Hạ tầng triển khai, giá bất động sản đồng loạt tăng "phi mã"

Theo báo cáo quý I/2022 của Dat Xanh Services, diễn biến thị trường bất động sản trong năm 2022 sẽ phụ thuộc nhiều vào tốc độ giải ngân vốn đầu tư công. Khu vực miền Bắc tiếp tục là địa phương được hưởng lợi từ các dự án trọng điểm, với nhiều địa phương có kế hoạch đầu tư công cao nhất giai đoạn 2021 - 2025 như Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh.

Trong năm 2022 sẽ chứng kiến việc đẩy mạnh các hạ tầng vùng ven tại khu vực miền Bắc như Cao tốc Tuyên Quang - Hà Giang, Cao tốc Nội Bài - Bắc Ninh - Hạ Long, Cao tốc Hà Nội - Lào Cai, Cao tốc Vân Đồn - Móng Cái, đường nối 2 cao tốc trọng điểm tại phía Bắc…, hay mở rộng cao tốc về phía Tây và vùng ven biển phía Nam như Cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây, Cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh - Tiền Giang - Bến Tre - Trà Vinh, các dự án nối bờ Đông và bờ Tây như Cao tốc Châu Đốc - Cần Thơ - Sóc Trăng, Cao tốc Hà Tiên - Rạch Giá - Bạc Liêu.

Theo ghi nhận của Viện nghiên cứu thị trường Dat Xanh Services, đầu năm 2022, giá đất vùng ven có xu hướng tiệm cận giá đất khu vực trung tâm sau khi các thông tin quy hoạch được công bố. Theo đó, sau khi có thông tin quy hoạch, các dự án nằm cách khu vực trung tâm 10km ghi nhận tốc độ tăng giá từ 10 - 15%, các dự án nằm cách khu vực trung tâm 20km ghi nhận tốc độ tăng giá 38%, các dự án nằm cách khu vực trung tâm 30km ghi nhận tốc độ tăng giá từ 35%, các dự án nằm cách khu vực trung tâm 20km ghi nhận tốc độ tăng giá từ 28%.

Tại Hà Nội, nguồn cung mới ghi nhận ở mức 4.904 căn hộ, tăng 36% theo quý, trong đó, số lượng sản phẩm mới tập trung chủ yếu tại khu Tây (60%), khu Đông (38%). Nguồn cung sơ cấp ghi nhận 13.700 căn hộ.

Trong khi đó, nguồn cung mới tại thị trường TP. HCM Quý 1/2022 ghi nhận ở mức 2.166 căn hộ, giảm 55% so với quý 4/2021, trong đó, tập trung chủ yếu tại Bình Chánh (39%), Thủ Đức (29%), Bình Tân (22%). Nguồn cung sơ cấp ghi nhận 4.401 căn hộ.

Số lượng các dự án mở bán mới tại TP. HCM giảm đáng kể trong khi nguồn cung tại Hà Nội vẫn tăng mạnh. Nhiều nguyên nhân dẫn đến nguồn cung mở bán mới tại TP. HCM giảm, tuy nhiên, vấn đề chính là do quá trình cấp phép cho các dự án mới chậm và quỹ đất hạn chế. Khi quỹ đất của tại TP. HCM hạn chế làm cho nguồn cung trở nên khan hiếm, mặt bằng giá bất động sản ngày càng leo thang đi đôi với áp lực hạ tầng do gia tăng dân số và nhu cầu tách khẩu của khu vực này.

Mặt bằng giá thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận ở mức 45 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5% so với quý trước. Mặt bằng giá thị trường căn hộ TP. HCM ghi nhận ở mức 64 triệu đồng/m2, tăng khoảng 9% so với quý trước. Với nhu cầu mạnh mẽ, tỷ lệ hấp thụ từ người mua trong nước vẫn ở mức tốt khi ghi nhận tỷ lệ bán lũy kế đạt 80% tại Hà Nội và 88% tại TP. HCM.

Trong hai năm tới, nguồn cung căn hộ tại thị trường Hà Nội được dự báo sẽ có thêm khoảng 54.000 sản phẩm, tập trung chủ yếu tại Bắc Từ Liêm, Đông Anh, Long Biên, Hoàng Mai, Thanh Trì… Còn tại TP. HCM được kỳ vọng sẽ có thêm khoảng 50.000 sản phẩm mới, tập trung chủ yếu tại TP. Thủ Đức, khu Nam và khu Tây,…

Nhận định thị trường ven Hà Nội, cụ thể là Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Thanh Hoá, Nghệ An, một dự án đô thị lớn tại Hưng Yên đã chiếm đến 69% nguồn cung căn hộ mới cho toàn thị trường khi mở bán với số lượng lớn tương đương 1.000 sản phẩm, với tỷ lệ hấp thụ cao đến 90%. Giá căn hộ và nhà liền thổ có xu hướng tăng nhẹ, từ 2 - 5% so với quý trước. Tỷ lệ hấp thụ lũy kế bình quân thị trường nằm trong mức khả quan trên 70%, với đa số dự án đang giao dịch đã được mở bán từ các năm trước.

Về nguồn cung tương lai, căn hộ tiếp tục là sản phẩm chủ đạo, và nguồn cung mới có xu hướng phân bổ ra khu vực ven Hà Nội như Bắc Giang, Bắc Ninh. Bên cạnh đó, thời gian tới vẫn sẽ ghi nhận xu hướng Bắc tiến của các chủ đầu tư lớn  khu vực phía Nam.

Tại thị trường miền Trung, sau thời gian dài, thị trường ghi nhận lại sự hồi phục ở cả nguồn cung và nguồn cầu, trong đó đất nền và căn hộ vẫn là hai phân khúc có tỷ lệ hấp thụ tốt. Nhà phố thương mại chiếm lĩnh nguồn cung mới tại Quảng Trị, Phú Yên, Quảng Nam. Phân khúc căn hộ tập trung ở Đà Nẵng, trong khi các khu vực khác chủ yếu là phân khúc thấp tầng. Cơ sở hạ tầng phát triển và được đầu tư mới, cộng thêm động lực lớn từ việc mở lại đường bay quốc tế giúp khôi phục trở lại hoạt động du lịch là triển vọng cho bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi.

Về nguồn cung tương lai, Đà Nẵng dự kiến dẫn đầu nguồn cung căn hộ đến từ các dự án dọc sông Hàn, với khoảng 2.000 căn hộ. Tương tự, thị trường Khánh Hòa cũng sẽ nhanh chóng đón nhận nguồn cung căn hộ mới. Bình Định khởi sắc bất động sản nghỉ dưỡng, là thị trường thu hút NĐT nhờ dòng chảy đầu tư công.

Tại miền Nam, khảo sát 3 tỉnh Đồng Nai - Bình Dương - Bà Rịa Vũng Tàu, nguồn cung căn hộ là sản phẩm chủ đạo, chiếm 63,9% nguồn cung mới. Tuy có xu hướng giảm nhưng nguồn cung mới tại thị trường Bình Dương vẫn chiếm ưu thế với 76% tổng giỏ hàng mới. 90% nguồn cung nhà liền thổ trong khu vực đến từ Đồng Nai với các dự án quy mô lớn. Giá bán nguồn cung mới tăng 5%-10% so với đợt trước, giỏ hàng cũ có giá bán ổn định theo quý, trong đó, giá bán căn hộ Bình Dương xấp xỉ căn hộ hạng C của TP. HCM, tương đương khoảng 24 - 47 triệu đồng/m2. 

Nhận định thời gian tới, các dự án hạ tầng sẽ là yếu tố giữ độ “nóng” giúp thị trường bất động sản khu vực tiếp tục tăng nhiệt. Với sức cầu được đánh giá khả quan, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tại Bà Rịa-Vũng Tàu được đẩy mạnh, giá bán các dự án dự kiến sẽ tăng trong các đợt mở bán mới từ 3% - 7%.

Thị trường miền Tây trong quý đầu năm trở nên sôi động với thông tin đầu tư tiện ích, dự án quy mô lớn. Nhờ kết nối đồng bộ về hạ tầng và thu hút đầu tư, đẩy nhanh tốc độ phát triển công nghiệp, Long An dẫn dắt nguồn cung thị trường. Sản phẩm đất nền xung quanh khu công nghiệp vẫn là khẩu vị của nhiều nhà đầu tư. Giá bán các dự án trên địa bàn hầu như ổn định, mức tăng nhẹ 3% - 5% so với cuối năm trước. Một số dự án triển khai giai đoạn mới tại các khu vực trung tâm, tiện ích đa dạng ghi nhận tăng giá mạnh hơn các khu vực còn lại. Thị trường cũng ghi nhận sự gia tăng của loại hình nhà liền thổ thông qua các dự án khu đô thị quy mô lớn.

Nhận định về nguồn cung tương lai, loại hình đất nền sẽ tiếp tục dẫn đầu trong quý tới, loại hình nhà xây sẵn dự kiến chiếm lĩnh thị trường trong thời gian gần. Giá bán chủ yếu sẽ tăng theo tiến độ thông tin quy hoạch hạ tầng, tiện ích. Dự kiến, nguồn cung sẽ có bước khởi sắc hơn trong quý tới khi có thông tin về nhiều dự án mở bán sau thời gian dài giữ chỗ, giá bán mới sẽ tăng 5% - 10% trước thông tin nhiều dự án hạ tầng sắp triển khai.