Góp ý Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, cần làm rõ thổ cư gồm loại đất nào?

Góp ý Khoản 1 Điều 132- Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về “Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” ông Nguyễn Hồng Song, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Đà Nẵng phân tích, theo quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định: Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì điều kiện đầu tiên “Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”.

Như vậy, muốn được giao dịch thì phải được công nhận quyền sở hữu nhà ở trước khi giao dịch. Thực tế khi công chứng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất thì chưa thể công chứng chuyển quyền sở hữu nhà ở do chưa được công nhận bổ sung quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, thực tế các bên đã thỏa thuận chuyển cả quyền sở hữu nhà ở. Điều này khó khăn cho việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nhận chuyển quyền cho cả nhà, đất.

Đất đai hoang phí.

Trong trường hợp vẫn giữ quy định không bắt buộc đối với việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, đề nghị cần xem xét sửa đổi, bổ sung cho phù hợp; nghiên cứu cho phép thỏa thuận chuyển quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất bằng một thỏa thuận dân sự riêng, nhằm tránh phát sinh tranh chấp dân sự trong giao dịch nhà ở mà chưa được công nhận quyền sở hữu (bán đất mà chưa bán tài sản)

Góp ý Khoản 2 Điều 139, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về “Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao, hạn mức đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân”, ông Nguyễn Hồng Song cho rằng: Trong trường hợp giấy tờ ghi diện tích rất lớn (ví dụ: Chứng thư kiến điền do chế độ cũ cấp hoặc sổ đăng ký ruộng đất Chỉ thị 299/TTg) và ghi loại đất là Thổ cư thì xác định đất ở theo giấy tờ hay không quá 5 lần hạn mức giao đất cũng chưa được quy định cụ thể, dẫn đến nhiều địa phương có cách hiểu và thực hiện khác nhau. Vì vậy, đề nghị quy định cụ thể hơn để việc áp dụng mang tình đồng bộ, thống nhất.

Trong khi đó, cũng tại Khoản 2, Điều 139, Dự thảo Luật Đất đai, ông Nguyễn Đức Việt, Phó Chủ tịch UBND quận Ngũ Hành Sơn có quan điểm khác. Theo ông Nguyễn Đức Việt, Khoản 2, Điều 139, Dự thảo Luật ghi: “Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 135 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 5 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 188 và khoản 4 Điều 189 của Luật này”.

Tuy nhiên, Khoản 3 Điều luật này quy định: “Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 1/7/2014 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định toàn bộ theo giấy tờ đó”. Nếu theo dự thảo Luật này thì sẽ nảy sinh điều bất hợp lý giữa người đã sử dụng đất lâu dài và người mới sử dụng trong thời gian gần đây.

Nhiều vướng mắc trong đăng ký quyền sử dụng đất.

Vì thực tế, theo ông Nguyễn Đức Việt, nếu địa phương nào thực hiện tốt công tác lập hồ sơ địa chính đất ở thì người sử dụng sau càng có quyền lợi tốt hơn người sử dụng đất trước.

“Năm 1977, Phó Thủ tướng Chính phủ có Chỉ thị quy định về điều tra thống kê đất xác định đất thổ cư bao gồm” đất ở, đất xây dựng nhà ở, đất sản xuất nông nghiệp và đất vườn. Do đó việc xác định theo quy định này và áp dụng việc sử dụng đất thổ cư và bây giờ trong luật, kể cả Luật Đất đai 2013 và lần này trong dự thảo Luật đất đai sửa đổi, chúng ta dùng từ “có xác định diện tích đất ở” và “xác định đó là đất thổ cư”. Đó là 2 vấn đề rất khác nhau cần được làm rõ” - ông Nguyễn Đức Việt nói.

Bà Võ Thị Truyền, Trưởng phòng Tổ chức, Biên chế và Cải cách hành chính, Sở Nội vụ thành phố Đà Nẵng cho biết, việc hoàn thiện hồ sơ địa chính số và vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai tập trung được xem là bước đột phá cơ sở dữ liệu về đất đai. Trong cơ sở dữ liệu về đất đai, thông tin từng thửa đất được công khai minh bạch, việc giải quyết thủ tục hành chính cũng được thuận lợi hơn do được kết nối từ cơ quan hành chính các cấp đến cơ quan chuyên môn với tổ chức và công dân.

Theo kế hoạch cải cách hành chính từ năm 2023 về sau, thành phố Đà Nẵng sẽ tiếp tục cải cách hành chính sẽ triển khai thực hiện giải quyết thủ tục hành chính “phi địa giới”. Vì vậy theo bà Võ Thị Truyền cần có thêm điều khoản trong dự thảo luật về thủ tục hành chính “phi địa giới”.

Một khu đô thị dở dang chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

“Đề nghị Ban soạn thảo Dự án Luật cần nghiên cứu thêm một điều khoản nào đó trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để có hướng chỉ đạo. Qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho các địa phương trong quá trình tổ chức thực hiện. Bởi hiện nay, việc giải quyết thủ tục hành chính “phi địa giới” này chỉ có một số địa phương mới thực hiện thí điểm nên chưa có chế tài cụ thể. Vì vậy cũng có nhiều khó khăn vướng mắc cho địa phương khi thực hiện cơ chế này” - bà Võ Thị Truyền nêu ý kiến.

Liên quan nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư, Ths. Nguyễn Đăng Nhật, Giảng viên Khoa Tài nguyên đất và Môi trường, trường Đại học Nông Lâm – Đại học Huế góp ý: Tại Khoản 2, Điều 49, Dự thảo Luật đề nghị điều chỉnh “Ngoài các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều này thì tùy theo từng trường hợp cụ thể, khi người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, quyền góp vốn, quyền sử dụng đất còn lại phải đủ các điều kiện theo quy định của Điều 213,214,215,216 của Dự thảo Luật này”.

Lý do, theo bà Nguyễn Đăng Nhật là để xác định khi người sử dụng đất thực hiện quyền nào thì đáp ứng được điều kiện tương ứng với từng điều luật đó. Quy định như dự thảo Luật người sử dụng đất phải đáp ứng đồng thời tất cả các điều kiện khi thực hiện các quyền của mình là không phù hợp.

Góp ý Điều 53, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về quy định “Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê” tại Khoản 3, cần bổ sung thêm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải bảo đảm các điều kiện quy định về Luật Kinh doanh về nhà ở và đảm bảo 3 mục a,b,c.

Góp ý Khoản 4, Điều 53 về “Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư không phải là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.

“Đề nghị Dự thảo cần quy định rõ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải thực hiện đồng thời với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư không? hay thực hiện độc lập. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền của nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, có thuê đất trả tiền một lần hoặc cho cả thời gian thuê.” - Ths. Nguyễn Đăng Nhật nói./.