Góp ý dự thảo Luật Đất đai: Duy trì 2 kênh tạo quỹ đất phát triển nhà ở

Rất cần thiết phải tiếp tục duy trì, vận hành 2 kênh tạo quỹ đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.

Cụ thể, theo HoREA, khoản 1 Điều 66 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo Phương án 1 quy định: "1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 67 và Điều 68 của Luật này mà không thuộc trường hợp dự án đô thị, nhà ở thương mại và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật", đã thay đổi 180 độ so với khoản 1 Điều 73 Luật Đất đai 2013.

Quy định này không phù hợp và trái với định hướng tại Nghị quyết 18 là tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại".

HoREA cũng cho biết, quy định này cũng không sát với thực tiễn, bởi lẽ nguồn lực ngân sách của địa phương có hạn, thu không đủ chi.

Cụ thể, Nghị quyết số 18 yêu cầu "việc thu hồi đất phải tuân thủ Hiến pháp và pháp luật" và khoản 3 Điều 53 Hiến pháp 2013 đã quy định: "3. Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết…". Do vậy, việc mở rộng thêm "diện thu hồi đất" phải phù hợp với khả năng nguồn lực ngân sách nhà nước.

Theo HoREA, do nguồn lực ngân sách nhà nước có hạn nên Nhà nước không thể có đủ tiền ngân sách để bồi thường giải phóng mặt bằng để tạo lập quỹ đất đủ để phục vụ đầu tư thông qua đấu thầu, đấu giá như kỳ vọng tại Điều 64, Điều 65 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vì nguồn vốn ngân sách dự kiến bố trí quá ít ỏi, bởi lẽ Điều 103 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định "Quỹ phát triển đất" được "phân bổ tối thiểu 10% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm".

Bên cạnh đó, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng đang đề xuất cấp tỉnh phải dành 10% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm để phát triển nhà ở xã hội, vị chi tổng 02 khoản này đã chiếm đến 20% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm, mà nguồn thu từ đất này còn nhỏ bé và rất chênh lệch giữa các địa phương.

Địa phương khó lòng tự chủ ngân sách để có thể thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất với số lượng dự án lớn

"Hơn nữa, trong thực tế chỉ có hơn 15 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tự chủ được ngân sách và có đóng góp với Trung ương, mà lớn nhất như TP HCM thì số thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất năm 2021 cũng không lớn, chỉ có hơn 11.000 tỷ đồng nhưng đã "hoà lẫn" vào ngân sách thành phố và không đủ chi. Như vậy, các tỉnh nhỏ, trong đó có tỉnh chỉ thu ngân sách nhà nước dưới 1.000 tỷ đồng/năm, trong đó số thu từ đất rất nhỏ bé thì sẽ rất khó khăn trong việc thực hiện các quy định trên đây" – ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho biết.

Bên cạnh đó, HoREA cũng chỉ ra những bất cập liên quan đến quy định về tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất.

HoREA cho biết, quy định trên "co hẹp" kênh phân bố đất đai để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội thông qua 1 phương thức duy nhất là "đất Nhà nước thu hồi, giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất" nên bất khả thi, không đáp ứng được nhu cầu đầu tư và không thực hiện đúng mục tiêu của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 là "Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả".

Một điểm bất cập nữa được HoREA chỉ ra là dự thảo cũng đã loại bỏ cả trường hợp doanh nghiệp tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội như thực tiễn hơn 10 năm qua, nên cần tiếp tục xã hội hoá, khuyến khích nhà đầu tư tư nhân "mua đất" để làm nhà ở xã hội.

Theo đó, HoREA cho rằng rất cần thiết phải tiếp tục duy trì, vận hành 2 kênh tạo quỹ đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.

Một là, "đất Nhà nước thu hồi, giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất" để đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Hai là, đất do nhà đầu tư tự thỏa thuận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất với người dân để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.