Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô có nhiều biến động, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần bước vào giai đoạn mới – giai đoạn phục hồi có chọn lọc, nơi chất lượng, pháp lý, năng lực chủ đầu tư và giá trị sử dụng thực trở thành những tiêu chí quyết định.
Trong bối cảnh đó, Kênh thông tin tài chính kinh tế CafeF (trực thuộc Công ty Cổ phần VCCORP) tổ chức hội thảo “Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc”.
Sự kiện sẽ mang đến bức tranh toàn diện của thị trường bất động sản nửa cuối năm, câu chuyện dòng tiền và niềm tin của người mua và giá trị thật của bất động sản trong chu kỳ mới. Đặc biệt, trong chương trình các chuyên gia cũng sẽ đưa ra những chiến lược hành động dành cho người mua, nhà đầu tư cũng như doanh nghiệp phát triển dự án.
Đông đảo khách mời tham gia hội thảo “Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc”.
Hội thảo có sự tham gia của các chuyên gia hàng đầu:
- TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam
- TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng
- Ông Ngô Thành Huấn - CEO Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư và Quản lý Tài sản FIDT
- Ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing
- Bà Đỗ Thị Hương - Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam.
PHẦN 1: THAM LUẬN CHUYÊN ĐỀ TỪ CÁC DIỄN GIẢ
Thị trường bất động sản 6 tháng cuối 2026: Phục hồi có chọn lọc và những tiêu chí mới của niềm tin
TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá,thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 tiếp tục ghi nhận tín hiệu phục hồi khi nguồn cung gia tăng và nhiều dự án quy mô lớn được triển khai. Tuy nhiên, hoạt động mở bán vẫn diễn ra thận trọng do sức cầu chưa đạt kỳ vọng, trong khi áp lực chi phí vốn và dòng tiền vẫn là bài toán lớn đối với nhiều doanh nghiệp.
Nhìn lại chu kỳ từ năm 2018 đến nay, sau giai đoạn trầm lắng 2021-2023 khi nguồn cung giảm xuống dưới 55.000 sản phẩm mỗi năm, thị trường đã phục hồi mạnh trong năm 2025 với hơn 150.000 sản phẩm mới được tung ra và lượng giao dịch vượt 100.000 căn. Tuy nhiên, đà tăng này đã chậm lại trong 6 tháng đầu năm 2026. Nhờ nhiều vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, thị trường ghi nhận hơn 60.000 sản phẩm mới chào bán, song chỉ có hơn 35.000 giao dịch thành công, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.
Cơ cấu giao dịch cũng cho thấy sự dịch chuyển rõ nét về mặt bằng giá. Phân khúc căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m2, từng chiếm 7% giao dịch năm 2023 nay đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường sơ cấp từ năm 2024 đến nay. Trong khi đó, tỷ trọng giao dịch căn hộ trung cấp (25-50 triệu đồng/m2) giảm mạnh từ 48% năm 2023 xuống còn 26% trong quý I/2026.
TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam
Ở chiều ngược lại, phân khúc căn hộ cao cấp (50-80 triệu đồng/m2) trở thành động lực chính của thị trường khi tỷ trọng giao dịch tăng từ 28% năm 2025 lên 53% trong quý I/2026. Phân khúc căn hộ siêu sang có giá trên 200 triệu đồng/m2 vẫn duy trì tỷ trọng khoảng 1%.
Theo ông Đính, thanh khoản thị trường có xu hướng chậm lại khi người mua và nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. Dòng tiền chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, mức giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác kinh doanh hoặc cho thuê. Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thanh khoản, trong khi sản phẩm thấp tầng tại các khu đô thị quy hoạch đồng bộ và các đại đô thị nghỉ dưỡng vẫn duy trì sức hút nhờ hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
TS. Nguyễn Văn Đính đánh giá thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh. Những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, pháp lý hoàn chỉnh và năng lực triển khai dự án sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt, trong khi các chủ đầu tư yếu hơn buộc phải tái cơ cấu để thích ứng. Đồng thời, tâm lý đầu cơ và lướt sóng ngắn hạn đang dần nhường chỗ cho xu hướng đầu tư an toàn, chú trọng giá trị sử dụng thực và khả năng tạo dòng tiền bền vững.
Đối với nửa cuối năm 2026, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng thị trường sẽ được hỗ trợ bởi nhiều động lực từ kinh tế vĩ mô. Chính phủ tiếp tục thúc đẩy các trụ cột tăng trưởng như đầu tư công, phát triển hạ tầng, đô thị hóa, công nghiệp, dịch vụ và xuất nhập khẩu, đồng thời tập trung phát triển các vùng động lực như Hà Nội, TP.HCM, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Khánh Hòa và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long. Những yếu tố này được kỳ vọng sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa tới đầu tư, việc làm, nhu cầu nhà ở và sự phát triển của thị trường bất động sản .
Cùng với đó, chính sách điều hành sẽ tiếp tục theo hướng mở rộng khả năng tiếp cận vốn nhưng vẫn đảm bảo kiểm soát rủi ro, duy trì mặt bằng lãi suất ổn định và phát triển các kênh huy động vốn phi ngân hàng như trái phiếu doanh nghiệp, thị trường cổ phiếu và các quỹ đầu tư. Điều này sẽ góp phần đa dạng hóa nguồn vốn cho doanh nghiệp bất động sản , giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, cải thiện thanh khoản và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.
Song song, việc tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, khơi thông nguồn lực và thúc đẩy nguồn cung. Theo ông Đính, thị trường sẽ phát triển theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp hơn, đồng thời hạn chế đầu cơ và hướng tới cơ cấu nguồn cung phù hợp hơn với nhu cầu thực.
Trên cơ sở đó, ông Đính đưa ra dự báo nguồn cung bất động sản trong 6 tháng cuối năm sẽ tiếp tục tăng nhanh cả về quy mô và chất lượng nhờ nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và sự xuất hiện của các đại dự án phát triển dọc các trục hạ tầng mới.
Cơ cấu sản phẩm được kỳ vọng cân bằng hơn khi nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực được thúc đẩy. Trong bối cảnh áp lực tài chính vẫn hiện hữu, các chủ đầu tư sẽ phải gia tăng sức cạnh tranh thông qua việc tái định vị sản phẩm và xây dựng mặt bằng giá phù hợp hơn với khả năng chi trả của thị trường.
Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng dự báo nhu cầu bất động sản sẽ tiếp tục tăng nhờ sự hình thành các cực tăng trưởng mới, quá trình mở rộng không gian phát triển kinh tế, cùng với đà phục hồi của du lịch và dòng vốn FDI duy trì tích cực. Đầu tư công và hạ tầng giao thông sẽ tiếp tục tạo động lực cho các khu kinh tế, khu công nghiệp và đô thị vệ tinh, trong khi xu hướng giãn dân khỏi các đô thị lớn sẽ thúc đẩy nhu cầu dịch chuyển đến những khu vực có chất lượng sống tốt hơn.
Về mặt bằng giá, ông Đính cho rằng khả năng xuất hiện các đợt tăng nóng trong thời gian tới không cao khi nguồn cung được cải thiện và mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư gia tăng. Thay vào đó, doanh nghiệp sẽ tiếp tục áp dụng chính sách bán hàng linh hoạt, tăng ưu đãi để kích cầu, còn giá bán trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ có xu hướng điều chỉnh theo hướng hợp lý hơn, phù hợp với sức hấp thụ thực tế.
"Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 sẽ tiếp tục vận hành theo hướng chọn lọc. Xu hướng đầu tư ngắn hạn và lướt sóng sẽ dần được thay thế bằng chiến lược đầu tư trung và dài hạn. Người mua ngày càng ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, chất lượng sống tốt, khả năng khai thác kinh doanh, tạo dòng tiền ổn định và tiềm năng gia tăng giá trị bền vững trong dài hạn", TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.
Dữ liệu thị trường nhà ở 2026: Khi nguồn cung, giá bán và hành vi người mua bước vào giai đoạn tái cân bằng
Tại Hội thảo, bà Đỗ Thị Hương - Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam cho biết, Chính phủ đã đặt mục tiêu định hướng phát triển đất nước với kỳ vọng GDP đạt mức tăng trưởng hai con số. Con số tăng trưởng 7,83% trong quý I/2026 chính là minh chứng cho thấy sự quyết tâm đó đang đi đúng hướng. Điều này thể hiện rõ tham vọng phát triển hạ tầng, tái cấu trúc đô thị và những thay đổi về cơ chế, thể chế. Mức tăng trưởng quanh mốc 7,3% - 7,83% này là một tín hiệu rất tích cực cho thị trường.
Về dòng vốn FDI đang tăng trưởng rất mạnh với 15,2 tỷ USD trong quý 1/2026, tăng 43%. Điều này cho thấy Việt Nam vẫn đang là điểm đến đầy hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Trong top 5 quốc gia rót vốn FDI vào Việt Nam, Singapore đang dẫn đầu, tiếp theo là Hàn Quốc và Trung Quốc. Bên cạnh đó, Việt Nam còn thu hút 6,8 triệu lượt khách quốc tế, tăng 12%. Việc du khách đến Việt Nam lần đầu và quay trở lại không chỉ là tín hiệu tích cực về du lịch mà còn mở ra cơ hội mở rộng đầu tư và phát triển chung. Về các chỉ số kinh tế khác, CPI chỉ tăng 0,3% – một dấu hiệu đáng mừng khi nhu cầu tiêu dùng vẫn duy trì ở mức cao.
Bà Đỗ Thị Hương - Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam
Theo bà Hương, tăng trưởng tín dụng đạt mức 2,2% không đồng nghĩa với việc thị trường đang quá khó khăn, mà cho thấy dòng vốn đang được phân bổ có chọn lọc hơn, không còn tình trạng dàn trải mà đi thẳng vào đúng nơi cần vốn. Nhìn lại 2 - 3 năm trước khi dòng vốn chảy vào bất động sản quá dễ dàng, chúng ta đã thấy rõ hệ quả tại thời điểm hiện tại. Đặc biệt, lượng doanh nghiệp thành lập mới đã tăng 32%, đạt 96.000 doanh nghiệp. Điều này thể hiện niềm tin vững chắc của cộng đồng doanh nghiệp vào khả năng phục hồi và đà tăng trưởng sắp tới.
Chuyển sang thị trường nhà ở tại Hà Nội, từ năm 2024 đến nay, tỷ lệ tăng giá vốn đã đạt mức 23 - 25%/năm. Đây là mức tăng trưởng vô cùng ấn tượng và là niềm mơ ước của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, lợi suất cho thuê chỉ dao động từ 2 - 3%. Điều này chứng tỏ thị trường đang đặt niềm tin vào giá trị dài hạn hơn là ngắn hạn. Các nhà đầu tư không quá chú trọng vào lợi suất cho thuê bởi họ kỳ vọng vào sự phát triển, tái cơ cấu và mở rộng đô thị của Hà Nội.
"Nhìn vào định hướng phát triển nguồn cung của thành phố đến năm 2045, chúng ta thấy rõ một sự dịch chuyển mạnh mẽ. Nếu như trước đây, khu vực lõi trung tâm (CBD) là mục tiêu sở hữu nhà mơ ước, thì hiện nay xu hướng mở rộng đa trung tâm đang chiếm ưu thế. Nguồn cung tại Đông Anh ghi nhận mức tăng gần 500%; Long Biên và Gia Lâm là 66%. Tổng diện tích phát triển của Long Biên, Gia Lâm và Mê Linh chiếm tới 38% ha", bà Hương cho biết.
Nghiên cứu của Savills cho thấy, trong quý I/2026, giá căn hộ ổn định tại khu vực CBD ở mức 4.900 USD/m2. Trong khi đó, tại khu trung tâm mới mở rộng, giá căn hộ lên tới 6.000 USD/m2 và giá nhà gắn liền với đất khoảng 16.000 USD/m2. Khu vực phía Tây đang là nơi tập trung mật độ văn phòng, việc làm cao với hạ tầng hiện đại và lợi suất cho thuê tốt nhất. Đáng chú ý, tại khu vực bờ bên kia sông Hồng như Đông Anh, Long Biên hay Gia Lâm, khoảng cách giá căn hộ so với trung tâm không còn quá xa. Điều này minh chứng rằng các khu vực vùng ven, đa trung tâm mới nổi một khi được đầu tư bài bản và định hướng phát triển bám sát hạ tầng thì giá trị gia tăng sẽ rất lớn.
Về giao dịch thực tế trong quý I/2026, Hà Nội vẫn dẫn đầu toàn quốc với nguồn cung sơ cấp khoảng 11.000 căn hộ (trong đó nguồn cung mới khoảng 6.000 căn). Tỷ lệ hấp thụ tương đối tốt, đạt 43%. Nếu như vài năm trước, việc sở hữu căn hộ hạng sang là cách để khẳng định vị thế, thì hiện tại các nhà đầu tư đã trở nên chọn lọc và tính toán kỹ lưỡng hơn khi xuống tiền. Đối với phân khúc thấp tầng, giá nguồn cung mới trung bình đạt khoảng 260 triệu đồng/m2 và vẫn tiếp tục đà tăng, tập trung ở các vùng ven như Long Biên, Gia Lâm và phía Tây.
Nhìn chung, chỉ số biến động giá của thị trường bất động sản Hà Nội tính từ năm 2022 đến quý I/2026 đã tăng gần 100%. Mặc dù thanh khoản có xu hướng giảm nhưng giá bán vẫn tiếp tục tăng. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc chi phí vốn, chi phí phát triển dự án tăng cao, cùng với yêu cầu ngày càng khắt khe từ phía khách hàng. Do đó, bất chấp những khó khăn về thanh khoản, giá bán vẫn giữ đà tăng mạnh mẽ.
Theo bà Hương, đối với thị trường nhà ở tại TP.HCM, tỷ lệ tăng giá vốn dao động từ 10 - 15%, đi kèm lợi suất cho thuê đạt 3,5 - 5% (tính từ năm 2024 đến nay). Dù thấp hơn Hà Nội, nhưng đây là mức tăng trưởng và phát triển rất lành mạnh, phản ánh sự ổn định và kỳ vọng vững chắc của nhà đầu tư. Nguồn cung căn hộ tại TP.HCM trong quý I/2026 khoảng 4.700 căn. Tỷ lệ hấp thụ đạt 41%, không hề thua kém Hà Nội.
Dự báo trong 3 năm tới, nguồn cung tại TP.HCM vẫn sẽ xoay quanh phân khúc căn hộ hạng B và hạng C, tập trung chủ yếu tại khu Đông, dọc các tuyến Vành đai, tuyến Metro và khu vực phía Tây. Các dòng sản phẩm hạng A và căn hộ khu vực lõi trung tâm sẽ trở nên cực kỳ khan hiếm.
Tài chính BĐS 6 tháng cuối 2026: Cửa sổ cơ hội hay nút thắt thanh khoản?
Ông Ngô Thành Huấn – CEO Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư và Quản lý Tài sản FIDT cho rằng câu hỏi lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay không phải là "tiền có còn hay không", mà là "dòng tiền đang chảy về đâu".
Theo ông Huấn, những số liệu về thanh khoản cũng như diễn biến thị trường trong thời gian qua cho thấy bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ nét sau hai năm phục hồi mạnh mẽ. Giai đoạn 2024-2025 ghi nhận mức tăng trưởng rất cao, đặc biệt ở phân khúc căn hộ trung cấp tại Hà Nội và TP.HCM với mức tăng giá trên 50%, thậm chí nhiều khu vực phía Bắc tăng gần gấp đôi. Tuy nhiên, sự phục hồi này không diễn ra đồng đều trên toàn thị trường.
Dẫn số liệu nghiên cứu của FIDT, ông cho biết nhiều phân khúc đất nền vùng ven và đất nông nghiệp tại các địa phương từng thu hút mạnh dòng vốn đầu cơ như Bình Phước, Bảo Lộc, Hòa Bình hay Thái Nguyên đến nay vẫn chưa thể quay trở lại mức giá đỉnh của năm 2022. Trong khi đó, một số khu vực khác lại ghi nhận mức tăng giá rất mạnh, phản ánh sự phân hóa ngày càng rõ nét của thị trường.
Ông Ngô Thành Huấn – CEO Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư và Quản lý Tài sản FIDT
Theo ông Huấn, điều này khiến nhiều người đặt câu hỏi liệu dòng tiền có đang rời bỏ bất động sản hay không. Tuy nhiên, dữ liệu mà FIDT quản lý lại cho thấy điều ngược lại.
Là đơn vị đang quản lý tài sản cho hơn 5.000 khách hàng với tổng giá trị trên 1,2 tỷ USD, FIDT ghi nhận lượng tiền trong nền kinh tế vẫn rất dồi dào. Tiền gửi dân cư hiện đạt mức kỷ lục hơn 10,5 triệu tỷ đồng, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế tiếp tục tăng, trong khi nhiều chuyên gia dự báo tăng trưởng tín dụng năm 2026 có thể đạt 17-18%, cao hơn mục tiêu khoảng 15%. Bên cạnh đó, thị trường chứng khoán vẫn duy trì quy mô vốn hóa tương đương khoảng 80% GDP, còn thị trường trái phiếu cũng đang phục hồi nhanh.
"Tiền không hề thiếu, vấn đề là dòng tiền đang thay đổi cách lựa chọn tài sản", ông Huấn nhấn mạnh.
Theo CEO FIDT, nếu giai đoạn 2013-2018 nhà đầu tư chủ yếu tìm kiếm những khu vực chuẩn bị có quy hoạch, mở đường hoặc kỳ vọng tăng giá để đón sóng thì hiện nay tiêu chí lựa chọn đã thay đổi đáng kể.
Ông cho biết trong quá khứ, nhiều nhà đầu tư gần như không quan tâm khu vực đó có khu công nghiệp, việc làm, dân cư hay khả năng khai thác hay không. Chỉ cần xuất hiện thông tin quy hoạch hoặc hạ tầng, giá đất có thể tăng mạnh sau vài năm. Thực tế, nhiều địa phương như Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu), Đức Trọng, Bảo Lộc, Phan Thiết, Bình Phước hay các tỉnh phía Bắc như Hòa Bình, Bắc Giang, Bắc Ninh đều từng trải qua giai đoạn tăng giá nhiều lần trong vòng vài năm.
Tuy nhiên, bức tranh hiện nay đã khác. Dù chính sách tiền tệ được nới lỏng, tín dụng tăng trưởng và đầu tư công được đẩy mạnh, nhiều khu vực vùng ven hoặc thiếu động lực phát triển vẫn chưa thể phục hồi như các chu kỳ trước.
Ông Huấn nhận định, sự thay đổi này đến từ việc nhà đầu tư ngày càng trưởng thành hơn sau nhiều biến động của thị trường. Thay vì đặt câu hỏi "khu vực này sắp mở đường chưa", khách hàng hiện quan tâm nhiều hơn đến việc dự án có khu công nghiệp hay không, tỷ lệ việc làm ra sao, khả năng cho thuê như thế nào và ai sẽ là người mua lại trong tương lai.
"Dòng tiền hiện không còn đi tìm tài sản đơn thuần mà đi tìm chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền, hệ thống hạ tầng, giá trị sử dụng thực và sự an toàn về pháp lý", ông nói.
Theo ông, sự thay đổi này còn xuất phát từ những bài học sau nhiều chu kỳ tăng nóng và điều chỉnh của thị trường, cùng với tác động của hệ thống pháp luật mới, đặc biệt là các quy định về đất đai, khiến nhà đầu tư hiểu rõ hơn về luật chơi và trở nên thận trọng hơn trong các quyết định xuống tiền.
CEO FIDT cũng cho rằng động lực tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây tăng trưởng chủ yếu dựa trên nguồn vốn và lao động giá rẻ thì hiện nay chi phí nhân công, chi phí sản xuất và giá bất động sản đều đã tăng lên, khiến mô hình tăng trưởng cũ không còn tạo ra hiệu quả như trước.
Bên cạnh đó, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hiện đã tiệm cận 45%, cao hơn đáng kể so với mức trên 30% vào giai đoạn 2014. Theo kinh nghiệm của nhiều thị trường quốc tế, khi quá trình đô thị hóa đạt đến ngưỡng này, bất động sản sẽ không còn tăng trưởng đồng loạt mà chỉ tập trung vào những khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh, việc làm, dịch vụ và khả năng khai thác thực tế.
Ngoài ra, mức độ minh bạch của thị trường cũng được cải thiện đáng kể nhờ sự phát triển của công nghệ và các nền tảng dữ liệu. Nhà đầu tư ngày nay có thể dễ dàng tiếp cận thông tin về giá bán, lịch sử giao dịch, tốc độ tăng giá và mặt bằng thị trường tại từng khu vực. Điều này khiến việc đầu tư theo tâm lý đám đông ngày càng khó phát huy hiệu quả.
Ông Huấn dẫn lại giai đoạn thị trường khó khăn cuối năm 2022 khi thanh khoản đất nền ở các khu vực xa dân cư sụt giảm hơn 80%. Trong khi đó, phân khúc căn hộ và các bất động sản có khả năng khai thác thực tế phục hồi nhanh cả về thanh khoản lẫn giá chỉ sau khoảng một năm. Ngược lại, nhiều khu vực chỉ dựa vào kỳ vọng đầu cơ đến nay vẫn chưa thể quay lại mức giá đỉnh trước đây.
"Tôi cho rằng đây là thông điệp quan trọng nhất của thị trường hiện nay. Dòng tiền không biến mất mà đang dịch chuyển sang những tài sản có chất lượng, có khả năng tạo dòng tiền, có hạ tầng, pháp lý minh bạch và giá trị sử dụng thực. Đó sẽ là xu hướng chủ đạo của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới", ông Huấn nói.
Trong bối cảnh đó, bất động sản cũng sẽ không còn tăng trưởng theo cách cũ. Ông cho rằng sau cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu theo chiến lược "Trung Quốc +1", Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn để thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao. Tuy nhiên, để tận dụng cơ hội này, Việt Nam cần đồng thời nâng cao năng lực sản xuất, hoàn thiện chuỗi cung ứng và logistics, đồng thời phát triển các trung tâm tài chính quốc tế để lưu thông dòng vốn.
"Khi Chính phủ tập trung vào ba động lực này, bất động sản sẽ không còn câu chuyện chỉ cần mở một tuyến đường hay kéo metro là giá tăng. Giá trị bất động sản sẽ được tạo ra theo chuỗi FDI - việc làm - dịch vụ - dân cư", ông Huấn phân tích.
Theo CEO FIDT, trình tự phát triển mới của thị trường sẽ bắt đầu từ việc thu hút FDI, sau đó tạo việc làm, hình thành sinh kế bền vững, phát triển hệ thống dịch vụ, trường học, bệnh viện và cuối cùng mới thu hút người dân đến sinh sống lâu dài.
Ông đặc biệt nhấn mạnh khái niệm "dân số cơ học" - yếu tố sẽ quyết định sự tăng trưởng bền vững của bất động sản trong giai đoạn tới.
"Nơi nào có dân số cơ học, nơi đó bất động sản sẽ tăng trưởng bền vững. Đây là sự dịch chuyển dân cư đến những nơi có việc làm, có cơ hội phát triển và xây dựng cuộc sống lâu dài, chứ không phải tăng dân số tự nhiên", ông nói.
Theo ông, trường hợp của Bắc Ninh là ví dụ điển hình. Sau nhiều năm phát triển công nghiệp, khi hạ tầng, trường học, bệnh viện và dịch vụ được hoàn thiện, người lao động không chỉ đến làm việc mà còn đưa cả gia đình đến sinh sống. Chính quá trình này đã tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản địa phương.
Tương tự, Bình Dương cũng là minh chứng rõ nét. Đây là địa phương có tốc độ gia tăng dân số cơ học thuộc nhóm cao nhất cả nước, nhờ đó phân khúc căn hộ tại Thành phố mới Bình Dương nhiều năm liền duy trì hiệu suất cho thuê từ 7-9,5%. Theo ông Huấn, mức tăng trưởng ổn định này không đến từ đầu cơ mà xuất phát từ nền tảng gồm FDI, việc làm, dịch vụ và hệ thống an sinh xã hội.
Từ góc độ quản lý tài sản, ông Huấn cho rằng dòng vốn trong thời gian tới sẽ tiếp tục tập trung vào các cực tăng trưởng kinh tế, các đô thị vệ tinh có hạ tầng đồng bộ, việc làm và nhu cầu ở thực.
Một xu hướng khác cũng được ông chỉ ra là sự mất cân đối giữa cung và cầu nhà ở. Việt Nam hiện có khoảng 25 triệu người thuộc tầng lớp trung lưu và con số này dự kiến tăng lên khoảng 50 triệu trong vòng bốn năm tới. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền dành cho nhóm khách hàng này vẫn còn rất hạn chế.
Do đó, các đô thị vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Bình Dương, Đồng Nai hay Long An sẽ có nhiều cơ hội phát triển nếu được đầu tư đồng bộ về hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến vành đai và metro, giúp rút ngắn thời gian di chuyển và mở rộng không gian phát triển đô thị.
Ông Huấn cho rằng xu hướng này không chỉ diễn ra tại Việt Nam mà cũng đã xuất hiện tại nhiều nền kinh tế châu Á như Hàn Quốc, Nhật Bản, Thái Lan, Indonesia và Trung Quốc. Khi thu nhập bình quân đầu người đạt khoảng 5.000-10.000 USD và tỷ lệ đô thị hóa vượt 45-50%, bất động sản không còn tăng trưởng đồng loạt mà tập trung vào các cực tăng trưởng kinh tế, các đô thị vệ tinh có hạ tầng hoàn chỉnh và nhu cầu ở thực.
"Tôi cho rằng đây là thông điệp quan trọng nhất của thị trường hiện nay. Dòng tiền không biến mất mà đang tái định vị. Nó không còn đi tìm những tài sản chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá, mà hướng đến những bất động sản có khả năng tạo dòng tiền, có hạ tầng, pháp lý minh bạch, nhu cầu sử dụng thực và giá trị bền vững trong dài hạn. Đó sẽ là xu hướng chủ đạo của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới", ông Huấn kết luận.
PHẦN 2 – TỌA ĐÀM BÀN TRÒN
Xin được hỏi ông Trần Quang Trung - Đại diện One Housing, thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2026 đang phát đi những tín hiệu như thế nào? Liệu đây có phải là giai đoạn phục hồi thực chất của thị trường?
Ông Trần Quang Trung: Theo tôi, cần nhìn nhận rõ sự khác biệt giữa hai đầu tàu của thị trường bất động sản là Hà Nội và TP.HCM.
Tôi cho rằng, thị trường hiện đã bước vào giai đoạn của các đại dự án. Nếu như trước đây, thị trường phát triển khá manh mún do hành lang pháp lý và thể chế chưa hoàn thiện thì hiện nay câu chuyện không còn nằm ở nguồn cung mà là sự sàng lọc và tái cấu trúc thị trường.
Tại TP.HCM, sự đa dạng của các chủ đầu tư vẫn được duy trì nhờ tư duy phát triển sớm, tập trung vào từng phân khúc khách hàng và nghiên cứu kỹ chân dung người mua. Trong khi đó, thị trường phía Bắc có độ trễ nhất định. Khoảng 70-80% chủ đầu tư trước đây chỉ cần có quỹ đất là có thể triển khai dự án, nhưng hiện nay dù có đất cũng không còn dễ dàng phát triển bởi thị trường đã bước vào giai đoạn phân hóa mạnh.
Hà Nội đang chuẩn bị công bố quy hoạch tầm nhìn 100 năm vào ngày 29/6. Khi bước vào một giai đoạn phát triển mới, thị trường thường xuất hiện một "nhịp nghỉ" để nhà đầu tư và người mua chờ đợi những định hướng quy hoạch rõ ràng trước khi đưa ra quyết định.
Kết quả khảo sát của Onehousing trên một nhóm khách hàng lớn tại thị trường phía Bắc cho thấy: 17% khách hàng dự kiến mua bất động sản trong vòng dưới 6 tháng; 41% có kế hoạch mua trong thời gian từ 6 tháng đến 1 năm; 28% dự định mua trong vòng 1-2 năm và chỉ 7% chưa có nhu cầu.
Đáng chú ý, nhóm khách hàng có kế hoạch mua trong vòng 6 tháng đến 1 năm đã tăng lên 41%, trong khi cùng kỳ quý II/2025 chỉ ở mức 32%. Điều này cho thấy lượng khách hàng đang chờ đợi để xuống tiền tại thị trường phía Bắc là rất lớn.
Ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing
Tôi cho rằng, có nhiều nguyên nhân khiến người mua chưa quyết định giao dịch ngay. Trước hết, thị trường nhà liền thổ và nhà ở thổ cư ghi nhận thanh khoản giảm rõ rệt do tâm lý chờ quy hoạch. Bên cạnh đó là ảnh hưởng của mặt bằng lãi suất, việc giá bất động sản đã tăng trong thời gian qua, cũng như kỳ vọng về sự xuất hiện của các dòng sản phẩm phù hợp hơn trong thời gian tới.
Ngoài ra, những động thái mạnh mẽ của Chính phủ trong công tác quy hoạch, đặc biệt là quy hoạch dân cư, cũng là yếu tố khiến nhiều khách hàng lựa chọn tiếp tục quan sát.
Theo định hướng quy hoạch, dân số Hà Nội dự kiến đạt 14-15 triệu người vào năm 2035, khoảng 15-16 triệu người vào năm 2045 và hướng tới quy mô khoảng 20 triệu người trong tương lai.
So với quy mô dân số hiện nay khoảng gần 9 triệu người, Hà Nội sẽ tăng thêm khoảng 4-5 triệu người trong vòng một thập kỷ tới. Với giả định bình quân mỗi hộ gia đình có khoảng 3 người, thành phố sẽ cần thêm khoảng 2 triệu căn nhà để đáp ứng nhu cầu về chỗ ở.
Tuy nhiên, tôi cho rằng nhu cầu này sẽ đi kèm với sự dịch chuyển dân cư giữa khu vực nội đô và vùng ven, người dân từ các địa phương khác đến Hà Nội sinh sống hoặc mua nhà, cũng như quá trình tái cấu trúc nơi ở của người dân.
Về diễn biến thị trường hiện nay, ông nhận định các dự án sơ cấp tại khu vực trung tâm Hà Nội vẫn là lực lượng dẫn dắt giao dịch. Trong khi đó, các dự án ở vùng ven đang có tốc độ hấp thụ chậm hơn.
Nếu năm 2025 tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án tại Hà Nội đạt trên 80% thì đến nay, tại nhiều dự án, con số này chỉ còn khoảng 50%. Tính bình quân trên toàn thị trường, tỷ lệ hấp thụ chỉ còn khoảng 40%, tương đồng với số liệu nghiên cứu do Savills công bố.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, đâu là chuyển động đáng chú ý nhất của thị trường nửa cuối năm 2026? Và nguồn cung quay trở lại, thanh khoản cải thiện hay là sự phân hóa mạnh hơn giữa các phân khúc?
TS. Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng, sự thay đổi trong quy hoạch đang tạo ra một xu hướng phát triển hoàn toàn mới đối với thị trường bất động sản Hà Nội.
Theo tôi, trước đây Hà Nội chỉ có một cực tăng trưởng là khu vực trung tâm lõi. Mọi hoạt động kinh tế, dòng người và dòng vốn đều tập trung vào khu vực này, dẫn đến tình trạng quá tải về hạ tầng, chất lượng sống suy giảm và hiệu quả khai thác bất động sản cũng không còn như kỳ vọng.
Khi mọi hoạt động đều dồn vào khu vực trung tâm, tình trạng ùn tắc giao thông diễn ra thường xuyên, môi trường sống bị ảnh hưởng, trong khi hiệu quả kinh doanh bất động sản cũng không còn tốt hơn. Điều đó cho thấy mô hình phát triển chỉ dựa vào một cực tăng trưởng không còn phù hợp.
Theo tôi, định hướng quy hoạch mới của Hà Nội sẽ giải quyết vấn đề này bằng việc giãn không gian phát triển, hình thành nhiều động lực tăng trưởng mới thay vì chỉ tập trung vào khu vực trung tâm.
Tôi cho rằng, từ một cực tăng trưởng, Hà Nội sẽ phát triển thành 9 cực tăng trưởng cùng 9 trung tâm chức năng theo mô hình đa cực, đa tầng và đa không gian. Khi đó, các cực tăng trưởng mới sẽ có vai trò và hiệu quả phát triển tương đồng với khu vực trung tâm hiện nay, tạo động lực lan tỏa ra toàn vùng Thủ đô và các địa phương lân cận.
Không chỉ Hà Nội được mở rộng không gian phát triển mà các tỉnh xung quanh cũng sẽ được hưởng lợi từ quá trình lan tỏa này. Các cực tăng trưởng mới sẽ kéo theo đầu tư hạ tầng, việc làm, dân cư và chất lượng sống, từ đó hình thành những khu vực phát triển mới.
Tôi cho rằng, khi những trung tâm mới được hình thành, người dân sẽ có xu hướng dịch chuyển đến các khu vực có môi trường sống tốt hơn, cơ hội việc làm nhiều hơn, hiệu quả kinh doanh cao hơn và dư địa tăng giá bất động sản lớn hơn, thay vì tiếp tục tập trung vào khu vực nội đô vốn đã quá tải và có giá bất động sản ở mức rất cao.
Theo tôi, đây sẽ là xu hướng phân hóa rõ nét của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới. Đầu tư công, phát triển hạ tầng và hình thành các cực tăng trưởng mới sẽ tiếp tục kéo theo dòng người, dòng vốn, việc làm và nhu cầu nhà ở.
Tôi cho rằng, Việt Nam đang hướng tới duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế ở mức hai con số trong dài hạn. Vì vậy, việc mở rộng không gian phát triển đô thị và tạo thêm các động lực tăng trưởng là yêu cầu tất yếu.
Thu nhập bình quân đầu người của Thủ đô dự kiến tăng từ khoảng 7.000 USD/người/năm hiện nay lên khoảng 14.000 USD vào năm 2030 và hướng tới khoảng 100.000 USD vào năm 2065.
Theo quy hoạch, người dân Hà Nội sẽ ngày càng có mức sống cao hơn. Vì vậy, nhu cầu lựa chọn những khu vực có điều kiện sống tốt, thuận lợi cho phát triển và gia tăng giá trị tài sản sẽ ngày càng rõ nét.
Dưới góc độ kinh tế vĩ mô, TS. Đinh Thế Hiển có cho rằng bất động sản đang bước sang một chu kỳ mới, nơi mà giá trị tài sản được đánh giá khắt khe hơn trước?
TS. Đinh Thế Hiển: Đúng vậy. Những gì chúng ta vừa trao đổi như sự phân hóa, tâm lý thận trọng hay quá trình phục hồi của thị trường đều phản ánh một xu hướng lớn hơn, đó là bất động sản đang bước vào giai đoạn trưởng thành.
Đây là quy luật phát triển của một nền kinh tế. Khi nền kinh tế chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ sang công nghiệp và đô thị hóa ở trình độ cao hơn, thị trường bất động sản cũng thay đổi theo. Giá trị tài sản sẽ không còn được quyết định chủ yếu bởi kỳ vọng đầu cơ, mà bởi khả năng sử dụng, khai thác và tạo ra giá trị thực.
Tôi cho rằng đầu cơ sẽ không biến mất. Tuy nhiên, bản chất của đầu cơ đã thay đổi. Nếu trước đây nhà đầu cơ chỉ nhìn vài tháng hoặc một năm thì hiện nay họ cũng phải nhìn trong chu kỳ dài hơn, từ hai đến ba năm, và đánh giá tài sản theo cách của một nhà đầu tư thực thụ. Cuối cùng, cả đầu tư lẫn đầu cơ đều sẽ hướng đến những bất động sản có giá trị sử dụng thực, có khả năng khai thác và tăng trưởng bền vững.
Những tài sản như vậy sẽ tập trung tại các cực tăng trưởng kinh tế và các đại đô thị. Ở phía Nam là TP.HCM cùng không gian phát triển mở rộng sang Bình Dương, Đồng Nai và một phần Tây Ninh. Ở phía Bắc là Hà Nội cùng các cực tăng trưởng như Bắc Ninh, Hải Phòng. Đây là những khu vực được hưởng lợi từ quá trình tái cấu trúc đô thị, đầu tư hạ tầng và các động lực phát triển kinh tế mới. Vì vậy, giá trị bất động sản sẽ tiếp tục được củng cố trong dài hạn.
TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng
Nếu nhìn vào kinh nghiệm quốc tế, chúng ta sẽ thấy quá trình này không phải là điều mới. Seoul từng có bước ngoặt sau Thế vận hội Olympic 1988, còn Thượng Hải bứt phá mạnh sau khi Trung Quốc gia nhập WTO. Điểm chung là các thành phố này đều trải qua quá trình tái cấu trúc đô thị quy mô lớn, từ đó tạo ra chu kỳ tăng trưởng dài hạn của thị trường bất động sản .
Việt Nam hiện cũng đang bước vào giai đoạn tương tự. Hà Nội tập trung tái cấu trúc không gian đô thị với định hướng phát triển hai bên sông Hồng, mở rộng mạng lưới metro và hình thành mô hình đa trung tâm. Trong khi đó, TP.HCM có thêm dư địa phát triển nhờ mở rộng không gian đô thị, giảm áp lực cho khu vực trung tâm và hình thành các cực phát triển mới.
Dù đặc điểm phát triển của hai đô thị có khác nhau, nhưng hành vi của người mua đang ngày càng giống nhau. Nhà đầu tư không còn quyết định theo tâm lý "mua là thắng" như trước mà bắt đầu đặt ra hàng loạt câu hỏi: Dự án kết nối giao thông ra sao? Tiện ích sẽ hình thành như thế nào? Bao lâu mới lấp đầy cư dân? Ai sẽ là người thuê hoặc người mua lại trong tương lai?
Đó là sự thay đổi rất rõ sau những biến động của thị trường trong hai năm vừa qua. Nhà đầu tư buộc phải tính toán kỹ hơn và lựa chọn những tài sản vừa có giá trị sử dụng, vừa có khả năng khai thác, tạo dòng tiền và còn dư địa tăng giá trong dài hạn. Theo tôi, đây sẽ là tiêu chí quyết định của dòng tiền trong chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản .
Trong bối cảnh lãi suất, tín dụng và khẩu vị rủi ro của thị trường đang thay đổi, theo ông Đính người mua nhà và nhà đầu tư cần thay đổi cách nhìn về bất động sản như thế nào?
TS. Nguyễn Văn Đính: Khi thị trường chuyển sang ưu tiên những giá trị thực, nhà đầu tư cũng buộc phải thay đổi tiêu chí lựa chọn tài sản. Họ sẽ không còn chỉ nhìn vào kỳ vọng tăng giá mà phải đánh giá xem bất động sản đó có thực sự đáp ứng được nhu cầu sử dụng, khả năng khai thác và tạo ra giá trị bền vững hay không?
Trước đây, nhiều người chỉ ưu tiên mua bất động sản ở khu vực trung tâm, chẳng hạn như các quận lõi của TP.HCM. Tuy nhiên, mặt bằng giá hiện nay đã ở mức rất cao, trong khi hiệu quả khai thác không còn hấp dẫn.
Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư sẽ phải mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các khu vực mới. Tuy nhiên, họ sẽ không lựa chọn theo tâm lý “đón sóng” như trước mà phải phân tích kỹ dự án. Điều quan trọng không còn là dự án có thể tăng giá hay không, mà là liệu dự án đó có thể hình thành một đô thị thực sự với cư dân đến sinh sống, có hoạt động kinh doanh, có việc làm, có hệ thống dịch vụ và tiện ích để tạo ra sức sống lâu dài hay không?
Nếu một dự án có khả năng thu hút cư dân, tạo ra hoạt động thương mại và hình thành cộng đồng, giá trị tài sản sẽ có nền tảng tăng trưởng bền vững hơn. Đồng thời, khả năng khai thác kinh doanh, cho thuê cũng sẽ cao hơn. Đối với người mua để ở, những khu vực có hạ tầng đồng bộ, tiện ích đầy đủ và môi trường sống sôi động cũng sẽ trở thành lựa chọn ưu tiên.
Theo tôi, sau những biến động của thị trường trong 2 năm qua, nhà đầu tư đã thận trọng và thực tế hơn rất nhiều. Họ buộc phải tính toán kỹ lưỡng trước khi xuống tiền, thay vì chỉ kỳ vọng vào lợi nhuận ngắn hạn như trước đây.
Những sản phẩm được lựa chọn trong giai đoạn tới phải đáp ứng đồng thời nhiều tiêu chí: có thể sử dụng để ở, có khả năng khai thác cho thuê, tạo dòng tiền ổn định và còn dư địa tăng giá trong tương lai. Đây sẽ là những yếu tố quan trọng nhất chi phối quyết định của người mua và nhà đầu tư trong chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản .
Vậy khẩu vị của người mua nhà hiện nay đã thay đổi như thế nào, thưa ông Hiển? Đâu là những tiêu chí đang trở thành điều kiện bắt buộc thay vì chỉ là một điểm cộng?
TS. Đinh Thế Hiển: Trước hết cần phân biệt rõ từng nhóm người mua. Người mua để ở, người mua đầu tư dài hạn và người mua đầu cơ sẽ có hành vi khác nhau. Tuy nhiên, điểm chung là dù với mục đích nào, nhà đầu tư hiện đều hướng đến những bất động sản có giá trị thực, có khả năng khai thác và sử dụng thực tế.
Với người mua để ở, tiêu chí quan trọng nhất là chất lượng không gian sống. Nếu trước đây nhiều người có xu hướng bám trụ khu vực nội đô hoặc nơi đã quen sinh sống, thì hiện nay điều đó đang thay đổi. Sự phát triển của hạ tầng, đặc biệt là các tuyến metro, đường vành đai và giao thông kết nối, khiến nhiều gia đình trẻ sẵn sàng dịch chuyển ra các khu vực mới.
Ngày nay, người mua không chỉ quan tâm đến một căn nhà mà còn cân nhắc cả môi trường sống. Họ ưu tiên các dự án có an ninh, tiện ích đầy đủ, không gian xanh, cộng đồng cư dân văn minh và phù hợp với nhu cầu của gia đình trẻ. Đó là lý do căn hộ tại các khu đô thị quy hoạch bài bản ngày càng trở thành lựa chọn của tầng lớp trung lưu, thay vì chỉ tập trung vào nhà phố trong khu vực trung tâm.
Đối với nhà đầu tư và đầu cơ, cách tiếp cận cũng đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây nhiều người sẵn sàng xuống tiền vào những khu vực còn rất xa với kỳ vọng "đón sóng", thì hiện nay họ ưu tiên những nơi mà giá trị đã được thị trường xác lập, hạ tầng đang hình thành rõ nét và khả năng tăng giá có cơ sở hơn.
Nhà đầu cơ hiện nay cũng đã "chuyên nghiệp" hơn. Họ không còn đầu cơ theo tin đồn hay những khoản vốn nhỏ như trước, mà thường sở hữu nguồn lực tài chính lớn, chấp nhận nắm giữ trong 2-3 năm và lựa chọn các khu vực có thương hiệu, có quy hoạch rõ ràng, chẳng hạn như khu Đông TP.HCM hay những đô thị mới đang hình thành.
Nhiều người vẫn cho rằng khu công nghiệp sẽ là nơi bất động sản tăng giá mạnh. Tuy nhiên, trên thực tế, giá trị gia tăng thường nằm ở những khu vực dịch vụ phục vụ đội ngũ chuyên gia, kỹ sư, tầng lớp trung lưu và người có thu nhập cao, chứ không phải ngay trong khu công nghiệp.
Các khu vực tập trung bệnh viện lớn, trường đại học, trung tâm thương mại, dịch vụ chất lượng cao sẽ tạo ra sức hút dân cư và hình thành hệ sinh thái đô thị. Đây mới là những nơi tạo ra giá trị bền vững cho bất động sản .
Dù là người mua để ở, đầu tư hay đầu cơ, tiêu chí lựa chọn cuối cùng đều đang hội tụ về một điểm chung: bất động sản phải có khả năng hình thành một không gian sống thực sự, có cư dân, có việc làm, có dịch vụ và có khả năng khai thác lâu dài. Đó sẽ là nền tảng quyết định giá trị và dư địa tăng trưởng của tài sản trong chu kỳ mới của thị trường.
Dưới góc độ hoạch định tài chính cá nhân, theo ông Ngô Thành Huấn người mua nhà nên đưa ra quyết định như thế nào trong giai đoạn hiện nay?
Ông Ngô Thành Huấn: Trước khi nói về cách ra quyết định mua nhà, tôi muốn nhấn mạnh rằng xu hướng lựa chọn bất động sản của người Việt đang thay đổi rất nhanh, mà động lực lớn nhất đến từ sự thay đổi về nhân khẩu học.
Thị trường bất động sản giai đoạn 2014-2021 được dẫn dắt bởi thế hệ 5X, 6X và một phần đầu 7X. Tuy nhiên, trong khoảng 10 năm tới sẽ diễn ra quá trình chuyển giao tài sản rất lớn sang thế hệ cuối 7X, 8X và 9X. Khi "người chơi" thay đổi thì khẩu vị đầu tư cũng thay đổi.
Nếu trước đây nhiều người mua một mảnh đất chỉ để chờ tăng giá thì thế hệ trẻ lại muốn bất động sản phải mang lại trải nghiệm và giá trị sử dụng. Một khu đất ở Bảo Lộc hay Hòa Bình có thể được cải tạo thành homestay, second home hoặc không gian nghỉ dưỡng cuối tuần thay vì chỉ bỏ không để chờ tăng giá.
Thế hệ trẻ quan tâm nhiều hơn đến chất lượng cuộc sống, xu hướng nghỉ hưu sớm (FIRE), du lịch và cân bằng cuộc sống. Vì vậy, họ cần những bất động sản có thể tạo ra dòng tiền để hỗ trợ tài chính trong tương lai, thay vì chỉ kỳ vọng vào tăng giá vốn.
Tôi cho rằng một từ khóa rất đáng chú ý trong 10-20 năm tới là "commuter" - nhóm lao động tri thức sống cách trung tâm khoảng 30-50 km nhưng di chuyển hằng ngày bằng metro hoặc các tuyến giao thông tốc độ cao.
Đây sẽ là lực lượng thúc đẩy sự phát triển của các đô thị vệ tinh. Họ không chỉ cần một nơi để ở mà còn cần cộng đồng, không gian sống chất lượng, tiện ích, dịch vụ, giải trí và môi trường phù hợp với lối sống hiện đại. Chính nhu cầu này sẽ tạo ra động lực tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản .
Thực tế, nhiều chủ đầu tư cũng đang hướng tới nhóm khách hàng này thông qua các dự án căn hộ có mức giá khoảng 3-6 tỷ đồng tại khu vực vành đai Hà Nội và TP.HCM.Tuy nhiên, trước khi quyết định mua bất động sản , điều quan trọng nhất vẫn là phải xác định rõ mục tiêu tài chính của bản thân.
Trong quá trình tư vấn, tôi nhận thấy nhiều người vẫn đầu tư theo tâm lý đám đông. Khi thị trường vay nhiều thì cũng vay, khi người khác mua thì cũng mua mà không đánh giá khả năng tài chính, nhu cầu của gia đình hay kế hoạch cuộc sống của chính mình.
Người mua cần trả lời rất rõ các câu hỏi: mua để ở ngay hay 2-3 năm nữa mới ở; mua để đầu tư hay để khai thác dòng tiền; mua second home hay tài sản tạo thu nhập.
Khi mục tiêu rõ ràng thì kế hoạch tài chính cũng sẽ rõ ràng. Nếu phải vay ngân hàng, người mua cần xây dựng kế hoạch dòng tiền đủ ổn định để đảm bảo khả năng trả nợ trong nhiều năm, thay vì chỉ kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng.
Tôi cũng không cho rằng nên chỉ chờ lãi suất thấp mới mua nhà. Thực tế, khi lãi suất giảm mạnh thì thanh khoản và giá bất động sản thường tăng rất nhanh.
Ngược lại, trong giai đoạn thị trường còn trầm lắng, giá chưa tăng nóng và thanh khoản chưa cao, nếu người mua có dòng tiền ổn định, kế hoạch tài chính rõ ràng thì đây lại có thể là thời điểm phù hợp để sở hữu một tài sản tốt với mức giá hợp lý, thậm chí có nhiều cơ hội đàm phán trên thị trường thứ cấp.
Cuối cùng, tôi muốn nhấn mạnh rằng xây dựng tài sản không chỉ là kiếm tiền và đầu tư. Điều quan trọng không kém là phải bảo vệ được tài sản của mình bằng một chiến lược tài chính hợp lý, luôn duy trì nguồn dự phòng cho những rủi ro về sức khỏe, gia đình hoặc các biến cố bất ngờ. Khi có thể kiếm được tiền, quản lý tốt dòng tiền và bảo vệ được tài sản, việc sở hữu bất động sản mới thực sự mang lại giá trị bền vững trong dài hạn.
Ông Trần Quang Trung: Thực ra tôi nghĩ nên nhìn thị trường theo từng phân khúc thay vì đánh đồng tất cả người mua nhà. Nhu cầu của tầng lớp trung lưu muốn nâng cấp nơi ở sẽ rất khác với người mua nhà lần đầu hay nhóm lao động phổ thông. Vì vậy, diễn biến của từng phân khúc cũng sẽ khác nhau.
Hiện nay, Chính phủ đang tập trung phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp, nhà ở cho thuê và nhà ở dành cho lực lượng vũ trang. Đây là những phân khúc đã thiếu hụt trong nhiều năm qua. Khi nguồn cung được bổ sung mạnh trong thời gian tới, áp lực lên phân khúc nhà ở bình dân sẽ giảm, giá bán và giá thuê cũng sẽ ổn định hơn thay vì liên tục bị đẩy lên như trước.
Trong khi đó, nhóm khách hàng trung lưu và người có tiềm lực tài chính sẽ có xu hướng lựa chọn những sản phẩm có chất lượng cao hơn, số lượng khan hiếm hơn và đáp ứng nhu cầu tích sản dài hạn. Họ sẽ không ưu tiên những phân khúc được bổ sung nguồn cung lớn, mà hướng đến các bất động sản có khả năng giữ giá, khai thác tốt và tạo ra giá trị bền vững.
Nếu quan sát các đô thị lớn như Seoul, Thượng Hải, Bắc Kinh hay Singapore, có thể thấy những bất động sản trung tâm, nằm trong các đại đô thị hoặc khu vực có hệ sinh thái hoàn chỉnh thường được nắm giữ bởi nhóm khách hàng giàu có qua nhiều thế hệ. Xu hướng này cũng đang dần hình thành tại Việt Nam.
Thị trường hiện nay cũng đang phân hóa rõ nét. Những người có sẵn dòng tiền đang chủ động tìm kiếm cơ hội tại các khu vực được hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng và khả năng kết nối trong tương lai. Trong khi đó, một bộ phận nhà đầu tư vẫn cần thêm thời gian để thanh khoản tài sản cũ trước khi tham gia thị trường. Còn người mua nhà lần đầu đang kỳ vọng các chính sách phát triển nhà ở của Chính phủ sẽ giúp họ tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.
Một thay đổi rất quan trọng là thị trường đang chuyển từ tư duy "lướt sóng" sang đầu tư dài hạn. Trước đây, nhiều nhà đầu tư chỉ kỳ vọng mua rồi bán sau vài tháng hoặc vài năm để chốt lời. Hiện nay, họ bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến khả năng khai thác dòng tiền, hiệu quả cho thuê và giá trị sử dụng thực của bất động sản .
Song song với đó là nhu cầu nâng cấp chất lượng sống. Người mua ngày càng ưu tiên những dự án có quy hoạch đồng bộ, cộng đồng cư dân chất lượng, đầy đủ tiện ích và có triển vọng phát triển trong dài hạn. Họ sẵn sàng chuyển đến những khu vực mới nếu nơi đó mang lại môi trường sống tốt hơn.
Một xu hướng đáng chú ý khác là cách nhìn về khoảng cách đang thay đổi. Trong tương lai, người mua sẽ không còn quan tâm "đi bao xa" mà sẽ quan tâm "đi mất bao lâu". Khi các tuyến metro, vành đai và hạ tầng giao thông được hoàn thiện, mô hình đô thị đa trung tâm sẽ phát triển mạnh, giúp người dân có thể sống ở khu vực xa trung tâm nhưng vẫn kết nối thuận tiện với nơi làm việc và các trung tâm dịch vụ.
Điều này đặc biệt đúng với TP.HCM và Hà Nội. TP.HCM đang phát triển theo mô hình đa trung tâm nhằm giảm áp lực cho khu vực lõi, còn Hà Nội cũng đang tái thiết không gian đô thị thông qua mở rộng hạ tầng giao thông và các vành đai.
Với người mua nhà lần đầu, theo tôi không nên quá cố gắng sở hữu bằng được một căn nhà ở khu vực trung tâm nếu vượt quá khả năng tài chính. Điều quan trọng là lựa chọn sản phẩm phù hợp với năng lực tài chính và nhu cầu thực tế. Còn với những người đã có điều kiện, đây là thời điểm cần tính toán việc nâng cấp tài sản, thay vì tiếp tục giữ những loại hình bất động sản không còn phù hợp với xu hướng phát triển mới.
Thế hệ trẻ cũng sẽ tạo ra sự thay đổi lớn đối với thị trường. Họ coi trọng trải nghiệm sống, tiện ích, cộng đồng và chất lượng môi trường hơn các thế hệ trước. Vì vậy, những khu đô thị hiện đại, có không gian sống hoàn chỉnh, dịch vụ đa dạng và đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hàng ngày sẽ ngày càng trở thành lựa chọn ưu tiên.
Từ nay đến khoảng năm 2030, Việt Nam sẽ bước vào giai đoạn tái thiết mạnh mẽ về hạ tầng và đô thị, tạo ra nhiều cơ hội nhưng cũng đặt ra rủi ro nếu lựa chọn sai tài sản. Sau năm 2035, thị trường nhiều khả năng sẽ bước sang giai đoạn phát triển bền vững hơn, với chiều sâu và tính chọn lọc cao hơn. Theo tôi, hiện nay thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn trưởng thành, nơi quyết định đầu tư cần dựa trên giá trị thực và tầm nhìn dài hạn thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Thưa bà Đỗ Thị Hương, người mua hiện nay đang chuyển dịch mạnh sang những tiêu chí nào và điều này phản ánh gì về thị trường?
Bà Đỗ Thị Hương: Người mua ngày càng thông minh hơn, chọn lọc hơn và sở hữu nhiều thông tin hơn trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
Theo tôi, sự thay đổi này không chỉ đến từ những thông tin do chủ đầu tư cung cấp hay những kỳ vọng của thị trường, mà còn được hình thành từ quá trình trải nghiệm thực tế sau một chu kỳ đầu tư, cũng như từ việc quan sát sự phát triển của các thị trường bất động sản trưởng thành trong khu vực.
Từ đó, người mua đã hình thành một bộ tiêu chí khá rõ ràng khi lựa chọn chủ đầu tư và dự án. Tiêu chí đầu tiên là pháp lý phải minh bạch và hoàn chỉnh. Tiếp theo là quy hoạch và hạ tầng phải được triển khai đồng bộ. Người mua hiện không còn chỉ dựa vào những cam kết về tiềm năng trong tương lai mà cần nhìn thấy những số liệu cụ thể, có cơ sở kiểm chứng.
Bên cạnh đó, sức khỏe tài chính của chủ đầu tư cũng trở thành một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu. Nếu như trước đây khách hàng còn khá mơ hồ về năng lực tài chính của doanh nghiệp thì hiện nay họ nắm rất rõ thông tin này.
Theo tôi, để một dự án có thanh khoản tốt và gia tăng giá trị bền vững trong dài hạn, không chỉ trong 2-3 năm mà trong nhiều năm sau, năng lực thực thi của chủ đầu tư và khả năng vận hành, quản lý sau bán hàng đóng vai trò quyết định.
Trên thị trường hiện vẫn có nhiều dự án được bàn giao từ 8-10 năm trước nhưng giao dịch thứ cấp vẫn diễn ra sôi động và giá trị bất động sản tiếp tục tăng. Điều này phản ánh năng lực vận hành, quản lý của chủ đầu tư cũng như định hướng phát triển dự án lấy khách hàng làm trung tâm.
Theo tôi, từ hệ thống tiện ích, quy hoạch tổng thể, thiết kế mặt bằng cho đến những chi tiết nhỏ trong quá trình phát triển dự án đều góp phần duy trì giá trị tài sản theo thời gian. Đồng thời, đây cũng là những minh chứng thực tế về năng lực của chủ đầu tư khi triển khai các dự án tiếp theo. Hiện nay, thị trường không còn là câu chuyện của những lời hứa hay việc chủ đầu tư tự nói về mình, mà quan trọng là khách hàng nói gì về chủ đầu tư đó.
Tôi cho rằng, các đơn vị phân phối hiện có nhiều lợi thế hơn trong việc đánh giá chất lượng chủ đầu tư khi có điều kiện so sánh giữa nhiều dự án khác nhau. Thông qua quá trình làm việc, các đơn vị này có thể nhận diện cách chủ đầu tư đối xử với khách hàng, phương thức triển khai dự án cũng như tầm nhìn phát triển của dự án và khu vực trong tương lai.
Bên cạnh các yếu tố về pháp lý và năng lực tài chính, việc lấy khách hàng làm trọng tâm mới là yếu tố tạo nên sự khác biệt của một dự án. Những dự án đáp ứng được tiêu chí này sẽ có nhiều triển vọng về thanh khoản cũng như khả năng gia tăng giá trị trong tương lai.
Với người mua nhà thực thì thời điểm và tiêu chí lựa chọn dự án trong nửa cuối năm 2026 nên được nhìn nhận ra sao thưa ông Đính?
TS. Nguyễn Văn Đính: Trong bối cảnh ngày càng nhiều dự án được đưa ra thị trường, từ các dự án từng bị đình trệ nay được tháo gỡ pháp lý