Ma lực của bất động sản

Giữa lúc giá cổ phiếu của nhiều doanh nghiệp địa ốc gần đây điều chỉnh mạnh sau một thời gian tăng phi mã, ông Michael Kokalari - chuyên gia kinh tế trưởng của tập đoàn đầu tư VinaCapital – vẫn bất ngờ đánh giá cao triển vọng của cổ phiếu ngành bất động sản. Nhưng ông hoàn toàn có cơ sở để lạc quan. Trong nhiều năm đầu tư ở Việt Nam, chiến lược của VinaCapital vẫn là xác định cổ phiếu và lĩnh vực được hưởng lợi từ sự tăng trưởng của nền kinh tế. Mặc dù cũng quan tâm các cổ phiếu và các ngành được hưởng lợi từ dòng vốn FDI, phát triển cơ sở hạ tầng hay năng lượng sạch, nhưng trong các lĩnh vực sẽ hưởng lợi từ sự phục hồi kinh tế trong năm 2022, vị chuyên gia này đặc biệt đánh giá cao triển vọng cổ phiếu ngành ngân hàng, bất động sản và hàng tiêu dùng không thiết yếu.

Dòng tiền vẫn đổ vào bất động sản

Kỳ vọng lợi nhuận tăng trưởng cao nhờ những diễn biến tích cực của thị trường bất động sản sẽ là bàn đạp cho giá cổ phiếu bất động sản. Ông Michael Kokalari dự báo lợi nhuận của các công ty trong lĩnh vực bất động sản sẽ tăng khoảng 25% trong năm nay. Có hai lý do cho dự báo này. Thứ nhất, sau khi giảm 50% trong năm 2021 do ảnh hưởng bởi các đợt giãn cách xã hội nhằm phòng chống dịch Covid-19, doanh số bán căn hộ năm nay dự kiến sẽ tăng gấp đôi. Thứ hai, những vướng mắc liên quan đến pháp lý bất động sản đang được tháo gỡ.

Đặc biệt, trong bối cảnh lãi suất tiền gửi tiết kiệm ngân hàng vẫn duy trì ở mức thấp, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục lựa chọn kênh bất động sản để rót tiền. Giá căn hộ ở Hà Nội và TP.HCM đã tăng khoảng 10% trong năm 2021; đồng thời, nhu cầu mua nhà để ở hoặc đầu tư bị dồn nén trong thời gian qua sẽ dẫn đến sự gia tăng về số lượng đặt mua trước các dự án mới. Thậm chí, vị chuyên gia này còn tự tin khẳng định "dĩ nhiên giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng trong năm 2022".

Cùng chia sẻ quan điểm này, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch Công ty CP Bất động sản BHS nhấn mạnh, bất động sản sẽ vẫn là một kênh đầu tư tốt, bảo toàn vốn lâu dài và an toàn. Mặc dù dòng tiền tiếp tục đổ vào các kênh đầu tư tài chính như cổ phiếu, trái phiếu và thậm chí là tiền ảo, nhưng mọi dòng tiền dù có chạy đi đâu thì cuối cùng vẫn chốt lời vào bất động sản.

Trong khi đó, nguồn cung dự án ngày càng khan hiếm do việc phát triển dự án mới ngày càng khó khăn. Nguyên nhân là do nhiều dự án vướng phải đất công xen kẹt; việc mở rộng quỹ đất bằng đổi đất lấy hạ tầng đã bị xóa sổ; trong khi quỹ đất mang ra đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất không nhiều. Chính vì nguồn cung khan hiếm nên giá đất nền ở trung tâm các tỉnh, giá chung cư ở TP.HCM và Hà Nội tăng khoảng 8-15% trong năm qua.

Doanh nghiệp chớp cơ hội

Với triển vọng sáng sủa cho cả thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán, hầu hết các chủ đầu tư như Novaland, Phát Đạt, Đất Xanh, DIC Corp và DRH Holdings đều tuyên bố những chiến lược đầy tham vọng bằng việc gia tăng tiềm lực tài chính thông qua phát hành cổ phiếu và trái phiếu nhằm tiếp tục tìm kiếm và thâu tóm quỹ đất chuẩn bị cho tương lai. 

Trong những tháng cuối năm 2021, Tập đoàn Đất Xanh đã hoàn tất thâu tóm hai dự án "khủng" ở Bình Dương với tổng diện tích đất 15ha và có thể cung ứng ra thị trường 14.200 sản phẩm. Đại diện Đất Xanh cho biết, Tập đoàn định hướng sẽ mở rộng sang phát triển các khu đô thị công nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng và bất động sản nông nghiệp. Để tiếp tục đẩy mạnh chiến lược này, bên cạnh quỹ đất hiện có gần 2.300ha, Đất Xanh sẽ tiếp tục phát triển các quỹ đất quy mô lớn trên khắp cả nước.

Trong khi đó, DRH Holdings cũng đang chuẩn bị phát hành hơn 63 triệu cổ phiếu với mục tiêu huy động 754 tỷ đồng phục vụ cho việc mở rộng đầu tư. Trong đó, Công ty dự kiến dành 200 tỷ đồng để nâng tỷ lệ sở hữu tại Công ty CP Khoáng sản và xây dựng Bình Dương lên 32,7%, với kỳ vọng mảng kinh doanh này đóng góp 50% lợi nhuận hợp nhất hàng năm. DRH Holdings dành 500 tỷ đồng đầu tư vào Công ty CP Phát triển bất động sản Đông Sài Gòn. Đây là công ty đang sở hữu dự án Metro Valley ở quận 9, TP. HCM và đang nhắm mua một dự án bất động sản khác trên cùng địa bàn.

Ông Phan Tấn Đạt, Chủ tịch DRH Holdings cho biết, Hội đồng quản trị công ty đã thống nhất định hướng phát triển đến năm 2025 tập trung vào 3 lĩnh vực kinh doanh cốt lõi là phát triển và kinh doanh bất động sản; sản xuất và cung cấp vật liệu xây dựng; phát triển khu công nghiệp và cơ sở hạ tầng. Trong đó, ngoài việc hoàn thiện các dự án hiện hữu để có thể mang lại doanh thu hợp nhất 2000 tỷ đồng cho hai năm tới, DRH Holdings sẽ phát triển các dự án bất động sản dân cư trên lợi thế quỹ đất hiện có ở TP. HCM và Bình Dương. Dự kiến từ năm 2023 trở đi, mỗi năm Công ty sẽ đưa ra thị trường từ 300-500 căn hộ chung cư, nhà phố và đất nền. Ngoài ra, từ nay đến năm 2025, DRH Holdings sẽ chuẩn bị kỹ lưỡng để đầu tư vào mảng bất động sản công nghiệp thông qua công ty con, công ty liên kết với kỳ vọng mang lại lợi nhuận vượt trội trong nhiều năm sau nhờ nhu cầu phát triển công nghiệp ở khu vực kinh tế trọng điểm Đông Nam Bộ.

Không chỉ có DRH Holdings mà nhiều công ty bất động sản khác như DIC Corp, Đất Xanh, Novaland… đều có kế hoạch huy động thêm vốn thông qua phát hành cổ phiếu và trái phiếu. Và nếu nhìn vào hiệu suất đầu tư cổ phiếu bất động sản, với thị giá cổ phiếu DRH, DIG, CEO, DXG vào ngày 8/2/2022 đã tăng 137%, 185%, 465% và 89% so với cách đây một năm, có thể thấy triển vọng tích cực cũng như khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của các công ty bất động sản.

Điển hình là thương vụ Dragon Capital mua 10% cổ phần của Công ty CP Bất động sản An Gia, và trước đó, An Gia đã mạnh tay thâu tóm 4 dự án với quy mô 41ha trong giai đoạn 2019-2020 và đang đàm phán mua thêm 45ha tại TP. HCM và Bình Dương. Tập đoàn Nam Long đã phát hành thành công cổ phiếu với giá 35.000 đồng/cổ phiếu cho nhiều quỹ đầu tư tên tuổi như Dragon Capital, Pyn Elite Fund và Kim Investment Fund. Trong khi đó, đại diện DRH Holdings cũng kỳ vọng đợt phát hành tăng vốn sắp tới sẽ được các nhà đầu tư đón nhận để công ty có thể hiện thực hóa kế hoạch doanh thu và lợi nhuận đột phá trong giai đoạn 2021-2025.