Khó khăn của thị trường bất động sản đã qua?

Mới đây, Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group) chính thức công bố “Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở Tp.HCM và vùng phụ cận năm 2022”. Đại diện đơn vị này đã chỉ ra những diễn biến đáng chú ý của thị trường trong năm vừa qua, đồng thời đưa ra một số dự báo cho năm 2023.

Theo DKRA Group, năm 2022, thị trường bất động sản nhà ở Tp.HCM và vùng phụ cận ghi nhận nhiều biến động về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ ở hầu hết các phân khúc. Mặt bằng giá có sự tăng nhẹ trong hai quý đầu năm, sau đó sụt giảm vào nửa cuối năm 2022.

Cụ thể, phân khúc đất nền trong năm 2022 đón nhận 45 dự án với nguồn cung khoảng 6,806 sản phẩm, tăng 9% so với năm 2021. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 4,582 nền, xấp xỉ 67% tổng nguồn cung mở bán mới, giảm nhẹ 2% so với năm trước. Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực, tập trung chủ yếu ở Long An và Bình Dương khi chiếm 74.5% nguồn cung toàn thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động và duy trì xu hướng đi ngang trong năm. Tuy nhiên, thị trường thứ cấp ghi nhận thanh khoản giảm mạnh vào nửa cuối năm 2022, mặt bằng giá bán giảm trung bình 12% - 20% so với năm 2021.

Ở p hân khúc căn hộ ghi nhận 72 dự án mở bán (khoảng 26,681 căn) trong năm qua, tăng 22% so với năm 2021 nhưng vẫn ở mức thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 20,713 căn, bằng 78% nguồn cung mới và tăng 19% so với năm 2021.

Trong đó, nguồn cung mở bán phân bổ chủ yếu tại Tp.HCM (tập trung tại khu Đông) và Bình Dương (dọc theo trục đường Quốc Lộ 13 của Tp.Thuận An & TP. Dĩ An). Phân khúc hạng A và hạng B là hai phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường, lần lượt chiếm 48.4% và 29.8% nguồn cung mới. Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ 2 - 4% so với cuối năm 2021 trước áp lực chi phí đầu vào. Trong khi đó, giá bán thứ cấp giảm từ 3% - 8% với thanh khoản giảm mạnh từ đầu quý 3/2022.

Nguồn cung mới nhà ph ố, biệt thự khu vực Tp.HCM và vùng phụ cận ghi nhận sụt giảm mạnh so với năm 2021. Trong năm 2022, thị trường đón nhận 7,017 căn nhà phố/biệt thự đến từ 55 dự án, giảm 29% so với năm ngoái. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại Đồng Nai và Tp.HCM. Sức cầu thị trường sụt giảm, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 59% tương đương 4,147 căn, giảm 42% so với năm 2021. Mặt bằng giá bán sơ cấp có nhiều biến động trong năm, giá bán đảo chiều giảm ở nửa cuối năm 2022. Ở thị trường thứ cấp, mức giá giảm phổ biến 10% - 18% so với cùng kỳ năm 2021.

Ở loại hình bất động sản nghỉ dưỡng , phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng tiếp tục là điểm sáng thu hút sự quan tâm của thị trường.

Loại hình BĐS nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung có sự hồi phục so với cùng kỳ năm trước nhưng mức tăng vẫn còn khá thấp so với giai đoạn năm 2019. Sức cầu thị trường ở mức cao, tuy nhiên chỉ tập trung cục bộ tại một số dự án trong 2 quý đầu năm và có dấu hiệu sụt giảm trong giai đoạn cuối năm. Cụ thể, thị trường ghi nhận 4,795 nguồn cung mới đến từ 42 dự án trong năm 2022, tăng 20% so với năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 65% (tương đương 3,124 căn), tăng 9% so với năm 2021. Hầu hết nguồn cung đến từ miền Trung và miền Bắc.

Các khu vực phát triển mạnh về nghỉ dưỡng như Bình Thuận, Hòa Bình, Thanh Hóa, Bà Rịa – Vũng Tàu, tiếp tục đóng góp tỷ trọng khá lớn vào tổng nguồn cung và lượng tiêu thụ cả nước. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao, trung bình từ 16% - 19% so với cùng kỳ năm trước.

Giai đoạn 6 tháng cuối năm, hầu hết các chủ đầu tư điều chỉnh thời gian triển khai mở bán nhằm tối ưu hiệu quả bán hàng. Xu hướng chia sẻ doanh thu dần thay thế hình thức chia sẻ lợi nhuận và nhanh chóng thu hút sự quan tâm của khách hàng bởi tính minh bạch về dòng vốn.

Ở loại hình nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng vẫn là điểm sáng thu hút sự quan tâm của thị trường. Ghi nhận năm 2022, nguồn cung mới tăng đáng kể với 7,647 căn đến từ 27 dự án, tăng 34% so với năm 2021. Sức cầu thị trường ở mức cao với lượng tiêu thụ đạt khoảng 5,296 căn, tương đương 69% nguồn cung mới và tăng 6% so với năm ngoái.

Những khu vực quen thuộc như Bình Thuận, Kiên Giang, Thanh Hóa vẫn là địa phương dẫn đầu về nguồn cung cũng như lượng tiêu thụ cả nước. Thị trường cũng đón nhận nguồn cung mới tại khu vực Tây Nguyên sau nhiều năm khan hiếm. Giá bán sơ cấp tăng cao, dao động từ 25% - 30% so với cùng kỳ. Các đợt mở bán cũng ghi nhận chênh lệch mức giá rõ rệt, tăng dao động từ 7% - 10% (mỗi đợt cách nhau 4 - 6 tháng). Nhiều Chủ đầu tư áp dụng các chính sách kích cầu thị trường và hỗ trợ khách hàng như cam kết mua lại, thuê lại, hỗ trợ lãi suất, chiết khấu thanh toán nhanh lên đến 40%,…

Trong khi loại hình condotel trong năm 2022 ghi nhận 4,357 căn condotel mở bán đến từ 20 dự án. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 65% (2,849 căn), sức cầu thị trường tăng nhưng không đáng kể, chủ yếu phân bổ cục bộ tại một số dự án ở các khu vực nhất định như Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Định, Quảng Ninh và Quảng Nam.

Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ở mức cao dao động từ 12% - 20% trước áp lực chi phí đầu vào tăng. Những dự án do đơn vị quốc tế khai thác vận hành thường có giá bán cao hơn khoảng 25% so với các dự án được vận hành bởi đơn vị trong nước.

Bước sang năm 2023, DKTRA Group dự báo thị trường có những hồi phục nhất định kể từ quý 3/2023 với mức độ tích cực tùy từng phân khúc cụ thể.