Mục tiêu “liều ăn nhiều”, nhà đầu tư bất động sản “ngậm trái đắng”

Tiền tỷ bị “chôn” ở đất thiếu pháp lý

Thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, hầu hết các phân khúc đều chịu tác động mạnh và được rao bán ồ ạt. Tuy nhiên, dù chủ đất đã chấp nhận lỗ tiền tỷ nhưng vẫn khó tìm được người, thậm chí không có người quan tâm. Đặc biệt, ở sản phẩm đất khai hoang, đất rừng sản xuất không có pháp lý rõ ràng.

Anh Nguyễn Tuấn (Thanh Trì, Hà Nội) cho biết, sau một thời gian tìm hiểu thị trường, đến cuối năm 2020, đã xuống tiền mua mảnh đất khai hoang tại Ba Vì (Hà Nội) có diện tích 2.500m2, với giá 3 tỷ đồng, tương đương 1,2 triệu đồng/m2.

“Thời điểm đó, môi giới tư vấn mảnh đất này không dính quy hoạch dự án và nằm trong khu vực quy hoạch dân cư, có thể chuyển đổi sang đất ở lâu dài, vấn đề chỉ cần đợi thêm thời gian. Qua tìm hiểu, tôi biết được cũng nhiều người thắng quả đậm từ loại đất này khi chuyển được sang đất ở. Khi đó, lãi suất vay ngân hàng vẫn còn rất thấp, tôi nghĩ liều sẽ ăn nhiều nên đã cầm cố ngôi nhà hiện tại vay 1,5 tỷ đồng”, anh Tuấn chia sẻ.

Song, anh Tuấn cho biết, việc chuyển đổi mục đích sử đất ở thời điểm hiện tại rất khó và chưa biết có chuyển đổi được nữa không? Trong khi đó, khoản nợ ngân hàng của anh lãi suất đã lên tới hơn 14%/năm.

“Hiện tại, lương của hai vợ chồng mỗi tháng cũng chỉ đủ trả ngân hàng cả gốc và lãi là 20 triệu đồng/tháng, trong khi đó, mảnh đất đang để cỏ mọc um tùm. Tôi chủ động rao bán mảnh đất này hơn nửa năm và chấp nhận cắt lỗ còn 1,8 tỷ đồng nhưng cũng không có người quan tâm”, anh Tuấn ngậm ngùi nói.

Không chỉ anh Tuấn, vợ chồng chị Thu Hằng (Hà Đông, Hà Nội) cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự khi bỏ tiền vào đất không rõ pháp lý. Chị Hằng cho biết, tháng 10/2021, đã mua 3.500m2 đất rừng sản xuất, với giá 2,5 tỷ đồng tại Hòa Bình để hướng tới chuyển đổi mục đích sử dụng và tách thửa.

Tuy nhiên, đến nay kế hoạch của vợ chồng chị Hằng đã thất bại do chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất thắt chặt. Cùng đó, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn trầm lắng, dù đã tính đường “tháo chạy” nhưng vẫn không tìm được người mua. Bởi, loại đất này không phải ai cũng ưa chuộng.

“Tìm người mua suốt một thời gian dài nhưng khách chỉ trả giá 700 triệu đồng rồi cũng không thấy liên lạc lại. Hiện tôi đang cho người dân ở đấy thuê đất để trồng cây với giá chỉ 3 triệu đồng/tháng”, chị Hằng nói.

Cơ hội thắng lớn rất mong manh

Theo Luật sư Nghiêm Quang Vinh, Giám đốc Công ty Luật Nghiêm Quang, các loại đất khai hoang, rừng sản xuất, nông nghiệp đa phần giao dịch bằng giấy viết tay hoặc lập vi bằng. Do đó, tính pháp lý của loại đất này lỏng lẻo.

“Trước tiên, khi mua các loại đất này cần phải sử dụng đúng mục đích là canh tác, trồng cây,...Muốn chuyển đổi mục đích sang thổ cư phải phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của địa phương. Tuy nhiên, để chuyển đổi được sang đất thổ cư cũng cần quá trình rất dài 5 - 10 năm hoặc hơn. Do đó, người mua loại đất này cần xác định để vốn một chỗ lâu, nếu chuyển được thì giá trị sẽ tăng nhiều lần”, Luật sư Vinh nói.

Theo vị Luật sư, để đầu tư loại đất khai hoang, nông nghiệp người mua cần có kiến thức sâu về quy hoạch và các loại đất. Cùng đó là nắm rõ mảnh đất có thuộc trong kế hoạch được chuyển đổi mục đích sử dụng sang thổ cư không?

“Mua loại đất này để đầu tư phải xác định là mạo hiểm, cơ hội chiến thắng mong manh. Theo tôi, trong thời điểm nào thì cũng nên mua những sản phẩm có đầy đủ pháp lý. Nếu chủ quan về pháp lý, nhà đầu tư dễ thiệt hại lớn”, Luật sư Vinh nói.