Không "biến" UBND cấp tỉnh trở thành “người làm thuê” cho nhà đầu tư trúng thầu dự án

Tiếp tục góp ý quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gửi Quốc hội, Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị không đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với đất chưa giải phóng mặt bằng, chỉ đấu thầu dự án với đất đã "sạch".

"Quy định này để tránh xảy ra 'xung đột lợi ích' giữa cơ quan nhà nước với người có đất bị thu hồi sau khi đã lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất", ông Châu nói.

Không biến UBND cấp tỉnh trở thành "người làm thuê" cho nhà đầu tư

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, thực tế hiện nay vẫn có các nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại tự thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các chủ đất.

Tuy nhiên, quá trình này thường gặp rất nhiều khó khăn, trở ngại dễ dẫn đến tình trạng đất "da beo", không thể triển khai thực hiện dự án, bị chôn vốn, nên đa số nhà đầu tư đều mong muốn tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để có ngay quỹ đất sạch để thực hiện dự án.

Theo ông Châu, việc quy định "trách nhiệm" của UBND cấp tỉnh thực hiện đấu thầu trước và đã lựa chọn được nhà đầu tư, rồi sau đó mới ban hành quyết định thu hồi đất, tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất sạch cho nhà đầu tư trúng thầu, thì có một số "bất cập" và có thể phát sinh "xung đột lợi ích" giữa cơ quan nhà nước với người có đất bị thu hồi.

Hơn nữa, quy định tại điểm c Khoản 5 và Khoản 6 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì sẽ "biến" cơ quan nhà nước là UBND cấp tỉnh trở thành "người làm thuê" cho nhà đầu tư trúng thầu dự án có sử dụng đất, do đã quy định trách nhiệm của UBND cấp tỉnh phải thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là công việc khó khăn nhất, phức tạp nhất, dễ va chạm và dễ làm mất lòng dân nhất.

Sau đó chậm nhất là 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu, UBND cấp tỉnh phải giao đất sạch này cho nhà đầu tư trúng thầu.

Từ đó, người dân có đất bị thu hồi dễ "ngộ nhận" là Nhà nước thu hồi đất của mình để giao cho nhà đầu tư tư nhân, và dùng "tiền ứng trước" của nhà đầu tư tư nhân để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, mà người dân không cần biết là Nhà nước đã lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu công khai, minh bạch.

Vì vậy, HoREA đề nghị bỏ quy định về trách nhiệm của "UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu".

Đề nghị bổ sung thêm nhiều quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất

Ngoài các quy định trên, HoREA cũng đề nghị HĐND cấp tỉnh chỉ quy định các tiêu chí lựa chọn dự án đầu tư có sử dụng đất phải thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, và UBND cấp tỉnh quyết định dự án đầu tư có sử dụng đất phải thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, để thống nhất với các điều khoản quy định khác tại dự thảo luật.

Hiệp hội cũng đề nghị bổ sung điều kiện có quy hoạch xây dựng 1/500 đối với thửa đất, khu đất thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Theo ông Châu, hiện dự thảo luật quy định điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, bao gồm thửa đất, khu đất phải có quy hoạch xây dựng 1/2000 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt là đúng nhưng chưa đủ.

Bởi lẽ, thửa đất, khu đất đã có quy hoạch xây dựng 1/2.000 thì đã có căn cứ lập dự án đầu tư để nhà đầu tư tham gia đấu thầu dự án có sử dụng đất. Trường hợp thửa đất, khu đất đã có quy hoạch xây dựng 1/500, thì nhà đầu tư lại càng có thêm các chỉ tiêu kỹ thuật cụ thể để lập hoàn chỉnh dự án đầu tư để tham gia đấu thầu dự án có sử dụng đất.

"Ví dụ như trường hợp TP.HCM đã thực hiện đấu giá 4 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm có diện tích trên dưới 10.000 m2/lô, và đã có quy hoạch 1/500 (nay đã hủy kết quả cuộc đấu giá).

Tuy nhiên, TP. HCM hoàn toàn có thể lựa chọn thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với 4 lô đất này", ông Châu dẫn chứng.

Đặc biệt, HoREA đề nghị bổ sung quy định khuyến khích nhà đầu tư dự thầu cam kết tự nguyện đóng góp thêm cho ngân sách nhà nước ngoài đề xuất về tài chính trong hồ sơ dự thầu.

Qua thực tiễn cuộc đấu thầu dự án có sử dụng đất khu đất tam giác vàng Trần Hưng Đạo - Phạm Ngũ Lão - Nguyễn Thái Học (quận 1) có diện tích khoảng 12.500 m2, các doanh nghiệp dự thầu đã có văn bản đề xuất tự nguyện đóng góp vào ngân sách nhà nước khoảng 600 - 1.600 tỷ đồng, bên cạnh đề xuất trong hồ sơ dự thầu.

"Dựa trên cơ sở chỉ có nhà đầu tư mới biết rõ hiệu quả đầu tư kinh doanh của dự án, để đưa ra mức tự nguyện đóng góp thêm cho ngân sách nhà nước. Đây là điểm cộng thêm của nhà đầu tư trong trường hợp có hai nhà đầu tư dự thầu có điểm chấm thầu ngang nhau", ông Châu nói thêm.