Bảng giá đất mới có đủ gỡ vướng về tính tiền sử dụng đất?

Tại dự thảo nghị quyết của Quốc hội quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành luật Đất đai, cơ quan soạn thảo - Bộ NN-MT đề xuất chính sách mới liên quan đến tính tiền sử dụng đất .

Bất cập về tính tiền sử dụng đất

Theo Bộ NN-MT, việc định giá đất hiện nay phụ thuộc vào giá đất theo thị trường và kết quả đơn vị tư vấn giá đất. Song, các yếu tố ảnh hưởng và kết quả định giá đất không thống nhất, dẫn đến không phản ánh đúng bản chất của giá đất trên thị trường.

Cũng có ý kiến cho rằng, luật Đất đai năm 2024 quy định áp dụng giá đất cụ thể khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho tổ chức để thực hiện dự án đầu tư là còn mang tính tận thu từ đất, khiến thời gian kéo dài, chi phí đầu tư tăng cao, làm giảm năng lực cạnh tranh, ảnh hưởng đến môi trường thu hút đầu tư của các địa phương.

Những rủi ro trong xác định giá đất cụ thể còn dẫn đến tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm của một số cán bộ, cơ quan, từ đó kéo dài thời gian xác định giá đất.

ẢNH MINH HỌA: T.N

Để khắc phục bất cập, dự thảo quy định tiền sử dụng đất sẽ được tính toán căn cứ vào bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Trong đó, bảng giá đất được HĐND cấp tỉnh quyết định định kỳ 5 năm 1 lần (thay vì hàng năm như quy định tại luật Đất đai năm 2024); hệ số điều chỉnh giá đất (tỷ lệ tăng, giảm giá đất của các loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất ) sẽ do UBND tỉnh quyết định hằng năm.

Riêng với dự án BT (xây dựng - chuyển giao), thời điểm xác định giá đất dự kiến đối với diện tích đất thanh toán sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Nhiều ý kiến nhận định, việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất thay cho giá đất cụ thể sẽ tạo thuận lợi khi xác định giá đất, từ đó đẩy nhanh công tác xác định nghĩa vụ tài chính, nhanh chóng đưa đất vào sử dụng, tránh lãng phí.

Tuy vậy, nếu chỉ dừng lại như dự thảo, một số vướng mắc trong việc xác định thời điểm tính giá đất, nhất là với các dự án BT , vẫn chưa thể giải quyết triệt để.

Trong văn bản góp ý gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM, Bộ Tài chính, Bộ NN-MT và UBND TP.HCM ngày 13.10 vừa qua, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) dẫn trường hợp của Công ty CP Đầu tư MHL để chỉ ra những bất cập, khó khăn mà nhiều doanh  nghiệp đang gặp phải.

Dù ký hợp đồng BT từ năm 2016 và đã hoàn thành nghĩa vụ bàn giao công trình, nhưng mãi đến năm 2025 Công ty MHL mới nhận được quyết định giao đất. 

Sau 9 năm chờ đợi, nay công ty tiếp tục rơi vào bế tắc khi địa phương chưa thể thống nhất về thời điểm tính tiền sử dụng đất : tính theo thời điểm ký kết hợp đồng (năm 2016) hay thời điểm có quyết định giao đất (năm 2025)?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết luật đất đai năm 2013 rồi luật Đất đai năm 2024 đều quy định thời điểm tính thu tiền sử dụng đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất. Vì thế, trong trường hợp việc giao đất chậm, tiền sử dụng đất sẽ bị "đội lên".

Theo ông Châu, năm 2020, luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) được ban hành, dừng triển khai tất cả dự án mới theo hình thức BT. Các dự án cũ sẽ được xử lý chuyển tiếp theo quy định tại luật Đất đai, luật Quản lý, sử dụng tài sản công và một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan. Dù chịu điều chỉnh bởi nhiều văn bản, song dường như chưa có quy định nào đủ rõ ràng để xác định thời điểm tính tiền sử dụng đất đối với các dự án BT .

Đến năm 2024, luật sửa đổi, bổ sung 4 luật (trong đó có luật PPP năm 2020) được ban hành, cho phép triển khai các dự án mới theo hình thức BT, áp dụng từ 1.7.2025. Luật này quy định giá đất dự kiến của quỹ đất thanh toán dự án BT được tính căn cứ bảng giá đất tại thời điểm lập dự án, lập hồ sơ mời thầu.

Như vậy, luật mới nêu rõ thời điểm xác định giá đất đối với các dự án BT , nhưng chỉ áp dụng với dự án kể từ 1.7.2025. Những dự án trước đó lại không thuộc diện điều chỉnh, vướng mắc vẫn còn. Mới nhất là dự thảo nghị quyết gỡ vướng trong thi hành luật Đất đai, các dự án BT trước ngày 1.7.2025 cũng vẫn chưa thấy được đề cập.

Doanh nghiệp không có lỗi thì không nên hồi tố

Ông Lê Hoàng Châu cho hay, vướng mắc của Công ty MHL chỉ là 1 trong số hàng trăm trường hợp đang gặp vướng mắc khi thực hiện các dự án BT . Do đó, cần có chính sách thống nhất để áp dụng cho mọi dự án BT chứ không riêng 1 - 2 dự án cụ thể nào.

Chính sách mà ông Châu nhắc đến đã được HoREA nêu ra tại văn bản góp ý kể trên. HoREA kiến nghị bổ sung các trường hợp sử dụng quỹ đất để thanh toán hợp đồng BT đã ký kết và đã hoàn thành bàn giao theo quy định của pháp luật trước ngày 1.7.2025, thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán dự án BT cần được tính tại thời điểm lập dự án, lập hồ sơ mời thầu hoặc giao kết hợp đồng.

"Hợp đồng BT là văn bản phát sinh quyền, nghĩa vụ của Nhà nước và nhà đầu tư. Giao kết hợp đồng là thời điểm ràng buộc trách nhiệm của cả hai bên, rất phù hợp để xác định làm căn cứ tính tiền sử dụng đất ", ông Châu nêu quan điểm.

Nói về trường hợp Công ty MHL, xa hơn là các dự án BT chậm bàn giao đất, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW, Đoàn luật sư TP.Hà Nội, cho rằng khi đã ký kết hợp đồng BT, doanh nghiệp sẽ chuẩn bị phương án tài chính theo giá đất tại thời điểm ký kết. Việc hồi tố và áp giá đất cao sau thời gian dài đã ký kết hợp đồng sẽ phá vỡ phương án tài chính của doanh nghiệp.

Nếu có sự thay đổi nội dung thì cần có sự đồng ý của cả hai bên, không thể một bên đơn phương áp dụng điều kiện bất lợi hơn. Chưa kể, trong trường hợp chậm giao đất mà không do lỗi của nhà đầu tư, càng không nên hồi tố để áp dụng nghĩa vụ tài chính lớn hơn. 

"Kiến nghị về thời điểm tính tiền sử dụng đất của HoREA là phù hợp", luật sư Hà nói.

Ở góc nhìn khác, luật sư Nguyễn Ngọc Hùng, Trưởng Văn phòng luật sư Kết nối, Đoàn luật sư TP.Hà Nội, khuyến nghị cần có phương án xử lý đảm bảo hài hòa giữa quyền lợi của Nhà nước và doanh nghiệp.

Theo ông, tại dự thảo nghị quyết gỡ vướng trong tổ chức thi hành luật Đất đai, Bộ NN-MT đã đề xuất cơ chế tính tiền sử dụng đất căn cứ vào bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Việc cho phép UBND tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất chính là giải pháp quan trọng để tháo gỡ vướng mắc.

Với hệ số này, địa phương có thể linh hoạt, chủ động điều chỉnh cho phù hợp với từng dự án, từng khu vực. Mấu chốt là địa phương sẽ điều chỉnh ra sao để hài hòa giữa lợi ích công và lợi ích doanh nghiệp.