Người dân tách thửa, hợp thửa đã dễ hơn

Thủ tục thông thoáng, linh hoạt hơn

Nếu luật Đất đai 2024 chỉ nêu yêu cầu chung về tách thửa là phải bảo đảm có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, chưa làm rõ khả năng sử dụng lối đi chung qua thửa đất liền kề, thì theo quy định mới trong Nghị quyết có hiệu lực từ 1.1.2026, thửa đất được tách phải có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được chủ đất liền kề cho đi qua để nối với đường giao thông. Đối với hợp thửa, nghị quyết cho phép hợp thửa mà không bắt buộc các thửa phải cùng mục đích sử dụng đất (SDĐ), cùng hình thức trả tiền thuê đất hoặc cùng thời hạn SDĐ. Nghị quyết cũng quy định khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc phải tách thửa.

Ông Lê Đình Năm, người dân ở xã La Ngà, tỉnh Đồng Nai, nhận xét những quy định này đã giúp người dân cắt giảm rất nhiều thời gian, chi phí khi tiến hành tách thửa, chuyển mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp lên đất ở. Bản thân ông hồi đầu tháng 3 cùng người bạn có mua 2.000 m² đất nông nghiệp, để đủ điều kiện xây nhà, ông phải mất 4 tháng mới hoàn thành thủ tục. Không chỉ vậy, do đồng sở hữu nên cùng một mảnh đất nhưng hiện nay có đến 4 cuốn sổ hồng, gồm 2 cuốn sổ hồng là đất nông nghiệp, 2 cuốn sổ hồng đất ở cấp cho 2 người giống nhau.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Ông Năm kể, ông mua khu đất trên từ một thửa đất lớn nên buộc phải tách thửa thành một mảnh 2.000 m² đất nông nghiệp. Do có nhu cầu xây nhà nên ông làm thủ tục chuyển 200 m2 lên đất ở. Chính quyền địa phương yêu cầu phải tách làm 4 cuốn sổ hồng, với 2 thửa đất khác nhau; gồm 2 sổ hồng là đất nông nghiệp diện tích gần 1.800 m² và 2 sổ hồng là đất ở diện tích hơn 200 m².

"Nói như thế để thấy luật hiện nay quá rườm rà, gây mất thời gian và tốn kém tiền bạc của người dân. Như tôi là thửa đất lớn đủ điều kiện tách làm hai. Nhưng những thửa đất nông nghiệp chỉ 1.000 m² không thể tách, vì hạn mức tách thửa đất nông nghiệp ở Đồng Nai là 1.000 m². Người dân muốn xây nhà phải chuyển mục đích hết 1.000 m², trong khi đó họ không có nhu cầu chuyển hết và cũng không đủ tiền để chuyển. Do vậy quy định về tách, gộp thửa và chuyển mục đích SDĐ hiện nay rất thông thoáng, dễ dàng hơn rất nhiều. Điều này cũng tạo thuận lợi để người dân được thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình một cách nhanh chóng, ít tốn kém", ông Lê Đình Năm vui mừng cho hay.

Giúp tăng nguồn cung, giảm giá nhà

Theo luật sư Trần Minh Cường, Giám đốc Công ty Luật TNHH TMC Lawyers, quy định tại Nghị quyết nói trên đã nới lỏng và mở rộng hơn, giảm bớt yêu cầu tách thửa trong thực tế. Nghị quyết cũng cho phép hợp thửa mà không bắt buộc các thửa phải cùng mục đích SDĐ, cùng hình thức trả tiền thuê đất hoặc cùng thời hạn SDĐ. Điều này khác với quy định tại luật Đất đai 2024, muốn hợp thửa, 3 tiêu chí trên phải thống nhất, trừ một số ngoại lệ, nhưng rất hạn chế. Nghị quyết đã bổ sung và cụ thể hóa, cho phép dùng lối đi chung nếu được chủ SDĐ liền kề đồng ý trong trường hợp thực hiện thủ tục tách thửa. Trong khi theo luật Đất đai 2024, người dân muốn tách thửa phải bảo đảm có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có. Quy định mới giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm chi phí cho người dân. Nhìn chung, Nghị quyết mang tính linh hoạt hơn. Các điều chỉnh này tăng tính linh hoạt trong SDĐ, phù hợp hơn với nhu cầu thực tiễn và góp phần nâng cao hiệu quả SDĐ.

Thực tế trong nhiều năm, các quy định về tách thửa đất tại nhiều địa phương siết chặt quá mức. Việc đặt ra các điều kiện về diện tích tối thiểu, hạ tầng, quy hoạch… khiến hàng loạt hồ sơ của người dân không thể giải quyết, dù nhu cầu tách thửa để chia tài sản, thừa kế, chuyển nhượng là hoàn toàn chính đáng. Do vậy theo luật sư Hoàng Thu (Đoàn luật sư TP.HCM), việc Nghị quyết lần này cho phép linh hoạt hơn trong điều kiện tách thửa, hợp thửa, đồng thời tháo gỡ các xung đột, chồng chéo giữa luật Đất đai và các văn bản dưới luật, được đánh giá là bước đi kịp thời, góp phần khơi thông các thủ tục hành chính đang bị "đóng băng".

Ở góc độ người dân, đây là sự bảo đảm tốt hơn quyền SDĐ hợp pháp, hạn chế tình trạng tài sản "treo" nhiều năm không thể giao dịch, thế chấp hay chuyển quyền. Việc nới điều kiện tách thửa, hợp thửa được kỳ vọng sẽ giải phóng một lượng lớn nguồn cung đất đai hợp pháp cho thị trường, đặc biệt là tại các đô thị lớn và khu vực ven đô, nơi nhu cầu chia tách đất để đầu tư, xây dựng nhà ở rất lớn. Khi các giao dịch được thực hiện thông suốt, thị trường sẽ có thêm sản phẩm, từ đó giảm áp lực khan hiếm giả tạo, hạn chế tình trạng "găm đất, thổi giá" vốn tồn tại trong bối cảnh thủ tục bị siết chặt. Đồng thời, việc hợp thửa linh hoạt hơn cũng tạo điều kiện để hình thành các dự án có quy mô hợp lý, khuyến khích chỉnh trang đô thị, tái cấu trúc các khu dân cư manh mún, điều mà nhiều địa phương đang gặp khó do không gom được đất.

Tuy nhiên luật sư Hoàng Thu cũng cảnh báo, việc nới lỏng điều kiện tách thửa cũng đặt ra những thách thức không nhỏ trong công tác quản lý. Bài học từ các giai đoạn sốt đất cho thấy nếu thiếu cơ chế kiểm soát, tách thửa có thể bị lợi dụng để phân lô bán nền tự phát, hình thành các khu dân cư không đồng bộ hạ tầng, phá vỡ quy hoạch và gây áp lực lớn lên hệ thống giao thông, dịch vụ công. Do đó, vấn đề mấu chốt không nằm ở việc nới hay siết, mà là quản lý như thế nào cho hiệu quả. Nghị quyết của Quốc hội chỉ tạo ra khung pháp lý thông thoáng hơn, còn trách nhiệm cụ thể vẫn thuộc về chính quyền địa phương trong việc ban hành tiêu chí phù hợp với điều kiện thực tế, bảo đảm hài hòa giữa quyền lợi người dân và yêu cầu quản lý nhà nước.

Một điểm đáng lưu ý là trong quá khứ, cùng một quy định của pháp luật nhưng mỗi địa phương lại áp dụng khác nhau, dẫn đến tình trạng "nơi thì mở, nơi lại siết", gây bức xúc cho người dân và doanh nghiệp. Để Nghị quyết phát huy hiệu quả, các địa phương cần sớm rà soát, sửa đổi các quy định về tách thửa, hợp thửa đất , bảo đảm thống nhất, minh bạch và dễ thực hiện; đồng thời, cần gắn việc tách thửa với yêu cầu về quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, xã hội, thay vì chỉ áp dụng máy móc tiêu chí diện tích tối thiểu như trước.