[Kinh Nghiệm Đầu Tư] Chuyên gia "bật mí" bí quyết đầu tư BĐS cho những nhà đầu tư vốn nhỏ

Nhà đầu tư BĐS vốn mỏng cần làm gì?

Chia sẻ kinh nghiệm trong đầu tư để tránh tình trạng phải bán tháo, bán lỗ lúc thị trường khó khăn, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, hiện nay trên thị trường có xuất hiện tình trạng bán lỗ ở các NĐT không mạnh về tiềm lực tài chính, dù chưa phải xu hướng chung của thị trường nhà đất nhưng có thể thấy đã có những trường hợp phải bán dưới giá vốn. 

Họ là những NĐT có tài chính yếu, tập trung đầu tư mạnh ở giai đoạn đầu của một dự án hoặc tập trung dòng tiền phần lớn vào một dự án "hot" trên thị trường thời điểm đó. Cho nên, khi thị trường gặp khó khăn thì họ bị lung lay, không ra được hàng nên chọn phương án cắt lãi hoặc cắt lỗ.

Theo vị chuyên gia này, từ đầu năm đến nay thị trường BĐS chưa xuất hiện tình trạng bán tháo, giảm giá sâu sản phẩm nhưng có thể từ giờ đến cuối năm sẽ xuất hiện cục bộ tình trạng này, nhất là rơi vào các dự án hot mà dòng tiền của NĐT bỏ vào đấy khá nhiều ở thời điểm đầu, nguy cơ bán dưới giá vốn là rất dễ xảy ra. Còn việc có trở thành xu hướng hay không cần quan sát thêm trên thị trường.

Chia sẻ cách phân bổ dòng vốn làm sao để không bị "cuống" khi thị trường lao dốc, nhiều chuyên gia đã đưa lời khuyên.

Chia sẻ trên truyền thông trước đó, chuyên gia tài chính – ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, hiện nay, hầu hết các thị trường đang gặp khó khăn bởi dịch Covid-19 đã làm rớt giá nhiều tài sản như cổ phiếu, BĐS… do đó, hiện tại nếu NĐT nào có lượng tiền mặt dự trữ lớn sẽ có rất nhiều cơ hội đầu tư. Tuy nhiên, NĐT cần nhạy bén quan sát, nghiên cứu kỹ thị trường để có thể mua được những tài sản tốt, tài sản có tiềm năng sinh lời cao khi dịch bệnh đi qua.

NĐT cần lưu ý, trong đầu tư thông thường có 3 mục tiêu chính là tính an toàn, khả năng sinh lời và có tính thanh khoản cao. Như vậy, trong bối cảnh bất ổn như hiện nay, NĐT cần căn cứ hài hòa 3 mục tiêu chính đó để lựa chọn kênh đầu tư nào cho hợp lý. Đặc biệt, NĐT không nên đầu tư theo kiểu "bỏ tất cả trứng vào một giỏ", mà nên có sự tính toán phân bổ trong đầu tư. Khi thấy rủi ro tăng lên ở kênh nào, cần chuyển hướng đầu tư sang kênh khác có tính an toàn cao hơn.

"Đối với kênh BĐS, có một nguyên tắc trong đầu tư BĐS là "nóng sốt bán ra, trầm lắng gom vào", bởi vậy đối với những NĐT có nguồn tài chính lớn có thể cân nhắc đầu tư, nhưng để thành công đòi hỏi NĐT phải có khả năng, tư duy nhạy bén để nắm bắt được thị trường vào thời điểm "vàng"", ông Hiếu nhấn mạnh.

Ông Phạm Thanh Hưng: "Nhà đầu tư vốn mỏng nên đầu tư vào khu vực mà mình quen thuộc nhất, đảm bảo tính an toàn"

Còn ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch Cengroup cũng từng chỉ bí quyết đầu tư BĐS khi thị trường đi xuống. Theo đó, với số vốn nhỏ chỉ từ vài trăm triệu đến 1, 2 tỉ đồng, theo vị Shark này những NĐT cá nhân nên tận dụng tối đa lợi thế của mình bằng cách: Đầu tư vào những khu vực mình sinh sống và quen thuộc nhất; đầu tư vào dự án đảm bảo an toàn và giảm thiểu rủi ro nhất có thể, cam kết ra hàng lại cho khách hàng.

Còn theo ông Trần Kháng Quang chuyên gia, NĐT cần có kế hoạch chia tài chính của mình ra. Ví dụ, có khoản tiền lớn, cần chia ra 5 phần, mỗi phần 20%. Nếu thấy BĐS giá tốt, hợp lý thì bỏ ra 20% để mua vào. Cứ 1 tháng nếu có khả năng thì mua một lần, không nên sử dụng hết 100% tài chính đó để mua BĐS một lúc. Đó là cách phân chia dòng tiền không bị rủi ro lúc thị trường biến động. 

Tốt nhất, theo ông Quang, nếu BĐS giảm giá hoặc giá hợp lý là mua. Chẳng hạn, nếu nó giảm từ 5-10% thì nên mua. Nhưng bỏ khoảng 30-50% tài chính để mua, nếu BĐS đó tiếp tục giảm 15-20% thì dùng số tiền còn lại để mua vào.

Không nên đầu tư "lướt sóng"

Nguyên tắc "bất di bất dịch" mà hầu hết các chuyên gia trong ngành đưa lời khuyên là, thời điểm này lướt sóng BĐS rất khó khăn, thậm chí rủi ro rình rập, nhất là đối với NĐT vốn ít.

Ông Đinh Thế Hiển, Chuyên gia tài chính cho hay, năm 2020 là năm không thích hợp cho đầu tư lướt sóng vì giá BĐS đã có mặt bằng giá cao. Bên cạnh đó, do tác động của dịch Covid-19 đã tác động khiến cấu trúc nền kinh tế thay đổi, BĐS cũng phải đặt vấn đề khác nhau. Chẳng hạn, cách thức cho thuê kinh doanh của phân khúc nhà phố cũng phải thay đổi để ứng phó.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, năm 2020 nhiều người phải bán phải giảm giá do không đạt yếu tố kinh doanh, do vay ngân hàng, NĐT có chiến lược kinh doanh, tài chính tốt lại là năm để thu mua, đầu tư trong trung hạn. Ông Hiển cũng cho biết, hiện nay có 2 phân khúc mà NĐT có thể vẫn sẽ đầu tư tốt là căn hộ (đầu tư dạng cho thuê) và đất nền.

Cùng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng, dịch là phép thử sàng lọc rất lớn cho cả CĐT lẫn NĐT cá nhân. NĐT nào đầu tư lướt sóng sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Khi nhảy vào thị trường sẽ nhảy ra không kịp, các NĐT sẽ gặp nhiều vấn đề về tài chính, nhất là lúc thị trường biến động như hiện nay.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng đưa lời khuyên, dù vào thị trường lúc nào cũng không nên mua BĐS theo tâm lý đám đông. Có một thực tế, khi sốt đất xảy ra đa số người mua lao vào, phần lớn là do tâm lý đám đông. Một người mua bán lãi đậm trong thời gian ngắn ngay lập tức người khác sẽ vào mua. Thậm chí, có những NĐT theo kiểu "gia đình", một người mua, cả họ mua theo.

Việc chạy theo số đông trong đầu tư BĐS dễ dẫn đến "chết chùm" bởi đây là "chiêu" của một số nhà đầu tư lớn. Cụ thể, các nhà đầu tư này mua một số lô đất với giá thấp lúc thị trường chưa sôi động. Sau đó, nhóm này tìm cách mua tiếp các lô đất gần đó hoặc mua đi bán lại chính các lô đã mua trước đây với giá cao hơn rất nhiều so với thị trường, đồng thời tung thông tin khu vực đã bắt đầu sốt để lôi kéo các nhà đầu tư khác.

Ngoài ra, mỗi BĐS có một thời điểm thích hợp để bán. Thông thường, kiên trì giữ BĐS trong một thời gian dài sẽ làm tăng giá trị của tài sản đó. Tuy nhiên, không biết chớp thời cơ sẽ làm tăng nguy cơ rủi ro cho thương vụ đầu tư. Khi giữ BĐS trong thời gian quá lâu mà không có chiến lược phù hợp, có thể sẽ mất một khoản tiền lớn từ chính việc tồn đọng vốn của mình.