Giá đất nền quanh dự án đường Vành đai 4 giảm mạnh, nhà đầu tư có nên xuống tiền?

Giá đất nền quanh dự án đường Vành đai 4 đi ngang suốt nửa năm

Tháng 6/2022, Quốc hội thông qua nghị quyết về chủ trương đầu tư xây dựng dự án đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô, giá đất nền nhiều khu vực có quy hoạch đường Vành đai 4 đi qua đã tăng vọt, nhiều nơi có hiện tượng "sốt đất". 

Đơn cử, giá đất nền huyện Mê Linh tại một số khu vực dự án đã thiết lập mức giá dao động khoảng 25 - 55 triệu đồng/m2. Còn tại huyện Đan Phượng, giá đất nền vị trí mặt đường được chào bán với giá 50 - 60 triệu đồng/m2. Ngay cả những mảnh đất trong các ngõ tại các xã Bình Minh, Liên Hà, Liên Trung,... cũng có giá trên 20 triệu đồng/m2, tăng 20 - 30% so với thời điểm trước đó.

Thậm chí, giá đất nền Hoài Đức thời điểm đó có nơi tăng đến 130 triệu đồng/m2 với vị trí có mặt tiền kinh doanh đẹp. Còn khu vực đất trong các ngõ nhỏ tại xã Kim Chung, Song Phương, La Phù,... có mức giá trên dưới 30 triệu đồng/m2. Cùng thời điểm, giá đất nền huyện Thanh Oai tăng lên mức 50 - 60 triệu đồng/m2, những khu vực có vị trí đẹp.

Tuy nhiên, sau đó 1 năm, tới tháng 6/2023, giá đất nền quanh Vành đai 4 đã có xu hướng giảm và giảm lượng giao dịch. Đơn cử, huyện Mê Linh và một số khu đô thị như Cienco 5, Hà Phong giá đất ở các vị trí đẹp giảm khoảng 15 - 20% so với thời "sốt đất", dao động từ 40 - 55 triệu đồng/m2. Tại Đan Phượng, giá đất nền mặt đường Tân lập giảm xuống mức 45 - 55 triệu đồng/m2, giảm 10 - 15% so với giữa năm 2022. 

Nhiều môi giới bất động sản cho biết dù lượng người quan tâm và tìm mua đến thị trường đất nền Vành đai 4 tăng nhưng mặt bằng giá đất nền nhìn chung vẫn đang đi ngang, không có sự biến động đáng kể. Cụ thể, khu vực đất nền Mê Linh thuộc một số khu vực đô thị như Hà Phong, Cienco 5… vẫn đang duy trì mức giá của tháng 6/2023 là 40 - 55 triệu đồng/m2. Đất nền Đan Phượng, vị trí mặt đường Tân Lập vẫn đang duy trì mức giá dao động 45 - 55 triệu đồng/m2 cách đây 6 tháng.

Theo anh Hoàng Vũ, môi giới bất động sản Hà Nội, từ nay đến trước Tết Nguyên đán 2024, khi dòng tiền cuối năm về mạnh hơn cùng với việc ngân hàng liên tục giảm lãi suất tiết kiệm, nhiều khả năng lượng nhà đầu tư sẽ tiếp tục đổ về thị trường đất nền Vành đai 4 sẽ tăng lên. 

"Rõ ràng nguyên nhân chính khiến giá đất nền Vành đai 4 đi ngang trong thời gian qua bởi thị trường bất động sản vẫn chưa hồi phục, trong đó có phân khúc đất nền. Những dấu hiệu tích cực trong quý IV/2023 không thể thúc đẩy giá đất nền Vành đai 4 tăng vì mức giá cũng đã ở mức cao. Có chăng, giá đất nền một số khu vực đẹp và lợi thế bởi những dự án hạ tầng giao thông phát triển có tăng nhẹ như huyện Hoài Đức và quận Hà Đông", anh Vũ cho biết.

Nhà đầu tư có nên mua đất nền Vành đai 4 thời điểm này?

Theo anh Việt Linh, một nhà đầu tư có kinh nghiệm cho biết thời điểm đất nền Vành đai 4 "sốt nóng" theo thông tin quy hoạch hạ tầng đã đi qua. Bởi vậy, giá đất nền Vành đai 4 đi ngang nhưng sức mua vẫn chậm, gần như không có người mua dù giá rao bán một số nơi còn giảm. 

"Đây là diễn biến chung của thị trường nhưng cũng cho thấy trước sự khó khăn của cả thị trường nhà đầu tư cẩn trọng hơn. Thực tế đường Vành đai 4 phần lớn đi trên cao, khá giống đường cao tốc. Đây không phải trục giao thông xuyên đô thị nên dù có thêm thông tin khởi công hay hoàn thành cũng khó có thể đẩy bất động sản tăng nóng tiếp nếu không có những khu đô thị được tạo lập và hình thành dọc trục đường này", anh Vũ chia sẻ.

Để tránh việc "ăn theo" quy hoạch đường Vành đai 4 khi dự án đã khởi công, nhiều chuyên gia cảnh báo, dù tuyến đường này đi qua các địa phương sẽ làm "nóng" thị trường bất động sản nhưng cũng có nhiều rủi ro tiềm ẩn nếu nhà đầu tư không tìm hiểu kỹ thông tin và quan trọng nhất, nhiều trường hợp vay tiền ngân hàng để đầu cơ đất thì nên tránh.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, điều kiện phát triển hạ tầng cũng là một cơ sở tất yếu để kiểm tra tính hợp lý của giá. Hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích đô thị thường là một trong những yếu tố có thể tác động tới giá trị của bất động sản.

"Tuy nhiên, một công trình hạ tầng giao thông thường được triển khai trong nhiều năm, theo từng giai đoạn nhất định nên nhà đầu tư cần nắm rõ hiện trạng quy hoạch và tiến độ hoàn thiện của các dự án thành phần, để đưa ra quyết định rót vốn sáng suốt nhất", bà Hằng khuyến cáo.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, đây là cơ hội cho những nhà đầu tư lớn, doanh nghiệp bất động sản lớn. Bất chấp thị trường bất động sản vẫn đang khó khăn nhưng một số doanh nghiệp lớn có tầm nhìn chiến lược và nguồn vốn ổn định thì lúc này là thời điểm lý tưởng để phát triển các dự án xung quanh khu vực đường Vành đai 4.

"Khi đã có một vài doanh nghiệp gia nhập "đường đua" thì hạ tầng khu vực đó sẽ phát triển kéo theo giá bất động sản tăng lên. Cùng với đó, các doanh nghiệp khác cũng "ăn theo" và đẩy những khu vực có vị trí đẹp quanh đường Vành đai 4 trở thành những "điểm nóng" của bất động sản Hà Nội và các tỉnh có đường Vành đai 4 đi qua", ông Điệp nhận định.