian chờ gỡ vướng pháp lý, nguồn cung BĐS vẫn bị ảnh hưởng và giá nhà đất vẫn có xu hướng tăng trong những quý đầu năm 2022.

Hiện nay, dù thị trường nhìn chung có dấu hiệu chững lại, nhưng những dự án có chủ đầu tư uy tín vẫn duy trì được mức giá cao và giao dịch thường xuyên dù có vẻ âm thầm hơn trước. Thực tế cũng chứng minh sau giai đoạn chững lại rất ngắn ngủi 2011-2012, thị trường đã tăng giá liên tục. Sau 10 năm, giá BĐS đã tăng mạnh, thậm chí đã tăng giá gần chục lần. Do đó không ít chuyên gia cũng nhận định giai đoạn khựng lại này chỉ là khoảng lặng trước chu kỳ tăng giá mới. Đây là lúc các nhà đầu tư cần cân não để chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản.

Giá bất động sản đang ở "quãng nghỉ" để chuẩn bị cho chu kỳ mới

Mặc dù thị trường bất động sản neo ở giá cao nhưng theo đánh giá, đây chỉ là tình trạng khựng lại tạm thời bởi thị trường bất động sản có quá nhiều tăng trưởng, giá khó có thể quay đầu giảm xuống. Nguyên nhân bởi thị trường hiện được hậu thuẫn bởi nhiều lực đỡ.

Trả lời trên truyền thông mới đây ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, năm 2022 sẽ là năm bản lề khi Chính phủ quyết tâm đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, trong đó nhóm dự án hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn. Thực tiễn cho thấy cứ một đồng đầu tư công sẽ kích thích đầu tư xã hội từ 8 - 10 đồng. Nếu giải ngân đầu tư công hàng chục nghìn tỉ đồng sẽ kích thích thị trường ở quy mô hàng trăm nghìn tỉ đồng. Đây sẽ là cú hích cực lớn khiến giá BĐS tiếp đà tăng của những năm trước và kỳ vọng thị trường BĐS cũng sẽ khởi sắc hơn, nhất là khởi sắc về giao dịch.

Không chỉ hạ tầng, ông Phạm Lâm đánh giá gói kích thích kinh tế lớn nhất lịch sử mà Chính phủ đưa ra để phục hồi kinh tế cũng tác động đến thị trường BĐS, giúp thị trường này tăng trưởng. "Trong trường hợp kinh tế biến động, dòng vốn vẫn tìm kênh trú ẩn an toàn là BĐS. Trong điều kiện kinh tế phát triển bình thường, BĐS tăng trưởng ổn định. Còn khi kinh tế tăng trưởng nóng, giá đất tăng nhanh. Diễn biến thị trường của giai đoạn 2020 - 2021 là một minh chứng, dù dịch bệnh, kinh tế khó khăn nhưng giá nhà đất vẫn leo thang, thời điểm này mục tiêu tìm kênh trú ẩn an toàn cao hơn đầu tư", ông Phạm Lâm phân tích.

Cùng quan điểm với ông Lâm, các chuyên gia cũng kỳ vọng thị trường sẽ phục hồi mạnh mẽ là tâm lý sở hữu nhà đất khá mạnh của người Việt được truyền qua nhiều thế hệ và có xu hướng tăng lên chứ không giảm xuống. Do đó, thị trường đầu tư BĐS và khả năng tăng giá tài sản, đặc biệt ở nhóm liền thổ chịu ảnh hưởng rất lớn bởi tâm lý đám đông. Các hiện tượng sốt đất, tăng giá nhà, đầu cơ tài sản từng diễn ra hàng thập kỷ qua đều bắt nguồn từ tâm lý này. Vì vậy, biến số này tiếp tục tác động đến việc tăng giá BĐS trong năm nay.

Cùng với đó, các nhà đầu tư chuộng bất động sản vì tỷ suất sinh lời cao, ít biến động theo ngày và là kênh đầu tư tương đối an toàn. Tâm lý nhà đầu tư thích giữ tiền trong tài sản dài hạn. So về tỷ suất lợi nhuận, bất động sản là kênh đầu tư hấp dẫn hơn so với những kênh khác. Hơn thế nữa nhu cầu về nhà ở, về giao dịch mua bán trong dân tại Việt Nam vẫn rất lớn, không hề suy giảm vì dịch bệnh. Dù kinh tế khó khăn nhưng nhu cầu nhà ở vẫn luôn cao, điều này sẽ tiếp tục là tiền đề để bất động sản thu hút dòng tiền lớn trong dân.

"Thị trường bất động sản được nhận định đang đứng trước nhiều thách thức như nguồn vốn từ ngân hàng co hẹp, giá liên tục tăng cao, siết thuế chuyển nhượng bất động sản…. Song, điều này không nghĩa rằng, bất động sản đang mất đi tính hấp dẫn trong đầu tư", ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cho biết.

Có thể thấy, hàng loạt yếu tố cấu thành giá nhà đất tăng nên thời gian tới giá BĐS khó giảm mà vẫn có xu hướng tiếp tục tăng lên. Chính vì vậy, Chính phủ cần tăng cường thêm các chính sách hỗ trợ làm nhà giá rẻ, nhà ở xã hội để những người thu nhập thấp...Cùng với đó, mở nguồn cung cho thị trường bất động sản, hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà bởi hiện nay nhu cầu mua cả nhà ở giá rẻ và nhà ở chất lượng trên thị trường vẫn rất lớn.