Giá chung cư Hà Nội cao, gói 120.000 tỷ đồng có phải "cứu cánh" để hạ giá?

Giá chung cư Hà Nội tăng 77% trong năm 2023

Theo một nghiên cứu về thị trường bất động sản của NetCredit tại Mỹ, Hà Nội nằm trong nhóm các thủ đô trên thế giới có giá nhà ở vượt xa nhất so với thu nhập bình quân của người dân. Tính đến đầu năm 2024, giá chung cư tại nội thành Hà Nội đã tăng 77% trong năm qua, tương đương 45 năm thu nhập bình quân của người lao động.

Trong khi đó, thống kê mới nhất của Savills chỉ ra, giá chung cư Hà Nội ghi nhận tại thời điểm cuối năm 2023 có mức từ 51 - 70 triệu đồng/m2, lập ngưỡng giá mới, chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% so với cùng kỳ năm 2022. Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng các căn bán được. Các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023, tăng từ mức 3% trong năm 2019, các căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần. Đáng chú ý, chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng.

Theo Savills Hà Nội, phân khúc nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng về giá là do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Việc hạn chế về nguồn cung trên thị trường vẫn còn tiếp tục, dẫn đến giá chung cư sơ cấp trung bình toàn thị trường sẽ tiếp tục tăng cao.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, trong điều kiện hạn chế về nguồn cung và giá chung cư ở ngưỡng cao, người mua nhà có thể kỳ vọng vào nguồn cung mới đến từ việc cơ sở hạ tầng phát triển. Các dự án đầu tư hạ tầng như đường Vành đai 3,5 và 4 sẽ mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội, hướng tới không tập trung nguồn cầu ở các khu vực nội thành, khu vực trung tâm. Cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở ra các tỉnh và khu vực lân cận với giá cả hợp lý và quỹ đất lớn hơn.

"Thị trường đang chứng kiến một sự mất cân đối giữa nguồn cầu và nguồn cung căn hộ tại Hà Nội, đặc biệt với các sản phẩm ở phân khúc vừa túi tiền. Tuyến metro và các đường vành đai khi được hoàn thiện sẽ thúc đẩy xu hướng dịch chuyển dần ra ngoài trung tâm", bà Hằng nhận định.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguồn cung loại hình căn hộ chung cư sẽ khó có đột phá. Căn hộ chung cư từ phân khúc bình dân đến trung, cao cấp sẽ tiếp tục khan hàng dẫn đến giá bán khó giảm, thậm chí sẽ tăng. 

"Các giao dịch hướng đến nhu cầu ở thực sẽ ngày càng nhiều hơn. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường nói chung sẽ khó cao vì nguồn cung nhà ở giá rẻ hạn hẹp. Trong năm 2024, giá chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 - 8%. Trong đó, giá chung cư cao cấp tăng nhiều nhất", ông Đính chia sẻ.

Tăng nguồn cung nhà ở xã hội sẽ giảm bớt giá chung cư?

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội đánh giá, sự chuyển dịch nhu cầu của người mua hiện nay đang tập trung vào phân khúc chung cư vì đây là một trong những sản phẩm có mức giá phù hợp để người dân có thể chi trả. Trong bối cảnh cầu nhiều, cung ít thì việc tăng giá là tất yếu, mặt bằng giá chung cư còn tiếp tục neo ở mức rất cao. Với những dự án đang xây dựng và mới mở bán, biên độ tăng giá sẽ cao hơn, bởi các chủ đầu tư đang chịu áp lực lớn về chi phí đầu vào. 

"Dự báo, giá chung cư sẽ tiếp tục tăng trong nhiều năm tới. Bởi lẽ, nhu cầu là rất lớn nhưng nguồn cung không thể đáp ứng. Do đó, cần có giải pháp tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt nhà ở xã hội. Điều này sẽ phần nào giúp giá chung cư, nhà ở giảm bớt. Trong đó, việc giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cần tiếp tục đẩy mạnh, các Bộ ngành cũng cần thêm giải pháp để thu hút doanh nghiệp để sớm cải thiện nguồn cung nhà ở xã hội ”, ông Điệp phân tích.

THeo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ thúc đẩy doanh nghiệp đầu tư vào dự án nhà ở xã hội để tiếp cận vốn vay lãi suất thấp (8,7% một năm), giúp tăng nguồn cung nhà giá rẻ trên thị trường. 

"Gói tín dụng này sẽ có tác động tích cực đến các chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhờ mức lãi suất cạnh tranh. Dự báo gói 120.000 tỷ có thể kích thích sự đua nhau của các doanh nghiệp bất động sản trong việc thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhằm tận dụng cơ hội tiếp cận vốn vay rẻ này", ông Châu nhận định. 

Chủ tịch HoREA cũng cho rằng trong hoàn cảnh thị trường nhà ở hiện nay, có sự chênh lệch về cung và cầu giữa nhà giá cao và nhà giá thấp. Việc các doanh nghiệp đăng ký xây dựng nhiều nhà ở xã hội có thể giúp cân bằng lại tình hình cung cầu nhà ở. Nếu các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội với số lượng như đã thông báo, điều này sẽ mở ra cơ hội cho những người có thu nhập trung bình thấp và những người yếu thế trong xã hội để có thể sở hữu một căn nhà an cư.

"Ngoài việc tranh thủ nguồn vốn với mức lãi suất rẻ, việc tham gia vào phân khúc nhà ở xã hội cũng là giải pháp để các doanh nghiệp cơ cấu lại sản phẩm, giảm giá những căn nhà có giá cao và tăng cường cung cấp những sản phẩm vừa túi tiền, từ đó cải thiện thanh khoản của họ trong thời điểm hiện tại khi thanh khoản đang gặp nhiều khó khăn", ông Châu phân tích.