Kiến nghị trao quyền kinh doanh các công trình công cộng cho chủ đầu tư khu đô thị

Theo HoREA, bất cập hiện nay là chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn, thường từ vài chục tỷ đồng đến hàng trăm tỷ đồng thậm chí đến hàng ngàn tỷ đồng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng để tạo lập quỹ đất dự án đầu tư khu đô thị, khu nhà ở…

Sau đó, phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước với giá trị rất lớn (thường bằng khoảng 70-80% chi phí giải phóng mặt bằng); tiếp theo là chi phí đầu tư xây dựng san lấp mặt bằng, thi công các công trình kết cấu hạ tầng của dự án (như đường giao thông, hệ thống thoát nước và xử lý nước thải, hệ thống cấp nước sạch, cấp điện, chiếu sáng công cộng, thông tin liên lạc, internet, công viên cây xanh, kết nối hạ tầng đất y tế, giáo dục, vui chơi giải trí); chi phí vốn; chi phí quản lý…

Nhưng hiện nay, chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở có nhu cầu lại không được đầu tư xây dựng kinh doanh các công trình trên đất dịch vụ của dự án như đất y tế, đất giáo dục, đất công viên giải trí, công viên chuyên đề là không hợp lý và không đảm bảo được quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, mấy chục năm trước đây, khi thị trường bất động sản còn sơ khai thì các chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở đều mong muốn bàn giao cho địa phương quản lý vận hành các công trình hạ tầng kỹ thuật và cả các công trình hạ tầng xã hội của dự án như đất y tế, đất giáo dục, đất công viên cây xanh vui chơi giải trí để "rảnh nợ" vì "khó" quản lý vận hành và "khó" kinh doanh.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA).

Nhưng khoảng hơn 10 năm gần đây thì các chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở lại có nhu cầu đầu tư kinh doanh đất y tế, đất giáo dục, đất công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề trong phạm vi dự án. Đây là nhu cầu hợp pháp, chính đáng vừa phù hợp với chủ trương xã hội hoá đầu tư các công trình dịch vụ và tiện ích đô thị phục vụ lợi ích công cộng mà Nhà nước không phải bỏ ngân sách để đầu tư.

Điều này cũng đảm bảo có các dịch vụ, tiện ích đô thị phục vụ cư dân trong dự án, cho cả khu vực lân cận và khách vãng lai theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt. Bởi, nếu chủ đầu tư bàn giao các khu đất này cho địa phương thì không biết đến bao giờ mới bố trí được vốn ngân sách nhà nước để đầu tư các công trình phúc lợi công cộng này, tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.

Hơn nữa, xét về nguồn gốc tạo lập quỹ đất và kết cấu hạ tầng xã hội này là do công sức đầu tư xây dựng của chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở.

Từ thực tiễn trên, HoREA có 3 kiến nghị lên Thủ tướng và Bộ xây dựng:

Thứ nhất, Điều 35 Nghị định 11/2013/NĐ-CP cần được bổ sung khoản 4 (mới) quy định tương tự nội dung khoản 3 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật và tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở có nhu cầu thì được đầu tư xây dựng kinh doanh các công trình trên đất y tế, đất giáo dục, đất công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề trong phạm vi dự án.

Thứ hai, trường hợp nhà đầu tư, chủ đầu tư có nhu cầu đầu tư kinh doanh các công trình hạ tầng xã hội trên đất dịch vụ của dự án (như đất y tế, đất giáo dục, đất công viên giải trí, công viên chuyên đề …) thì nhà đầu tư, chủ đầu tư đề xuất phần hạ tầng đô thị mà nhà đầu tư giữ lại để đầu tư kinh doanh, phần hạ tầng đô thị mà nhà đầu tư có trách nhiệm bàn giao hoặc đề xuất bàn giao cho địa phương đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị.

Thứ ba, đối với dự án khu đô thị trường hợp pháp luật về xây dựng quy định lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, nhà đầu tư hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền được nộp hoặc sử dụng báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự án đầu tư, trong đó đề xuất sơ bộ phần hạ tầng đô thị mà nhà đầu tư giữ lại để đầu tư kinh doanh, phần hạ tầng đô thị mà nhà đầu tư có trách nhiệm bàn giao hoặc đề xuất bàn giao cho địa phương.