Giữa lúc thị trường bất động sản “rối như mớ tơ vò” nên đầu tư phân khúc nào?

Trước diễn biến hiện nay, phân khúc đất nền chững lại, thanh khoản kém, nhiều nơi giá giảm trong khi phân khúc căn hộ chung cư nhận được sự quan tâm lớn, giá tăng.

Cụ thể, theo dữ liệu của Batdongsan.com, 7 tháng đầu năm, mức độ quan tâm bất động sản bán toàn quốc giảm 4%. Nhiều tỉnh thành như Bình Dương, Đà Nẵng, Bắc Ninh, Bà Rịa -Vũng Tàu, v.v,... ghi nhận mức độ quan tâm bất động sản (thể hiện nhu cầu) giảm nhưng lượng tin đăng bất động sản (phần nào phản ánh nguồn cung) tăng so với 7 tháng đầu năm 2021.

Trong 7 tháng đầu năm nay, chung cư là loại hình bất động sản duy nhất của Hà Nội có lượng quan tâm tăng. Các phân khúc căn hộ bình dân, trung cấp và cao cấp lần lượt tăng 3%, 9% và 2% về mức độ quan tâm so với cùng kỳ năm trước. Mặt bằng giá rao bán căn hộ Hà Nội cũng tăng từ 6% đến 13% so với cùng kỳ năm 2021. Mức tăng này còn cao hơn so với tốc độ tăng giá của căn hộ chung cư ở TP.HCM (tăng từ 4% đến 8%).

Hầu hết các loại hình bất động sản khác của thủ đô, từ đất đến đất nền dự án, nhà riêng, biệt thự liền kề đều ghi nhận lượt tìm mua giảm từ 5% đến 32% so với cùng kỳ năm trước.

Giới chuyên gia cho rằng, xu hướng thị trường thời gian tới, bất động sản phòng thủ sẽ lên ngôi, các bất động sản phục vụ nhu cầu thực, chung cư, khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp có nhiều tiềm năng phát triển. Trong khi đó, những loại hình hiến đất làm đường, phân lô tách sổ, những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, những dự án đã tăng giá quá cao trong thời gian ngắn do đầu cơ thổi giá sẽ hết đất diễn.

Nhiều nhà đầu tư băn khoăn không biết nên đầu tư vào phân khúc nào.

Với xu hướng như vậy, nhiều nhà đầu tư băn khoăn nên đầu tư vào phân khúc chung cư - phục vụ nhu cầu ở thực hay vào “bắt đáy” phân khúc đất nền.

Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng để đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư ở thời điểm này không phải một điều dễ dàng. Dưới góc độ chuyên gia cần đánh giá các số liệu và diễn biến thị trường cụ thể trước khi có thể đưa ra ý kiến chính xác.

Ông Hiển cho rằng hiện nay nhu cầu mua chung cư và đầu tư đất vẫn cao, không bên nào vượt trội nên khó có thể nhận xét loại hình nào đang thu hút nhiều nhà đầu tư hơn.

“Người muốn mua chung cư vẫn mua chung cư mà người muốn mua đất nền vẫn mua đất nền, khó có thể đưa ra khuyến cáo chính xác lựa chọn loại hình nào bất chấp những biến động của thị trường”, ông Hiển cho hay.

TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia cho rằng, hiện nay giá bất động sản có yếu tố ảo rất lớn. Có những dự án giá bị đẩy lên quá cao đến mức không thể chấp nhận được. Dòng tiền đang chờ đợi giá bất động sản quay trở về thị trường thực.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu thời gian tới sẽ không có tiền để trả nợ trái phiếu, dẫn tới buộc phải xử lý tài sản, bán tháo dự án để có tiền thanh toán nợ. Một số nhà phát hành trái phiếu buộc phải thanh lý bất động sản để xử lý nợ. Do vậy, gia bất động sản có thể sẽ xuống nhiều nấc và khi đó, các nhà đầu tư mới tiếp tục xuống tiền.

"Có dự đoán cho thấy giá bất động sản sẽ có thể xuống 30% nữa thì mới đạt được giá trị thực. Ngoài một số sản phẩm giá quá ảo, đa số giá bất động sản cao hơn 30% mức giá trị thực", TS Lê Xuân Nghĩa dẫn chứng.

Đồng tình với nhận định, chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, giá đất nền vùng ven đã neo ở mức rất cao nên rất dễ có nguy cơ lỗ vốn nếu mua vào lúc này. Trong khi đó, giá chung cư thời gian qua đã tăng mạnh do áp lực từ giá nguyên vật liệu, lạm phát… Do đó, dù lựa chọn phân khúc nào ở thời điểm này cũng phải cẩn trọng, đặc biệt không nên sử dụng đòn bẩy tài chính ở thời điểm này.