Lan rộng làn sóng bán cắt lỗ nhà đất

“Hết chịu nổi” khó khăn

Bước sang năm 2023, nhiều nhóm nhà đầu tư cá nhân đang phải đối mặt với khó khăn như: lãi suất tăng cao, dòng tiền đầu tư sụt giảm... Khi không thể gồng gánh nợ gốc và lãi, rất nhiều trong số họ buộc phải rao bán tài sản hoặc bán cắt lỗ tài sản lấy tiền để bù đắp cho chỗ khác.

Trên nhiều trang rao bán nhà đất, mạng xã hội hay những group môi giới địa ốc, hai tuần nay liên tục xuất hiện các thông tin rao bán gấp bất động sản với giá thấp. Các cụm từ “kẹt tiền bán lỗ”, “bán cắt lỗ nhà đất”, “cắt lỗ cần bán gấp”, “nợ ngân hàng cần bán gấp”… Làn sóng này lan rộng ra các loại hình bất động sản như: đất nền, liền kề, biệt thự…

Đất nền trục Láng Hòa Lạc (Hoài Đức, Hà Nội). Ảnh: Ngọc Mai

Mới đây, một dự án xây nhà rộng gần 100 m2, cao 4 tầng 1 tum thuộc dòng cao cấp ở vùng ven Hà Nội vừa rao bán với mức cắt lỗ 2 tỷ đồng. Được biết, giá gốc của các căn biệt thự trước đó là gần 14,5 tỷ đồng. Nếu thanh toán trước 30% thì ngân hàng hỗ trợ vay 70% không lãi suất đến tháng 6/2023.

Cũng tại dự án này, căn liền kề hơn 50m2 chuẩn bị bàn giao, nhà đầu tư rao bán cắt lỗ hơn 1 tỷ đồng. Giá gốc căn liền kề hơn 6 tỷ đồng. Chị Minh Ngọc, một nhà đầu tư liền kề tại vùng ven Hà Nội chia sẻ, căn liền kề của chị được vay ưu đãi từ mức 10,5%/năm trong năm 2022. Vừa bước sang những ngày đầu năm 2023, nhân viên ngân hàng đã thông báo lãi suất hơn 14%/năm.

Theo tính toán của chị Ngọc, với 2 tỷ đồng vay ngân hàng, lãi suất cho năm 2023 sẽ ở mức trên 300 triệu đồng hoặc có thể cao hơn nữa. Trong tình hình khách mua nhà ngày càng ít, tồn kho sẽ tăng lên trong năm 2023 nên càng giữ lâu, chi phí càng nhiều. Do vậy, chị quyết định bán căn liền kề bằng đúng giá vốn mua của chủ đầu tư, giảm thêm cho khách mua các khoản thuế, phí…

Tính trên tổng số tiền đầu tư, chị Ngọc đang chịu lỗ gần 13% còn nếu tính cả lãi suất ngân hàng cho khoản tiền đã bỏ vào căn hộ, chị lỗ khoảng 25%. Chị Ngọc than thở: “Chưa bao giờ đầu tư liền kề mà lỗ như thế, nhưng thời điểm này, cắt được lỗ xem như là may mắn”.

Phân khúc đất nền từ Bắc tới Nam bị rao bán cắt lỗ nhiều nhất. Anh Nguyễn Minh (nhà đầu tư cá nhân ở Hà Nội) tâm sự: “Đầu năm 2022, tôi đầu tư lướt sóng quanh khu Hòa Lạc (Hoài Đức). Hầu như miếng nào cũng mua đi bán lại trong vòng 2-3 tháng là đã có lời. Đến tháng 5 thấy thị trường có những thông tin bất lợi nhưng tôi cũng không dừng đầu tư vì cho rằng đất ở Hoài Đức vẫn có nhiều tiềm năng. Thế nhưng, khi những tin xấu liên tục xuất hiện đã khiến thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng”.

Anh Minh kể, để có tiền đầu tư, anh đã sử dụng đòn bẩy tài chính, vay thêm ngân hàng 1 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi trong nửa năm. Hiện nay, mức lãi suất của anh đã nâng lên 14%. Hằng tháng, anh phải dùng phần lớn thu nhập của mình để trả lãi. “Hạ giá kỳ vọng, rao bán ở mức giá gốc đầu tư vào và ký gửi nhiều môi giới với mong muốn sớm đẩy được hàng của mình đi. Giờ tôi chỉ mong muốn có thể thu tiền về để trả khoản vay của ngân hàng, phần còn lại gửi tiết kiệm”, anh Minh chia sẻ.

Theo ghi nhận thực tế thị trường hiện nay, tình trạng người ôm đất nền giảm giá để có thể đẩy hàng đi ngày càng phổ biến. Tại những điểm diễn ra sốt đất hồi cuối năm 2021-2022 ở Bắc Ninh, Bắc Giang, khu vực ven Hà Nội (Hoài Đức, Đông Anh,...), có nhà đầu tư chào bán giảm giá từ 300-500 triệu đồng/lô đất do cần xử lý vấn đề về tài chính.

Bên cạnh đó, do làm ăn thua lỗ, tài chính không đảm bảo, cũng xuất hiện la liệt thông tin rao bán nhà mặt phố, ngõ ô tô có thể vào. Đa số người rao bán đều mong muốn giao dịch trước Tết và không giấu giếm, sổ đỏ đã “cắm” ngân hàng.

Chủ đầu tư: giảm giá 45 - 50% để tự cứu mình

Theo quan sát của chúng tôi, cho đến thời điểm hiện tại, với áp lực từ trái phiếu đến kỳ đáo hạn, rồi áp lực trả lãi ngân hàng, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chọn cách “tự cứu mình” bằng việc giảm “hết nấc” có thể sản phẩm nhà của mình. Cách xử lý tối ưu nhất mà các doanh nghiệp đã thực hiện thời gian qua, đó là: giảm giá bán từ 45% tới 50%, chiết khấu sâu tới 1-12% cho người mua có tiền thanh toán ngay hay thực hiện chuyển đổi trái phiếu trên chiết khấu. Thậm chí, rất nhiều doanh nghiệp đã “âm thầm” chuyển nhượng những dự án ngàn tỷ khi tự lượng thấy không đủ sức đầu tư tiếp để có thể tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư.

Tại họp báo thường kỳ do Bộ Xây dựng tổ chức cuối tháng 12, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng cho rằng, doanh nghiệp bất động sản nên bán bớt các dự án chưa triển khai, tập trung hoàn thành sớm những dự án đang làm. Thông qua đó tạo ra dòng tiền thực hiện những dự án tiếp theo.

Theo ông Sinh, về lâu dài, khi triển khai thực hiện dự án, các doanh nghiệp phải dùng vốn vay cho dự án nào thì thực hiện dự án đó, tránh mất cân bằng tài chính.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills cũng nhận định: tính thanh khoản của thị trường hiện là bài toán vô cùng quan trọng cần "giải vây" gấp. “Giá phân khúc nhà liền kề, biệt thự đã có xu hướng giảm nhẹ trong quý cuối của năm 2022 nhưng việc điều chỉnh giá vẫn là bài toán thách thức với chủ đầu tư và nhà đầu tư. Với chủ đầu tư, chi phí đầu vào tăng cao ảnh hưởng đến giá thành đầu ra. Còn với nhà đầu tư, họ đã phải trải qua nhiều lần mua qua, mua lại nên không dễ để đưa ra quyết định điều chỉnh giá”, bà Hằng nói.

Ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, năm 2023 sẽ tiếp tục khó khăn, do lãi suất chưa giảm. Tuy nhiên, bất động sản có giá trị ở thực và cho thuê, đặc biệt là những sản phẩm đã hình thành, sẽ không giảm giá. Bởi lẽ, nguồn cung đang rất khan hiếm trong khi nhu cầu vẫn ở mức cao. “Thống kê không chỉ của VARS mà của nhiều đơn vị khác cũng đang chỉ ra rằng, dù thanh khoản thấp nhưng giá chỉ chững lại hoặc tăng chút ít chứ không giảm. Do đó, nhà đầu tư có nên chờ bắt đáy hay không phụ thuộc vào tình hình tài chính của mình. Nếu đang có lượng tiền mặt tốt, không phải vay mượn hoặc vay không nhiều, thì đây là cơ hội để so sánh và chọn lựa sản phẩm tốt”, ông Hoàng nói.

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội do Savills vừa công bố, cho thấy lượng giao dịch những tháng này thấp nhất trong các năm. Tính riêng quý 4/2022, chỉ có 196 giao dịch được thực hiện, giảm 34% theo quý và 52% theo năm. Trong năm 2022, có 1.458 giao dịch được thực hiện, mức thấp nhất tính từ năm 2015, giảm 44% theo năm. Trong bối cảnh khó khăn hiện nay, hiện một số chủ đầu tư đã có sự điều chỉnh trong giá bán, giá sơ cấp đối với sản phẩm biệt thự trong quý 4 đã giảm 6% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 130 triệu đồng/m2. Giá liền kề giảm nhẹ 1% xuống còn 172 triệu đồng/m2, shophouse giảm 10% còn 189 triệu đồng/m2.