Gỡ vướng mắc chuyển mục đích sử dụng đất ở

Gửi câu hỏi lên Cổng thông tin điện tử TP. Hà Nội, ông Dương Văn Thủy (trú tại Hà Nội) cho biết: Gia đình có mảnh đất rộng hơn 450m2, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) từ năm 2004. Toàn bộ diện tích được công nhận là đất ở (thổ cư).

Năm 2000, gia đình xây một căn nhà khoảng 70m2 trên phần đất này. Đến năm 2019, khi bố mẹ ông Thủy làm thủ tục đổi sang sổ hồng để chia đất cho các con nhưng Văn phòng đăng ký đất đai chỉ cấp 300m2 đất ở, còn lại chuyển sang đất trồng cây lâu năm .

Ông Thủy được bố mẹ chia cho 89m2 đất gồm 40m2 đất ở và 49m2 đất trồng cây lâu năm. Căn nhà 70m2 được xây năm 2000 của gia đình ông nằm trên chính thửa đất 89m2 này.

Năm 2025, gia đình ông nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất để hợp thức hóa 49m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì cán bộ xã nói phải tháo dỡ nhà mới được giải quyết. Ông cho rằng, yêu cầu như trên là không hợp lý, bởi khi ngôi nhà được xây từ khi đất vẫn là đất ở. Ông mong cơ quan chức năng xem xét, giải quyết thấu tình đạt lý.

Về nội dung này, UBND TP. Hà Nội cho biết, theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Theo quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện (nay là cấp xã); hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Trình tự chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện theo quy định tại khoản 2, 3, 4, 6 Điều 44, Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ.

Ngày 12/6/2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 151/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai (có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2025). Theo đó, trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể tại mục I phần III ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.

Người dân có thể liên hệ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi người dân có đất để được hướng dẫn theo quy định.

Áp dụng luật máy móc ?

Luật sư Nguyễn Tuấn Anh, Công ty Luật Minh Minh Nghiêm (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho rằng, theo quy định tại khoản 1, Điều 5 Luật Đất đai năm 2024 thì việc người dân xây nhà trên đất vườn được xem là hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất , vi phạm quy định pháp luật.

Người sử dụng đất vi phạm sẽ bị xử lý theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Trong đó, người sử dụng đất buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.

Như thế, khi đã có vi phạm thì phải xử lý vi phạm, rồi công dân mới được thực hiện các quyền khác, trong đó có quyền chuyển mục đích sử dụng đất . "Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu được hiểu là phải tháo dỡ nhà, trả lại hiện trạng đất nông nghiệp", luật sư Tuấn Anh nói.

Tuy nhiên, theo khoản 3, Điều 139 Luật Đất đai 2024, nếu thửa đất vườn đã nằm trong quy hoạch đất ở, thì không bắt buộc phải khôi phục lại hiện trạng ban đầu, tức không cần tháo dỡ nhà, mà có thể được xem xét cấp sổ đỏ sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Như thế, việc cán bộ trả lời phải phá nhà, trả lại hiện trạng đất nông nghiệp rồi mới được chuyển mục đích sử dụng đất là không phù hợp quy định pháp luật hiện hành.

Bên cạnh đó, năm 2000, toàn bộ 450m2 đất của hộ dân đều được công nhận là đất ở. Người dân cũng xây nhà tại thời điểm đó là hoàn toàn hợp pháp, đúng với sổ đỏ được cấp.

Theo luật sư Tuấn Anh, cách áp dụng của cán bộ địa chính xã chỉ dựa vào hiện trạng là máy móc. Cán bộ địa chính đã không xét đến quá trình sử dụng đất của người dân và sự thay đổi trong quản lý của chính quyền qua các thời kỳ là chưa thấu đáo.

Do đó, các Bộ ngành trung ương cần sớm có hướng dẫn cụ thể, chi tiết, dễ hiểu để thuận lợi cho người dân, cũng như tháo gỡ khó khăn, vướng trong công tác quản lý đất đai ở địa phương, luật sư Tuấn Anh đề nghị.