Nguồn cung bất động sản mới ở Hà Nội và TP.HCM sụt giảm như thế nào?

Một thực trạng dễ nhận thấy trên thị trường bất động sản Tp.HCM và Hà Nội, đó là nguồn cung mới sụt giảm mạnh, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn do dự án ách tắc pháp lý, giá nhà bị đẩy lên cao, và đang có sự "lệch pha" nguồn cung bất động sản cao cấp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng khó khăn lớn nhất của thị trường hiện nay là nhiều dự án "đứng hình", dẫn đến hiện tượng mất cân bằng về cung cầu, nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu cao làm cho giá nhà dễ bị "thổi giá" lên cao bởi nhóm đầu cơ, đầu tư lướt sóng.

Nguyên nhân là bởi rất nhiều dự án BĐS nhà ở thương mại bị dừng hoặc ngừng triển khai xây dựng để rà soát lại pháp lý trong thời gian qua.

Theo số liệu từ Sở Xây dựng Hà Nội, năm 2018 số lượng dự án nhà ở hình thành trong tương lai là 61 dự án, với 35.370 căn nhà. Trong đó có 32.167 căn hộ chung cư, gấp 2,3 lần so với năm 2017.

Nhưng trong 9 tháng đầu năm 2019, thì nguồn cung nhà ở hình thành trong tương lại sụt giảm mạnh, chỉ còn 17 dự án với 12.453 căn nhà, trong đó có 10.085 căn hộ chung cư, chỉ bằng khoảng 36% về số lượng chung cư, khoảng 47% về số căn nhà so với năm 2018.

Đồng thời, 9 tháng của năm 2019 chỉ có 32 khu nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, với 19.662 căn nhà, giảm 58,44% về số lượng dự án và giảm 30,56% về số lượng căn nhà so với năm 2018. Trong đó, có đến 31 dự án nhà ở quy mô nhỏ và trung bình, nhưng có một dự án khu đô thị tại quận 9 với 10.007 căn hộ.

Còn theo ghi nhận của HoREA, 9 tháng qua chỉ có 01 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%. Ngoài ra, không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư, chỉ có 12 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm khoảng 72% và chỉ có 24 dự án được cấp phép xây dựng, giảm khoảng 38%, so với cùng kỳ năm 2018.

Thực trạng này cũng không khá khẩm gì ở thị trường Hà Nội, phân khúc căn hộ ảm đạm. Theo công bố mới nhất của CBRE Việt Nam, Thủ đô có gần 6.100 căn hộ được chào bán từ 18 dự án, giảm tới 33% so với quý II/2019. Đồng thời, thanh khoản cũng sụt giảm 32%, chỉ bán được 4.800 căn hộ. Điều này cũng khiến giá bị đẩy tăng, nhưng không đáng kể chỉ khoảng 4%.

Điều này đang khiến nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh BĐS cũng như xây dựng gặp nhiều khó khăn, và theo HoREA nếu tình trạng "điểm nghẽn pháp lý" này không được cải thiện trong năm tới, thậm chí có thể phá sản.

Cũng theo thống kê của HoREA, 9 tháng đầu năm 2019 các doanh nghiệp xây dựng bị sụt giảm khoảng 30-50% hợp đồng xây lắp, các nhà cung cấp thiết bị, vật tư bị sụt giảm doanh thu, DN sản xuất thiết bị, vật liệu xây dựng sản xuất cầm chừng, người lao động thiếu việc làm, giảm thu nhập; các ngân hàng thương mại có thể khó thu hồi nợ... Đó là tác động có tính dây chuyền một khi thị trường BĐS sụt giảm.

Tác động này có thể thấy rõ nhất ở 2 "ông lớn" ngành xây dựng là Coteccons và Hòa Bình. Theo báo cáo tài chính, 9 tháng đầu năm doanh thu của Coteccons chỉ đạt 6.225 tỷ đồng giảm 23% so với cùng kỳ, lợi nhuận lao dốc giảm 60% chỉ đạt 478 tỷ đồng. Hòa Bình cũng có kết quả kinh doanh bết bát, lợi nhuận sau thuế giảm 51% xuống còn 243,5 tỷ đồng, trong khi nợ vay tăng lên hơn 5.200 tỷ đồng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, nguyên nhân dẫn đến thị trường BĐS bị sụt giảm là do một số quy phạm pháp luật, văn bản dưới luật thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ. Công tác thực thi pháp luật còn những mặt hạn chế; một bộ phận không nhỏ cán bộ, công chức, viên chức quan liêu, nhũng nhiễu, gây phiền hà cho người dân, DN; một số DN BĐS chưa quan tâm đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

Cũng theo HoREA, quy định phải có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là không sát với thực tế vì đa số dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp xen cài đất rạch, bờ đất, đường, hẻm (ngõ, ngách) thuộc Nhà nước quản lý, thường chiếm khoảng 10% diện tích dự án.

Hiện nay, các cơ quan quản lý nhà nước vẫn lúng túng trong việc xử lý quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở.

Đây là vướng mắc cần được sớm giải quyết để khai thông ách tắc các dự án nhà ở thương mại. Vì vậy, UBND TP. Hồ Chí Minh nên sớm báo cáo Chính phủ giải quyết vướng mắc đối với các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp như trên để tháo gỡ khó khăn cho DN BĐS.