Lợi nhuận cho thuê thấp, nhà đầu tư chấp nhận 'đặt cược' vào phần tăng giá tài sản

Giá thuê tăng chậm

Anh Lê Minh Tuấn (ngụ phường Tân Sơn Nhì, TPHCM) vừa chuyển khỏi căn hộ Emeral của Khu đô thị Celadon City vì áp lực trả tiền thuê nhà. Trước kia, anh thuê căn 2 phòng ngủ với giá 11 triệu đồng, chưa tính phí quản lý và điện, internet. Hiện, do công ty gặp khó khăn, phải giảm lương nên anh Tuấn buộc phải chuyển đi xa hơn, về khu Vĩnh Lộc để thuê căn hộ .

Dữ liệu của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, trong 3 năm trở lại đây, mối quan hệ giữa giá nhà và giá thuê đang ngày càng mất cân đối. Tốc độ tăng giá nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM đang vượt xa tốc độ tăng giá thuê.

Cụ thể, giá sơ cấp căn hộ chung cư trung bình tại các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM (cũ) và Đà Nẵng ghi nhận mức tăng khoảng 35 - 40% mỗi năm. Khi các dự án mở bán mới hầu hết thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, kéo mặt bằng giá nhà ở thứ cấp tăng mạnh theo. Tại một số khu vực, giá bất động sản thậm chí đã tăng gấp đôi chỉ sau khoảng 2 năm.

Trong khi đó, giá thuê nhà ở tuy cũng có xu hướng tăng do nhu cầu ở thực duy trì ở mức cao và gia tăng không được đáp ứng phải chuyển qua thị trường thuê, nhưng tốc độ tăng thấp hơn nhiều. Giá thuê căn hộ trung bình chỉ tăng khoảng 10 - 15% mỗi năm và đến năm 2025, tốc độ tăng giá thuê chỉ bằng khoảng 1/3 tốc độ tăng giá nhà.

“Thực tế hiện nay, thị trường thuê nhà tại Việt Nam vẫn chưa có các quy định đủ chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi dài hạn của người thuê, từ thời hạn thuê, mức điều chỉnh giá... Do đó, thuê nhà chủ yếu mang tính giải pháp linh hoạt trong ngắn và trung hạn, hơn là một lựa chọn an cư bền vững”, một chuyên gia của VARS IRE nói.

Báo cáo của VARS IRE cho rằng, việc thuê nhà chỉ thực sự trở thành một lựa chọn “rẻ” và bền vững khi có sự tham gia mạnh mẽ của Nhà nước trong việc phát triển quỹ nhà ở cho thuê . Kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển như Đức cho thấy, thị trường thuê nhà chỉ vận hành hiệu quả khi có nguồn cung nhà ở cho thuê lớn, giá hợp lý, khung pháp lý bảo vệ người thuê và hệ thống giao thông công cộng phát triển, cho phép người dân thuê nhà xa trung tâm mà vẫn đảm bảo khả năng tiếp cận việc làm.

Do đó, bên cạnh việc phát triển nhà ở xã hội, cần thúc đẩy nhanh hơn nữa việc xây dựng quỹ nhà ở cho thuê dài hạn từ Quỹ nhà ở Quốc gia với mức giá phù hợp, ưu tiên cho lao động trẻ, công nhân viên chức, trí thức trẻ và người lao động trong các ngành nghề trọng điểm. Đồng thời, cần khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở giá rẻ thông qua các chính sách ưu đãi về thuế, tín dụng và chi phí đất.

Ngoài ra, việc đẩy nhanh đầu tư và hoàn thiện các tuyến giao thông công cộng kết nối khu vực trung tâm với vùng ven là yếu tố then chốt. Khi hạ tầng được cải thiện, các khu vực vùng ven, nơi có nguồn cung dồi dào, chất lượng với mức giá thấp hơn khoảng 20 - 30% so với khu vực trung tâm sẽ trở thành lựa chọn khả thi hơn cho cả người thuê và người mua nhà.

Giảm liên tục

Theo thống kê mới nhất từ Batdongsan.com.vn, tỷ suất cho thuê căn hộ đã giảm liên tiếp trong vòng 4 năm qua. Hiện tượng này ban đầu xảy ra tại vùng lõi TPHCM nhưng đến nay có dấu hiệu lan sang thị trường Bình Dương (cũ). Chênh lệch về tốc độ tăng của giá nhà đã khiến tỷ suất lợi nhuận cho thuê tại đây giảm sâu, chỉ còn 2,4%, thấp hơn mức bình quân 3,6% của cùng kỳ năm 2024.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho rằng giá thuê nhà phản ánh trực tiếp thu nhập của người dân. Nếu điều chỉnh quá nhanh, người thuê sẽ không có đủ tính linh hoạt để kịp thích nghi.

Báo cáo quý III/2025 của Batdongsan.com.vn nêu dẫn chứng, khi vàng dẫn đầu bảng xếp hạng hiệu quả đầu tư 2025, với chỉ số hiệu suất tăng 257% trong giai đoạn 10 năm, vượt xa loại hình chung cư cho thuê .

Dù tỷ suất cho thuê chung cư chỉ quanh 2,2 - 2,5%, ông Đinh Minh Tuấn cho biết nhiều nhà đầu tư vẫn chấp nhận vì “đặt cược” vào phần tăng giá tài sản. Theo ông, lợi nhuận cho thuê không còn là yếu tố quyết định, điều quan trọng giới đầu tư quan tâm là khu vực đó có nhu cầu thật và dư địa tăng giá trong tương lai hay không.

Thực tế, giá rao bán căn hộ bình quân tại vùng lõi TPHCM đã tăng 35% chỉ trong 1 năm, hiện đạt 72 triệu đồng/m2, nhưng giá thuê căn hộ thì gần như không thay đổi. Trong thời gian tới, ông Tuấn cho rằng giá thuê vẫn có khả năng tăng nhưng khó tăng mạnh đồng loạt. Với tốc độ tăng giá bán nhanh như hiện nay, giá thuê sẽ không theo kịp trong vòng 1 năm tới.