"Lãi suất điều chỉnh tăng nhưng tác động đến thị trường BĐS không sốc như các chu kỳ trước"

Năm 2025 đánh dấu sự phục hồi rõ nét của thị trường bất động sản Việt Nam sau giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ. Tiếp đà phục hồi của năm 2025, thị trường năm 2026 được kỳ vọng bước vào chu kỳ mới ổn định, bền vững hơn với “điểm rơi” tăng trưởng rõ rệt.

Chúng tôi đã có cuộc trò chuyện với ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam để cùng nhìn lại thị trường bất động sản 2025 và triển vọng về năm 2026.

Dùng một từ để nói về thị trường bất động sản 2025, ông sẽ sử dụng từ nào? Vì sao?

Nếu dùng một từ để nói về thị trường bất động sản năm 2025, tôi chọn từ "chọn lọc".

Đây là giai đoạn thị trường không còn phục hồi đồng loạt, mà phân hóa rất rõ rệt theo dự án , phân khúc và năng lực chủ đầu tư. Dòng tiền quay trở lại nhưng không dàn trải, chỉ tập trung vào những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác dòng tiền bền vững. Nhà đầu tư cũng thận trọng hơn, không còn chạy theo kỳ vọng hạ tầng xa hay sóng ngắn hạn như các chu kỳ trước.

Ông đánh giá như thế nào về diễn biến thị trường bất động sản năm 2025 theo từng phân khúc cụ thể?

Với phân khúc chung cư, đây tiếp tục là nhóm dẫn dắt thanh khoản của thị trường năm 2025, nguồn cung mới chủ yếu ở thị trường vùng ven/vệ tinh trong khi nguồn cung ở các đô thị trung tâm vẫn hạn chế trong khi nhu cầu ở thực, giãn dân và nhập cư tại các đô thị lớn duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, thị trường chỉ ghi nhận giao dịch tốt ở các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tin và mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người mua thực.

Phân khúc biệt thự, liền kề có xu hướng phục hồi chậm nhưng ổn định hơn so với giai đoạn trước, các sản phẩm nằm trong khu đô thị được quy hoạch bài bản, có cộng đồng cư dân hiện hữu và hạ tầng hoàn chỉnh sẽ giữ giá tốt. Ngược lại, những dự án phát triển manh mún, xa trung tâm, thiếu tiện ích vẫn gặp khó về thanh khoản.

Đối với đất nền, năm 2025 không còn xuất hiện các cơn sốt diện rộng, thị trường phân hóa rất mạnh, chỉ những khu vực đã hình thành dân cư, pháp lý rõ ràng, gắn với nhu cầu ở thực mới có giao dịch. Đất nền đầu cơ, chạy theo thông tin quy hoạch hoặc hạ tầng chưa triển khai thực tế sẽ tiếp tục bị sàng lọc và thực tế thì nhiều dự án đất nền vẫn còn chưa hồi phục lại mức giá của những năm 2021-2022.

Riêng bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang trong giai đoạn tái cấu trúc, thị trường không còn đặt nặng cam kết lợi nhuận, mà chuyển sang đánh giá khả năng vận hành thực, dòng tiền khai thác và sức hút du lịch thật của điểm đến. Năm 2025 được xem là giai đoạn tạo nền cho sự hồi phục dài hạn hơn là một năm bùng nổ của phân khúc này.

Theo ông, các yếu tố kinh tế vĩ mô và chính sách của Nhà nước đã tác động như thế nào đến thị trường bất động sản năm 2025 và sẽ tác động ra sao trong năm 2026?

Năm 2025, các yếu tố kinh tế vĩ mô đã tạo nền tảng ổn định nhưng không kích thích tăng trưởng nóng cho thị trường bất động sản. Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức hợp lý giúp giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp và người mua nhà, song khó quay lại giai đoạn lãi suất rẻ kéo dài. Điều này khiến nhà đầu tư thận trọng hơn với đòn bẩy và buộc phải nh toán hiệu quả đầu tư dài hạn thay vì lướt sóng.

Đáng chú ý, vào giai đoạn cuối năm 2025, mặt bằng lãi suất có điều chỉnh tăng trở lại, tuy nhiên tác động đến thị trường bất động sản không mang tính "sốc" như các chu kỳ trước. Nguyên nhân là thị trường đã trở nên trưởng thành hơn, cả phía nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp đều có sự chuẩn bị tốt hơn về cấu trúc tài chính và kỳ vọng lợi nhuận.

Đối với chính sách, năm 2025 đánh dấu tác động rõ nét của các bộ luật mới như Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Các quy định này giúp thị trường minh bạch hơn, tháo gỡ dần các vướng mắc pháp lý cho dự án , nhưng đồng thời cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực pháp lý và tài chính của chủ đầu tư. Hệ quả là thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, ưu tiên những doanh nghiệp làm ăn bài bản.

Bước sang năm 2026, các yếu tố vĩ mô và chính sách được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát huy tác động theo hướng ổn định và bền vững hơn. Khi khung pháp lý dần đi vào thực tiễn, nguồn cung có thể được cải thiện ở những phân khúc đáp ứng đúng nhu cầu thị trường. Tuy nhiên, tín dụng bất động sản vẫn được kiểm soát theo hướng chọn lọc, tập trung vào nhà ở thực, dự án pháp lý đầy đủ và có khả năng tiêu thụ tốt, thay vì mở rộng đại trà.

Theo ông, triển vọng đầu tư bất động sản năm 2026 sẽ ra sao?

Năm 2026, thị trường bất động sản được dự báo bước vào giai đoạn tăng trưởng ổn định và có chọn lọc hơn. Đây không phải là chu kỳ tăng nóng, mà là giai đoạn dòng tiền quay lại theo hướng thận trọng, ưu ên an toàn vốn, hiệu quả khai thác và tính bền vững dài hạn.

Ông dự báo những loại hình bất động sản nào sẽ có tiềm năng lớn trong năm 2026 và lý do vì sao?

Những phân khúc có tiềm năng trong năm 2026 chủ yếu là các sản phẩm phục vụ nhu cầu thật và có khả năng tạo dòng tiền . Chung cư tại các đô thị lớn và khu vực vệ tinh có hạ tầng kết nối tốt tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thanh khoản. Bên cạnh đó, nhà thấp tầng trong các khu đô thị được quy hoạch bài bản, pháp lý hoàn chỉnh sẽ hấp dẫn nhóm khách hàng tích lũy tài sản dài hạn.

Đối với các phân khúc mang tính đầu tư, thị trường sẽ ưu tiên những sản phẩm có thể khai thác thực thay vì đầu cơ tăng giá. Điều này cho thấy năm 2026 sẽ là sân chơi của những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, kỷ luật tài chính và lựa chọn sản phẩm dựa trên giá trị sử dụng thực tế.

Xin cảm ơn ông!