Góp ý Luật kinh doanh BĐS sửa đổi: Thống nhất điều kiện giao dịch

Trả lời Công văn số 3918/BXD-QLN của Bộ Xây dựng về việc đề nghị góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) trên cơ sở ý kiến của doanh nghiệp, hiệp hội đã có một số ý kiến.

Nhiều vướng mắc tại Luật Kinh doanh bất động sản đang chờ được tháo gỡ

Cụ thể, Khoản 2 Điều 14 Dự thảo quy định về các yêu cầu đối với nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh, trong đó "đối với nhà ở thì không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chỉ cần đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với nhà nước theo quy định pháp luật".

Điều 25 Dự thảo quy định về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, trong đó "Có các giấy tờ pháp lý về dự án; Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng; nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xây dựng xong phần móng của tòa nhà đó theo quy định của pháp luật về xây dựng".

Điều 30 Dự thảo quy định về nguyên tắc kinh doanh quyền sử dụng đất phải đáp ứng yêu cầu: "Có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất trừ kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các dự án bất động sản khác".

Như vậy, các giao dịch đối với nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản; nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất, trong nhiều trường hợp, không bắt buộc phải có "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất".

Trong khi đó, thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Điều 37 Dự thảo Luật Đất đai quy định: "Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận" (khoản 1)" Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Luật này" (khoản 2), tức là các giao dịch đối với quyền sử dụng đất bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cần thống nhất các điều kiện về giao dịch bất động sản (Ảnh: LV)

Văn bản góp ý của VCCI nêu rõ: Giữa hai Dự thảo đang chưa thống nhất về điều kiện giao dịch bất động sản, đề nghị Ban soạn thảo thảo luận với Ban soạn thảo Dự thảo Luật Đất đai để thống nhất về các điều kiện này.

Liên quan đến các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản, văn bản góp ý của VCCI cho biết: Luật Kinh doanh bất động sản 2006 yêu cầu "Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản". Tuy nhiên, quy định này đã được bỏ tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bởi vì "tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, cũng như tạo điều kiện thuận lợi, giảm thiểu các thủ tục hành chính cho các cá nhân, tổ chức khi tham gia thị trường". Bãi bỏ quy định này "nhằm phù hợp với bối cảnh "trầm lắng" của thị trường bất động sản" tại thời điểm xây dựng Luật 2014.

Hiện tại, Dự thảo khôi phục lại yêu cầu một số các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn môi giới bất động sản tại Điều 60. Các doanh nghiệp cho rằng, việc yêu cầu các giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn có thể sẽ khiến những vướng mắc cũ quay trở lại, tạo thêm về thủ tục cho các bên trong giao dịch, từ đó ảnh hưởng đến lượng giao dịch về bất động sản trên thị trường.

Mặc dù, các giao dịch bất động sản trên sàn sẽ tạo nên sự minh bạch về thông tin, giúp nhà nước quản lý được thông tin về thị trường bất động sản, tuy nhiên quy định này đã từng bị đặt vấn đề về tính khả thi và buộc phải sửa đổi sau một thời gian áp dụng.

Một số doanh nghiệp, đề nghị Ban soạn thảo giữ nguyên quy định hiện hành, trao quyền quyết định việc giao dịch bất động sản cho nhà đầu tư, điều này tạo ra cơ chế thông thoáng cho hoạt động kinh doanh bất động sản.

Về hồ sơ đăng ký hoạt động của Sàn giao dịch môi giới bất động sản. Khoản 2 Điều 62 Dự thảo quy định trong hồ sơ đăng ký hoạt động phải có "Giấy tờ chứng minh về trụ sở sàn giao dịch".

Góp ý từ VCCI nêu rõ, quy định này cần xem lại ở điểm: Không thể hiện hình thức của điều kiện nào quy định tại Điều 61 Dự thảo; Khoản 4 Điều 63 Dự thảo quy định, sàn giao dịch môi giới bất động sản có thể hoạt động theo hình thức trực tiếp, sàn điện tử. Như vậy, trụ sở sàn giao dịch không phải là yếu tố bắt buộc trong hoạt động này. Đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định tại điểm c khoản 2 Điều 62 Dự thảo.