Hệ số K như thế nào cho hợp lý?

Hệ số K có thể bằng hoặc nhỏ hơn 1

Chính quyền TP.HCM cho biết sẽ xây dựng hệ số K trên địa bàn áp dụng từ 1.7.2026 một cách khoa học, công bằng, phù hợp với thị trường bất động sản (BĐS) và quy định pháp luật hiện hành; đảm bảo tính minh bạch, công khai, và phục vụ hiệu quả cho công tác quản lý nhà nước về đất đai; đồng thời cập nhật hệ số điều chỉnh giá đất theo yếu tố thị trường và điều kiện KT-XH của TP. Để xây dựng hệ số K, TP sẽ điều tra giá đất với 29.000 phiếu trên 9.746 tuyến đường, đoạn đường. Mỗi tuyến có ít nhất 3 phiếu khảo sát giá đất do các tổ chức định giá thực hiện. Thời gian thực hiện dự án từ tháng 3 đến tháng 6.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Theo ông Đào Quang Dương, Trưởng phòng Kinh tế đất (Sở NN-MT TP.HCM), luật Đất đai năm 2024 có 12 trường hợp áp dụng bảng giá đất . Tuy nhiên, Nghị quyết số 254/2025 của Quốc hội về tháo gỡ vướng mắc thi hành luật quy định chỉ có 5 trường hợp áp dụng bảng giá này, 7 trường hợp còn lại sẽ được xác định bằng phương thức là bảng giá đất nhân với hệ số K. Do việc ban hành hệ số K sẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân, nhất là người dân bị thu hồi đất nên cần thận trọng và làm thật kỹ. Số lượng công việc rất nhiều và gấp rút nên cần sự vào cuộc quyết liệt của các sở ngành và các địa phương.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường, cho rằng để xây dựng hệ số K, bảng giá đất sát với giá thực tế là hướng đi khá quan trọng, do đó cần xây dựng theo hướng "hiệu chỉnh để sát thực tế", không phải mặc định hệ số K là phải tăng thêm. Như tại TP.HCM, bảng giá đất áp dụng từ 1.1.2026 đã ở mức rất cao tại nhiều khu vực. Nếu nền giá đã cao mà vẫn xây dựng hệ số K theo tư duy cũ "K luôn lớn hơn 1" thì rất dễ làm giá tính nghĩa vụ tài chính của người dân khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở vượt thị trường thực.

Theo ông Thuận, cách làm chuẩn xác có thể tách rõ 3 bước. Bước 1 lấy thị trường làm chuẩn, không lấy hệ số cũ làm chuẩn. Bước 2 cho phép K bằng 1, thậm chí nhỏ hơn 1 ở nơi bảng giá đất đang cao hơn thị trường. Bước 3 không áp một hệ số chung cho toàn TP.HCM. Do đó, nếu giá thị trường cao hơn bảng giá đất rõ rệt, cần xem xét hệ số K lớn hơn 1; nếu giá thị trường xấp xỉ bảng giá đất thì hệ số K bằng 1; và nếu giá thị trường thấp hơn bảng giá đất thì cần cho phép K nhỏ hơn 1 hoặc không áp hệ số tăng.

Lo sợ tăng giá bất động sản

Không chỉ hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), khi tiền sử dụng đất được tính bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân hệ số K sẽ khiến số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp (DN) phải nộp rất cao so với việc áp dụng phương pháp thặng dư. Tiền sử dụng đất tăng làm nguy cơ tăng giá BĐS. Điển hình như khu đất tại đường Nguyễn Xiển (khu vực TP.Thủ Đức cũ) với diện tích 1 ha, bảng giá đất là 56,6 triệu đồng/m2, hệ số K hiện nay khoảng 1,4 lần. Nếu áp dụng phương pháp thặng dư thì giá chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2, trong khi đó tính theo bảng giá đất nhân hệ số K thì giá sẽ là 80 triệu đồng/m2 (cao hơn 2,28 lần). Để không lỗ vốn, DN phải đẩy giá bán trên 100 triệu đồng/m2.

Một khu đất khác ở đường Đặng Công Bỉnh (H.Hóc Môn cũ) với diện tích 1 ha, bảng giá đất là 18,5 triệu đồng/m2, hệ số K khoảng 2 lần. Nếu áp dụng phương pháp thặng dư thì khoảng 9 triệu đồng/m2, trong khi đó tính theo bảng giá đất nhân hệ số K thì giá sẽ lên 37 triệu đồng/m2. Để không lỗ vốn, DN phải đẩy giá bán trên 70 triệu đồng/m2.

Do vậy theo ông Lê Hoàng Châu, cần phải xây dựng hệ số K một cách khoa học, không thể áp dụng công thức bảng giá đất nhân hệ số K theo kiểu "cào bằng", mà cần phải quy định hệ số K3 áp dụng cho từng dự án để không làm tăng giá BĐS. Trong đó cho phép UBND cấp tỉnh quyết định hệ số K3 cho từng khu vực, vị trí, dự án để áp dụng. Khi đó, các địa phương căn cứ vào tình hình thực tiễn của địa phương mình, của từng loại hình dự án đầu tư có sử dụng đất để quy định một số loại hệ số K. Hệ số K để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các dự án BĐS, nhà ở thương mại, khu đô thị, có thể gọi là hệ số K3. UBND các địa phương sẽ ban hành những quyết định cá biệt về hệ số K để áp dụng cho các nhóm dự án cùng loại, tại cùng khu vực hoặc áp dụng cho từng dự án lớn hoặc có tính cá biệt.

"Việc định giá đất dự án đầu tư xây dựng BĐS, nhà ở thương mại, khu đô thị hoàn toàn khác với việc định giá đất của các lô đất nhỏ hoặc nhà ở riêng lẻ. Bởi lẽ dự án BĐS, nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất với diện tích lớn, hệ số sử dụng đất cao, thậm chí có hệ số sử dụng đất rất cao đối với dự án nhà cao tầng, nhưng mật độ xây dựng lại thấp hơn nhà ở riêng lẻ. Nhất là có sự khác biệt rất lớn về suất đầu tư đối với dự án BĐS cao cấp, trung cấp hay bình dân. Do đó cân nhắc ban hành hệ số K phù hợp. Bởi nếu không tính một cách sát sao, hệ số K sẽ phản tác dụng khi ảnh hưởng tiêu cực đến DN, hộ gia đình, cá nhân khi tính tiền sử dụng đất, khi người dân phải gánh chịu một nghĩa vụ tài chính quá lớn", ông Lê Hoàng Châu lưu ý.

Các chuyên gia cho rằng trong điều kiện bảng giá đất TP.HCM hiện đã ở mức cao tại nhiều khu vực, việc xây dựng hệ số K cần chuyển từ tư duy tăng thêm sang tư duy hiệu chỉnh sát thị trường. Nghĩa là hệ số phải được xác định từ dữ liệu giao dịch thực tế, có thể bằng 1 hoặc nhỏ hơn 1 ở một số nơi, thay vì mặc định lớn hơn 1. Cách này vừa sát luật, vừa giảm rủi ro khiếu nại, vừa hợp logic thị trường. Không chỉ vậy, nó còn giúp giảm gánh nặng tài chính cho người dân, DN trong bối cảnh vật giá leo thang và nền kinh tế vẫn gặp nhiều khó khăn.