“Giá nhà tăng phi mã “bào mòn” khả năng mua của người dân, tiềm ẩn rủi ro đối với toàn bộ nền kinh tế”

Sáng 4/12, Tại Diễn đàn "Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025", ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Việt Nam, Chủ tịch HĐQT GP Invest đã đưa ra loạt nhận định đáng chú ý về tình trạng giá nhà tiếp tục neo cao dù nguồn cung trên thị trường đang có xu hướng cải thiện.

Mở đầu phần chia sẻ, ông Hiệp cho rằng việc giá đất tại Hà Nội và TP.HCM tăng mạnh là điều "không ngạc nhiên", song nút thắt chính nằm ở hệ số và cách áp dụng bảng giá đất.

Theo ông, doanh nghiệp có thể điều tiết giá bán, nhưng việc bình ổn mặt bằng giá đất, giá nhà lại phụ thuộc chủ yếu vào cơ chế của Nhà nước. Ông cũng nhấn mạnh chính sách thuế cần phân biệt rõ giữa nhà đầu tư, người chuyển nhượng và người mua để ở, tránh đánh đồng tất cả các mục đích sử dụng.

Về việc các nhà thầu ưu tiên làm phân khúc cao cấp, ông Hiệp chia sẻ: "Để kiếm được dự án, hoàn thành thủ tục đầu tư xây dựng là rất vất vả nên thông thường các doanh nghiệp khi đầu tư thường muốn mang lại hiệu quả cao nhất".

Trong khi đó, nhà ở xã hội chỉ mang lại khoảng 15% lợi nhuận (trước đây chỉ 10%), chưa đủ sức hút với nhiều chủ đầu tư. Ngược lại, phân khúc cao cấp vừa có biên lợi nhuận tốt hơn, vừa có tốc độ tiêu thụ nhanh hơn khi nhiều căn hộ 20 tỷ, khách có thể xuống tiền ngay.

Tuy vậy, ông Hiệp cảnh báo mặt trái của cuộc đua giá: giá nhà tăng phi mã không chỉ bào mòn khả năng mua của người dân mà còn tiềm ẩn rủi ro đối với toàn bộ nền kinh tế.

Lý do là phần lớn chủ đầu tư vẫn phụ thuộc nặng vào tín dụng ngân hàng. Tính đến cuối tháng 9/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đã vượt 4 triệu tỷ đồng, tăng 19% và chiếm 24% tổng dư nợ toàn hệ thống – mức cao kỷ lục. Trong khi đó, lượng giao dịch quý III/2025 lại giảm 13%, riêng chung cư giảm tới 15%, cho thấy hàng tồn kho đang tăng trở lại.

Theo ông Hiệp, muốn thị trường lành mạnh, phải có sự vào cuộc quyết liệt của cơ quan Nhà nước trong điều chỉnh chính sách đất đai, tín dụng và thuế.

Mặc dù thời gian qua Quốc hội và Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế "mở" như các nghị quyết tháo gỡ cải tạo chung cư cũ, nhưng khâu thực thi tại địa phương "vẫn chậm", nhất là trong giai đoạn chuyển đổi mô hình chính quyền. Vì vậy, ông cho rằng cải cách thủ tục hành chính và tạo hành lang pháp lý thông thoáng là yêu cầu cấp bách.

Một vấn đề đáng lưu ý khác là mặt bằng giá đất. Nhiều địa phương đang đề xuất bảng giá đất mới cao gấp nhiều lần so với giai đoạn trước, thậm chí tới hàng chục lần chỉ trong 5 năm khiến giá nhà đội lên mạnh.

Ông Hiệp cho rằng cần sớm phân định rõ ràng giá đất dùng để làm dự án và giá đất giao dịch thương mại của người dân, từ đó xây dựng bảng giá đất phù hợp, tránh gây sốc cho thị trường.

Ông cũng cho biết, trong bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai, giá đất hiện "chưa bao giờ lên cao như vậy", khiến người dân phải mất rất nhiều năm thu nhập mà vẫn khó tiếp cận nhà ở. Theo ông, để thị trường không rơi vào tình trạng bong bóng, các chính sách cần hướng vào nhu cầu thực và số đông người dân.

Từ thực tế GP Invest, ông dẫn chứng nhiều dự án mất tới 14 năm mới hoàn thành, kéo theo hàng loạt "chi phí vô hình", trong khi giá đất chiếm khoảng 30% cơ cấu giá thành. Nếu bảng giá đất tiếp tục bị đẩy cao, giá nhà rất khó giảm.

Tại diễn đàn, bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng nguyên nhân gây ra thực trạng giá bất động sản cao hiện nay, cần đi thẳng vào vấn đề.

"Để xác định có 'thổi giá' hay không, cần nhìn thẳng vào cơ cấu giá bán. Giá đất và chi phí đầu tư xây dựng (vật liệu, nhân công, thuế, hạ tầng) tạo nên giá thành; cộng với chi phí bán hàng và chi phí phát sinh sẽ tạo ra giá bán cuối cùng. Thực tế là vật liệu xây dựng tăng đã ảnh hưởng trực tiếp tới giá thành bất động sản ", bà Hạnh nhấn mạnh.

Theo bà Hạnh, thị trường sơ cấp – nơi xác lập lợi nhuận của chủ đầu tư phải được kiểm soát trước để từ đó điều tiết thị trường thứ cấp, vốn chịu tác động mạnh từ trung gian môi giới.

Vì vậy, minh bạch hóa thông tin là yếu tố sống còn. Bộ đang xây dựng Nghị định về Cơ sở dữ liệu quốc gia về BĐS, đảm bảo minh bạch nguồn cung, giá bán sơ cấp và giao dịch.

Bộ Xây dựng và các Bộ ngành đã và đang triển khai đồng bộ các giải pháp nhằm hạn chế hành vi thổi giá. Ba nhóm giải pháp trọng tâm đang triển khai gồm: Minh bạch thông tin; Kiểm soát cung – cầu và hàng tồn kho; Thành lập Trung tâm Giao dịch BĐS Quốc gia hoạt động trên môi trường điện tử, có sự phối hợp giữa cơ quan đất đai, thuế và tài chính.

Bà Hạnh cho rằng thị trường hiện đang dư thừa phân khúc cao cấp nhưng thiếu nghiêm trọng nhà ở phù hợp thu nhập và nhà ở xã hội. Vì vậy, chính sách phải hướng vào việc tăng nguồn cung phân khúc này. Đồng thời, các công cụ tín dụng – tài chính – thuế cần được sử dụng linh hoạt để điều tiết thị trường thứ cấp.