Kiến nghị bổ sung quy định về thời điểm xác định giá đất thanh toán cho dự án BT

Trong văn bản, Hiệp hội đề xuất sửa đổi, bổ sung hàng loạt điều khoản liên quan đến quy định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và đặc biệt là cơ chế xác định giá đất thanh toán cho các hợp đồng BT.

Hiệp hội kiến nghị sửa đổi điểm b khoản 9 Điều 4 của dự thảo Nghị quyết theo hướng cho phép áp dụng linh hoạt “thời điểm xác định giá đất” đối với quỹ đất dùng để thanh toán cho nhà đầu tư theo hợp đồng BT đã ký kết từ ngày 1/7/2025 đến trước thời điểm Nghị quyết có hiệu lực. Theo đề xuất, giá đất có thể được xác định tại thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng BT, hoặc tại thời điểm ký kết hợp đồng, hoặc tại thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao công trình.

Tương tự, tại khoản 5 Điều 5, HoREA đề nghị bổ sung quy định thống nhất: thời điểm xác định giá đất thanh toán cho hợp đồng BT phải được xác định tại một trong ba thời điểm: thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất; thời điểm ký hợp đồng BT; hoặc thời điểm nhà đầu tư bàn giao toàn bộ công trình theo hợp đồng BT.

Để bảo đảm tính đồng bộ, Hiệp hội cũng kiến nghị sửa đổi khoản 3 Điều 1 của dự thảo Nghị quyết sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 98/2023/QH15. Theo nội dung đề xuất, trong trường hợp chưa giao đất hoặc chưa cho thuê đất đối với hợp đồng BT, UBND TP.HCM sẽ giao đất hoặc cho thuê đất dựa trên giá trị khối lượng nghiệm thu đã được kiểm toán. Giá đất được xác định tại thời điểm quyết định giao đất, thời điểm ký kết hợp đồng BT hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao công trình.

Giải thích cho các đề xuất này, Hiệp hội cho rằng đầu tư theo hợp đồng BT từng là một trong các cơ chế quan trọng giúp Nhà nước huy động nguồn vốn xã hội hóa cho phát triển hạ tầng, đặc biệt giai đoạn trước khi Luật PPP 2020 có hiệu lực. Tuy nhiên, sau khi Luật PPP quy định dừng các dự án BT mới từ 1/1/2021, hàng loạt dự án chuyển tiếp gặp khó khăn trong thanh toán quỹ đất do bất cập trong cách xác định giá đất, dẫn đến chậm trễ và vướng mắc pháp lý cho cả cơ quan quản lý và nhà đầu tư.

Theo HoREA, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là việc xác định thời điểm tính giá đất. Trong nhiều trường hợp, nhà đầu tư đã hoàn thành và bàn giao công trình BT (thời điểm T1), nhưng cơ quan nhà nước lại chậm ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, khiến thời điểm xác định giá đất (T2) bị lùi rất xa. Việc áp dụng giá đất tại thời điểm T2 có thể không còn phù hợp với giá trị công trình đã được xác định tại T1, gây bất bình đẳng, thiếu sòng phẳng và làm phát sinh rủi ro lớn cho nhà đầu tư, thậm chí ảnh hưởng đến quyền lợi của Nhà nước.

Hiệp hội nhấn mạnh nguyên tắc “ngang giá theo cùng một thời điểm”, nghĩa là thời điểm xác định giá trị công trình BT phải tương ứng với thời điểm xác định giá đất thanh toán. Điều này vừa bảo vệ lợi ích Nhà nước, vừa bảo đảm quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng, minh bạch để khôi phục niềm tin và thu hút nguồn lực xã hội vào phát triển hạ tầng.

Hiệp hội kiến nghị xem xét, bổ sung các nội dung này khi hoàn thiện dự thảo Nghị quyết, nhằm tháo gỡ triệt để các vướng mắc trong thanh toán hợp đồng BT, đồng thời bảo đảm tính thống nhất và khả thi trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 98/2023/QH15 tại TP.HCM.