Đưa bất động sản vào loại rủi ro là chưa thoả đáng
Phát biểu tại Hội thảo "Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển" do Báo Thanh Niên tổ chức sáng nay (17.4), ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng chính sách tín dụng rất quan trọng đối với cả nền kinh tế, không chỉ riêng bất động sản. Trong 21 ngành kinh tế được phân loại ở bậc 1 - quan trọng nhất của nền kinh tế có ngành kinh doanh bất động sản.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng không nên hoảng sợ với bất động sản
ẢNH: ĐỘC LẬP
Ông phân tích: Chính phủ luôn có định hướng dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên trong khi bất động sản luôn luôn được xếp vào nhóm có nhiều rủi ro. Đánh giá này là chưa thỏa đáng. Chúng ta đã có cái nhìn bất động sản khá lệch lạc khi chỉ nhìn nó ở thị trường nhà ở, trong khi thị trường này còn bất động sản công nghiệp, bất động sản du lịch, bất động sản y tế, giáo dục, vui chơi giải trí... Trong khoảng 15 năm nay thì bất động sản công nghiệp luôn là điểm sáng của thị trường.
Tương tự, nhà ở cũng có rất nhiều phân khúc, từ nhà ở xã hội là phân khúc quan trọng, đáp ứng nhu cầu ở của người dân vẫn rất thiếu nguồn cung đến nhà ở thương mại vừa túi tiền - hai loại hình này phải được coi là chiến lược để phát triển bền vững do đáp ứng nhu cầu thực cho người dân. "Chúng ta phải khẳng định vai trò rất quan trọng của bất động sản nói chung và bất động sản nhà ở nói riêng. Nhu cầu ăn, mặc cơ bản không khó khăn nhưng nhu cầu ở là rất lớn và tiếp tục giải quyết", ông Châu nhấn mạnh và cho biết, tại TP.HCM, sau khi sáp nhập dân số lên 18 - 19 triệu dân và phải lo đảm bảo đời sống ăn, ở, học hành, chữa bệnh. Nhưng giai đoạn 2021 - 2025, TP chỉ thực hiện được khoảng 17.000 căn nhà ở xã hội và chỉ tiêu giao mới phải đạt gần 200.000 căn trong giai đoạn 2026 - 2030. TP.HCM đã sửa tiêu chí thu nhập từ 20 triệu đồng/tháng lên 25 triệu đồng/tháng đối với người thuộc diện mua nhà ở xã hội. Điều này mở ra nhiều cơ hội cho các đối tượng tiếp cận nhà ở xã hội. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng là nguồn cung ở đâu? Dẫn dự án nhà ở xã hội trên đường Lý Thưởng Kiệt với 1.025 căn hộ, trong đó có 270 căn cho thuê và còn hơn 750 căn để bán nhưng có tới 12.000 người đăng ký mua. Ông Châu nhấn mạnh, cần có cơ chế để hỗ trợ doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại với giá phù hợp bên cạnh nhà ở xã hội.
Không nên hoảng sợ, không nên thành kiến với bất động sản
Theo ông Lê Hoàng Châu, tín dụng là "máu" của nền kinh tế, giữ vai trò cực kỳ quan trọng. Chính sách cho phép các ngân hàng cho vay 30% vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn. Các ngân hàng vẫn vận hành ổn định, an toàn và chủ trương này cần tiếp tục, cần giao quyền cho các nhà băng. "Nhưng năm nay khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đưa ra chủ trương tăng trưởng tín dụng không vượt mức tăng trưởng chung của ngành nên dự kiến tăng trưởng chỉ khoảng 15%, đồng thời hạn mức tín dụng (room) quý nào giải quyết trong quý đó nên khiến các ngân hàng không chủ động được", ông Châu nói và đề xuất, NHNN giao room tín dụng cả năm cho các nhà băng; xem xét nâng trần trong quý 2/2026 để thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế 2 con số theo chủ trương của Đảng và Chính phủ đặt ra.
"Năm 2025, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống ngân hàng 19%, trong đó bất động sản hơn 24%. Bao giờ tăng trưởng tín dụng bất động sản cũng cao hơn cả ngành nên việc 2026 đưa ra quy định tín dụng bất động sản không tăng cao hơn mức chung của ngành khiến những doanh nghiệp đã ký hợp đồng vay không được giải ngân, doanh nghiệp đang được giải ngân thì không được giải ngân tiếp, cá nhân tiếp cận vốn khó khăn... Chúng ta đừng nên hoảng sợ đối với lĩnh vực bất động sản, không nên có thành kiến với bất động sản mà cần có giải pháp phù hợp. Ngân hàng hoàn toàn có thể xác định được khách hàng nào là uy tín, hoàn thành nghĩa vụ... nên hoàn toàn có thể chủ động cho vay mà ít rủi ro nhất", ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.
Người đứng đầu HoREA cũng lưu ý, đối với bất động sản cao cấp cũng không nên có định kiến vì phân khúc này đáp ứng nhu cầu của người dân. Ngược lại, các nhà băng cần chia sẻ hơn với nền kinh tế. Chính phủ, NHNN đều kêu gọi các ngân hàng phải tiết kiệm chi phí, giảm lãi suất cho vay nhưng các nhà băng đặt lợi nhuận cao quá. "Trong giai đoạn Covid-19, lợi nhuận của toàn ngành ngân hàng trên dưới 7 tỉ USD/năm nhưng bình thường là 9 - 10 tỉ USD/năm. Vậy, ngân hàng có chia sẻ cho người dân và nền kinh tế chưa?", ông Châu đặt vấn đề và dẫn chứng, ngân hàng chỉ cho vay 70% giá trị đánh giá bất động sản. Ví dụ, một bất động sản có giá trị 100 tỉ đồng, ngân hàng định giá chỉ 70 tỉ đồng và cho vay 70% trên mức này, tương ứng chỉ cho vay 49 tỉ đồng nhưng có nguy cơ bị thu giữ tài sản này để xử lý theo quy định của pháp luật nếu không trả được nợ. Trường hợp trong thị trường suy thoái tài sản này chỉ được đáng giá 50 - 60 tỉ đồng, nên doanh nghiệp khi vay có thế chấp bất động sản thì ngân hàng không hề có rủi ro.
Một lần nữa, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, cần có chính sách tín dụng phù hợp cho bất động sản, cả người mua và các doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp để góp phần hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng kinh tế 2 con số trong năm nay.