Luật Đất đai (sửa đổi) thông qua: Hàng trăm dự án "đắp chiếu" sắp "hồi sinh"?

Hàng trăm dự án chờ Luật Đất đai (sửa đổi) để "hồi sinh"

Nhiều chuyên gia nhận định quá trình phục hồi của thị trường bất động sản kéo dài hơn dự kiến do những điểm nghẽn về pháp lý và nguồn vốn. Trong đó, vướng mắc pháp lý chiếm tới 70% vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản và là yếu tố quyết định sự hình thành, phát triển của dự án bất động sản . Đây cũng là vấn đề then chốt cần phải giải quyết để tạo ra sức bật giúp thị trường bất động sản hồi phục, trong đó việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) là vấn đề tiên quyết.

Theo Bộ Xây dựng, để tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản, trong thời gian vừa qua, Chính phủ đã thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ do Bộ trưởng Bộ Xây dựng làm Tổ trưởng để rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp.

Trong đó, khoảng 1.200 dự án với giá trị khoảng 30 tỷ USD gặp vướng mắc. Trong năm 2023, khoảng 500 dự án đã được Tổ công tác vào cuộc xử lý, tuy nhiên, vẫn còn lại khoảng gần 800 dự án đang chờ. Kể từ năm 2018, số lượng dự án nhà ở mới được phê duyệt ngày càng bị hạn chế. Cơ cấu sản phẩm chỉ có 40% là dự án nhà ở, 30% là dự án du lịch nghỉ dưỡng, còn lại là các dự án thuộc phân khúc khác. Đây là nút thắt rất lớn tiếp tục cần tập trung tháo gỡ và việc Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua sẽ tạo ra cơ hội gỡ bỏ "nút thắt" của các dự án bất động sản "đắp chiếu".

Từ thực tế trên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua với nhiều nội dung mới, có tính đột phá sẽ tạo dựng hành lang pháp lý hoàn thiện và đầy đủ hơn để giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án đang dang dở.

"Khi thị trường tháo gỡ được nút thắt từ các dự án bất động sản dang dở thì tạo động lực thúc đẩy phê duyệt dự án mới, bổ sung nguồn cung mới vào thị trường, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh. Đây chính là động lực thu hút các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục tham gia vào thị trường", ông Đính nhận định.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng đến năm 2025, Luật đất đai (sửa đổi) nhưng các quy định mới trong Luật trước hết sẽ là cơ sở góp phần tiếp thêm niềm tin cho thị trường. Tiếp đến là tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, khơi thông các dự án ách tắc, bổ sung nguồn cung mới vào thị trường nhằm kéo giảm giá nhà, giúp người dân đến gần hơn với giấc mơ an cư.

Quy định mới nào của Luật Đất đai (sửa đổi) được doanh nghiệp mong chờ?

Cùng với Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi) được kỳ vọng sẽ cởi trói pháp lý cho các dự án, tạo đà cho sự khởi sắc thị trường bất động sản thời gian tới, giúp quá trình phục hồi của thị trường bất động sản có cơ hội được rút ngắn. Thị trường sẽ sớm bước sang giai đoạn bình thường mới.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua sẽ khắc phục được các bất cập, hạn chế, giải quyết được những vướng mắc, khó khăn cho người dân, đặc biệt là doanh nghiệp. Cả nước hiện có hàng trăm dự án đang gặp vướng mắc về pháp lý, trong đó nổi bật là vướng mắc về quy định đất làm dự án. Luật Đất đai (sửa đổi) đã đặt ra vấn đề cần phải điều chỉnh quy định nhằm gỡ vướng mắc cho các dự án. Việc sửa đổi luật không chỉ gỡ khó cho doanh nghiệp, khơi thông được dự án ách tắc, mà còn giúp gia tăng nguồn cung, giảm giá nhà.

"Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định cụ thể việc "giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất" (điều 125) đối với "đất sạch" do nhà nước tạo lập, hoặc "giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất" (điều 126) đối với "đất chưa giải phóng mặt bằng". Nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường và trong thời hạn 36 tháng, UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, tái định cư để giao đất", ông Châu cho biết.

Trong đó, doanh nghiệp được hưởng lợi vì nhiều năm nay giải phóng mặt bằng là một "cục xương" khó nuốt đối với rất nhiều chủ đầu tư. Hàng trăm dự án chỉ chưa đồng thuận đền bù, chậm giải phóng mặt bằng mà thiệt hại rất lớn về hiệu quả kinh tế. Như vậy, với quy định mới thì Luật Đất đai đã tạo cơ chế phát triển quỹ đất và tạo điều kiện rất thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận với quỹ đất sạch

Cũng theo ông Châu, điều 79 Luật Đất đai (sửa đổi) quy định cụ thể 31 trường hợp nhà nước "thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng" đã đảm bảo được tính công khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục được tình trạng có một số trường hợp địa phương thu hồi đất tràn lan như đã xảy ra trước đây.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Theo đó, việc tiếp cận đất đai sẽ được điều chỉnh theo hướng công khai, minh bạch. Thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, "phần thắng" sẽ giành cho các doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả. Điều này sẽ góp phần tích cực, tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.