Kiến nghị không thẩm định giá lại đối với dự án điều chỉnh 1/500, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính

TS Phạm Viết Thuận, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường (IEEr), vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ ngành kiến nghị một số giải pháp nhằm tiếp tục cắt giảm thủ tục hành chính, tháo gỡ vướng mắc trong xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, qua đó rút ngắn thời gian triển khai dự án, phù hợp tinh thần Nghị quyết 79-NQ/TW ngày 6-1-2026 về phát triển kinh tế nhà nước giai đoạn 2025–2045.

Theo IEEr, đối với các dự án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 nhưng không làm tăng diện tích đất ở, không thay đổi quy mô và đã hoàn thành 100% nghĩa vụ tài chính trước thời điểm điều chỉnh, cần xem xét không thực hiện thủ tục thẩm định giá đất lại theo quy định tại Nghị định 291/2025.

TS Phạm Viết Thuận cho rằng kiến nghị này nhằm loại bỏ các thủ tục không cần thiết trong lĩnh vực đất đai, xây dựng và tài chính. Nguyên nhân thời gian qua, Quốc hội đã thông qua nhiều quy định theo hướng cải cách như bãi bỏ giấy phép xây dựng, giấy phép hành nghề xây dựng và lược bỏ nhiều khâu trung gian trong thủ tục đất đai, góp phần rút ngắn thời gian thực hiện dự án.

IEEr đề xuất Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài chính sớm có hướng dẫn cụ thể để áp dụng thống nhất. Trường hợp dự án có tăng diện tích đất ở hoặc quy mô, việc thẩm định giá vẫn thực hiện theo quy định hiện hành.

Ngoài ra, IEEr kiến nghị nghiên cứu cơ chế để doanh nghiệp tự kê khai, tự nộp tiền sử dụng đất dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do UBND cấp tỉnh ban hành; đồng thời không bắt buộc thuê tư vấn thẩm định giá trong các trường hợp pháp luật cho phép. Cơ quan thuế thực hiện quyết toán trước khi cấp giấy chứng nhận, qua đó giảm ách tắc hồ sơ, bảo đảm tiến độ dự án và nguồn thu ngân sách.

Thực tế, việc thẩm định lại giá đất ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ các dự án. Điển hình là dự án Lotus Residences tại khu vực quận 7 (cũ) do Anh Tuấn Group làm chủ đầu tư, từng gặp khó khăn kéo dài trong khâu thẩm định giá đất. Dự án này mất nhiều thời gian mới được tháo gỡ vướng mắc và hoàn tất các thủ tục liên quan.

Tương tự, dự án khu đô thị Nam Rạch Chiếc (tên thương mại Lakeview City) có quy mô khoảng 30,1 ha cũng rơi vào tình trạng đình trệ nhiều năm do chưa thống nhất được phương án xác định giá đất. Chỉ đến khi Hội đồng Thẩm định giá đất cụ thể TPHCM chốt phương án giá với cách tính linh hoạt, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư, dự án mới được khơi thông.