HoREA kiến nghị gỡ vướng đất đai cho doanh nghiệp cổ phần hóa

Khoảng trống pháp lý về “phương án sử dụng đất” suốt 14 năm

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) – cho biết Hiệp hội vừa đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế Tài chính Quốc hội và các Bộ (Nông nghiệp và Môi trường, Tài chính, Tư pháp) bổ sung khoản 2a vào sau khoản 2 Điều 10 của “dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai”.

Mục tiêu nhằm tháo gỡ các "nút thắt" với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước chưa lập phương án sử dụng đất, hoặc phương án sử dụng đất chưa đúng quy định trong giai đoạn 2007-2021.

Theo HoREA, TP.HCM hiện có hơn 1.000 doanh nghiệp được cổ phần hóa theo chủ trương, trong đó phần lớn quản lý quỹ đất có nguồn gốc công trước khi chuyển đổi mô hình. Tuy nhiên, suốt nhiều năm qua, việc giải quyết các thủ tục liên quan đến đất đai như gia hạn, chuyển mục đích sử dụng đất… vẫn thiếu quy định thống nhất, dẫn tới lúng túng trong thực hiện.

Nhiều quy định pháp luật còn chồng chéo khiến các cơ quan chức năng không dám ký, không dám giải quyết do sợ “rủi ro pháp lý”. Hệ quả là hàng loạt khu đất của doanh nghiệp cổ phần hóa rơi vào tình trạng không thể khai thác, sử dụng, gây lãng phí nguồn lực.

Một trường hợp điển hình được HoREA nêu là Công ty CP Phát triển Địa ốc Sài Gòn 5 – doanh nghiệp có nguồn gốc từ doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, nhưng tới 99,7% cổ phần vẫn thuộc sở hữu nhà nước. Do thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng, công ty nhiều năm qua không thể sử dụng quỹ đất để đầu tư phát triển dự án.

HoREA chỉ ra rằng, trước năm 2007, khi Nghị định 109/2007/NĐ-CP được ban hành, pháp luật chưa hề có quy định bắt buộc lập “phương án sử dụng đất” trong quá trình cổ phần hóa. Từ năm 2007 đến trước năm 2021, dù quy định đã xuất hiện nhưng văn bản hướng dẫn chi tiết lại chưa có.

Phải tới khi Nghị định 140/2020/NĐ-CP và Thông tư 03/2021/TT-BTNMT được ban hành, Bộ Tài nguyên và Môi trường khi đó mới có hướng dẫn cụ thể về lập và phê duyệt “phương án sử dụng đất”.

Điều này dẫn đến thực tế, hầu như toàn bộ doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa giai đoạn 2007–2021 đều không có "phương án sử dụng đất" được phê duyệt.

Luật cho nhưng thực tế “không dám cho”

Theo HoREA, Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất – bao gồm doanh nghiệp cổ phần hóa có quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo luật và quy định liên quan.

Tuy nhiên. hiện nay, có nhiều “cách hiểu khác nhau” về việc cho phép hay không cho phép doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước được quyền chuyển mục đích sử dụng đất để đáp ứng yêu cầu phát triển sản xuất, kinh doanh.

Hiệp hội nhận thấy, do Luật Đất đai năm 2024 và các nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành chưa quy định cụ thể nên các địa phương “lúng túng”, “không dám giải quyết” nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước nên quỹ đất này chưa thể đưa vào khai thác, sử dụng hiệu quả được, dẫn đến tình trạng lãng phí nguồn lực đất đai.

Có một thực tế là, nhiều khu đất của doanh nghiệp khi cổ phần hóa được xác định mục đích sử dụng theo quy hoạch cũ nhưng đến nay không còn phù hợp. Doanh nghiệp có nhu cầu điều chỉnh theo quy hoạch mới được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì lại khác với “phương án sử dụng đất” hoặc không có “phương án sử dụng đất” trước đây. Thế nhưng, có ý kiến lại cho rằng, đây là “đất công”, phải thu hồi để đấu giá.

HoREA cho rằng, quan điểm này không phù hợp, bởi doanh nghiệp cổ phần hóa đất đều phải căn cứ vào quy hoạch và phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất nên không làm thất thoát tài sản công hay thất thu ngân sách nhà nước.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, việc bổ sung quy định này vào “dự thảo Nghị quyết” nhằm tạo hành lang pháp lý cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước trong giải quyết thủ tục đất đai, khơi thông nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế xã hội, nhất là giúp giải quyết dứt điểm các tồn đọng, vướng mắc về sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước trong giai đoạn lịch sử 2007-2021.

Cùng với đó là tạo nguồn thu cho ngân sách, thông qua cơ chế truy thu nghĩa vụ tài chính, đồng thời hạn chế tình trạng “xí phần đất công” không thông qua đấu giá, đấu thầu và ổn định tình trạng pháp lý, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước đã và đang sử dụng đất phù hợp quy hoạch.