Lo sốt vó việc tăng lãi suất cho vay bất động sản

Lo ngại lãi suất cho vay trên 10%/năm

Sau giai đoạn duy trì ở mức thấp, lãi suất huy động chính thức đảo chiều từ đầu quý IV/2025 khi nhiều ngân hàng đồng loạt điều chỉnh tăng. Việc lãi suất huy động tăng khiến lãi suất đầu ra tăng theo.

Tại nhiều ngân hàng, lãi suất cho vay mua nhà trong thời gian ưu đãi 1-3 năm hiện phổ biến ở mức 7-9%/năm, cao hơn khoảng 0,5-1% so với đầu năm 2025.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GPInvest - cho biết, lãi suất tín dụng mới là yếu tố then chốt quyết định khả năng hấp thụ của thị trường, thậm chí có thể trở thành rủi ro lớn nhất nếu không được điều hành phù hợp.

Theo ông Hiệp, năm 2026 nguồn cung bất động sản chắc chắn gia tăng khi nhiều dự án đã hoàn tất thủ tục pháp lý, sẵn sàng đưa sản phẩm ra thị trường. Đây là diễn biến tất yếu sau giai đoạn dài thị trường bị “nén” bởi các vướng mắc về đất đai, đầu tư và xây dựng. Tuy nhiên, nguồn cung tăng chưa chắc đồng nghĩa với thị trường sôi động nếu dòng tiền không được khơi thông, đặc biệt là dòng vốn tín dụng.

“Cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư đều phụ thuộc rất lớn vào vốn vay ngân hàng. Nếu lãi suất tăng cao, chi phí vốn sẽ đội lên nhanh chóng và tác động trực tiếp đến giá bán cũng như quyết định mua nhà”, ông Hiệp phân tích.

Theo Chủ tịch GPInvest, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà hiện nay đã có dấu hiệu tăng trở lại. Chỉ trong khoảng hơn một tháng, mức lãi suất hỗ trợ cho người mua nhà đầu tiên đã tăng thêm khoảng 2%/năm. Trong bối cảnh lãi suất huy động có xu hướng nhích lên, cộng với biên độ cho vay phổ biến 3-3,5%, lãi suất cho vay mua nhà hoàn toàn có thể vượt ngưỡng 10%/năm.

“Ngưỡng 10% là ranh giới rất nhạy cảm. Khi lãi suất vượt mức này, phần lớn người mua sẽ chùn tay vì áp lực trả nợ quá lớn, đặc biệt với các khoản vay dài hạn. Lúc đó, dù nguồn cung có nhiều đến đâu, thị trường vẫn có nguy cơ rơi vào trạng thái chậm thanh khoản”, ông Hiệp cảnh báo.

Không chỉ người mua nhà, các doanh nghiệp bất động sản cũng chịu sức ép nặng nề từ lãi suất. Chi phí vốn tăng sẽ đẩy giá thành dự án lên cao, trong khi khả năng bán hàng lại bị thu hẹp. Điều này tạo ra “vòng xoáy” bất lợi, khiến doanh nghiệp khó cân đối dòng tiền, nhất là những đơn vị sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Theo ông Hiệp, nếu chính sách tín dụng không được điều tiết hợp lý, bất động sản có thể trở thành lĩnh vực “chịu đòn” đầu tiên khi lãi suất tăng. Ngược lại, nếu Nhà nước có các biện pháp điều hành linh hoạt, kiểm soát mặt bằng lãi suất ở mức hợp lý, thị trường sẽ có cơ hội phục hồi bền vững hơn trong năm 2026.

Tránh phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính

Trao đổi với PV Tiền Phong , ông Nguyễn Quang Huy - chuyên gia Khoa Tài chính Ngân hàng trường, Đại học Nguyễn Trãi - phân tích, việc lãi suất cho vay bất động sản có thể tiếp tục nhích lên trong giai đoạn tới nên được nhìn nhận như một phần của chu kỳ phát triển bình thường. Khi hàng loạt công trình hạ tầng giao thông và đô thị quan trọng được nghiệm thu và đưa vào khai thác - từ cao tốc, đường sắt, hàng không, cảng biển, metro đến các siêu đô thị - nhu cầu vốn của nền kinh tế tăng lên là điều tất yếu. Lãi suất trong bối cảnh đó đóng vai trò công cụ phân bổ nguồn lực, hướng dòng tiền vào những lĩnh vực và dự án có khả năng tạo giá trị thực.

Theo ông Huy, điểm khác biệt so với các chu kỳ trước là thị trường đã chuẩn bị tâm thế tốt hơn. Người mua, nhà đầu tư và cả hệ thống ngân hàng đều không còn đặt kỳ vọng vào giai đoạn tiền rẻ kéo dài, mà coi mặt bằng lãi suất hiện tại là chuẩn mới để tính toán. Nhờ vậy, lãi suất tăng không gây sốc, mà trở thành một tham số trong bài toán tài chính.

"Thị trường bất động sản năm 2026 không còn được dẫn dắt bởi kỳ vọng tiền rẻ, mà bởi giá trị sử dụng, hạ tầng thực và kỷ luật tài chính. Trong bối cảnh đó, các phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại trung cấp, bất động sản công nghiệp và căn hộ cho chuyên gia thuê sẽ là những trụ cột quan trọng", ông Huy cho hay.

Theo đó, ông Huy khuyên người mua nhà hãy coi lãi suất hiện tại là mặt bằng vận hành dài hạn, không phải biến cố tạm thời. Theo đó, người mua nhà nên ưu tiên phân khúc gắn với nhu cầu thực và hạ tầng đã, đang hình thành. Đặc biệt, người dân cần quản trị tài chính chặt chẽ, tránh phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy.

Chia sẻ thêm, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GPInvest - cho rằng các doanh nghiệp bất động sản cần đặt an toàn tài chính lên hàng đầu, hạn chế phụ thuộc quá mức vào vốn vay ngân hàng, đồng thời tính toán kỹ tiến độ đầu tư và bán hàng. Với nhà đầu tư cá nhân, việc lựa chọn sản phẩm phù hợp, cân đối dòng tiền và khả năng trả nợ là yếu tố sống còn.

“Không ai có thể dự báo chính xác 100% diễn biến thị trường, nhưng nếu kiểm soát tốt rủi ro lãi suất và đòn bẩy tài chính thì cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà sẽ có cơ hội đứng vững trong giai đoạn sắp tới”, ông Hiệp nhấn mạnh.