Nhà đầu tư "mắc cạn" tại các dự án tự phân lô bán nền

Xuất hiện các dự án ma từ phân lô, tách thửa

Tuy nhiên, đây cũng là nguồn cơn gây nhiễu loạn, méo mó thị trường, giá đất bị thổi lên khắp nơi. Sau vụ việc Công ty Địa ốc Alibaba tự vẽ dự án ma không có thật, phân lô trên nền đất nông nghiệp, bán cho hàng nghìn nhà đầu tư còn chưa lắng xuống, từ đầu năm nay, tình trạng này lại tiếp diễn tại nhiều tỉnh thành.

Các tổ chức, cá nhân đứng ra mua gom đất nông nghiệp với số lượng lớn. Sau đó, tách nhỏ các thửa đất, rầm rộ chào bán. Một số trường hợp đã thực hiện thành công việc tách thửa, xin chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang thành đất ở. Tuy nhiên, nhiều vụ việc việc chuyển đổi và tách thửa bất thành, khiến các nhà đầu tư lao đao, đất không có, tiền cũng chưa đòi lại được.

Nhiều người tìm đến các khu phân lô trên địa bàn huyện Thạch Thất,Hà Nội để xem mua đất. (Ảnh minh họa - Ảnh: TTXVN)

Vào thời điểm vụ việc Công ty Địa ốc Alibaba bị phanh phui, ngay tại Hà Nội, cách đây vài năm trước, VTV đã phản ánh một trường hợp "dự án ma" khác tại xã Cổ Đông, Sơn Tây, Hà Nội. Công ty Cổng Vàng đã tự vẽ 1 dự án trên đất nông nghiệp, chia nhỏ lô đất và bán cho khoảng 70 khách hàng. Tuy nhiên, sau đó, công ty không tiến hành việc phân lô, tách thửa theo cam kết, và chiếm đoạt tiền của khách hàng.

Đầu tháng 3 vừa qua, Viện Kiểm soát Nhân dân Hà Nội vừa hoàn tất cáo trạng truy tố Tổng Giám đốc Công ty và và 3 bị can cùng về tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản". Các nhà đầu tư vẫn đang "mắc cạn" tại dự án này.

Sau hơn 2 năm quay trở lại, khu đất từng được quảng cáo là dự án bất động sản với tên Golden Lake vẫn là vườn cây ăn trái sum suê. Còn những nhà đầu tư chưa đòi được tiền tỷ đã bỏ ra từ vài năm trước.

Tin tưởng môi giới, cách đây vài năm trước, vợ chồng chị Thoan đã mua 1 lô đất tại nơi được quảng cáo là dự án Golden Lake này một cách chóng vánh. Chị đã nộp cho công ty tự xưng là chủ đầu tư hơn 800 triệu đồng và tới nay mới đòi được 45 triệu đồng.

"Chủ đầu tư là bà Bạch Thị Thu Hường, bị bắt từ năm 2019, nay đã là tháng 3/2022. Hồ sơ đang ở tòa. Chúng tôi mong muốn cơ quan chức năng thúc đẩy vụ án giải quyết nhanh để lấy lại được tiền về. Các bạn - những nhà đầu tư sáng suốt, cũng nên tìm hiểu. Bởi qua vụ án, chúng tôi rút kinh nghiệm là thời gian tìm hiểu của mình quá ngắn, kết hợp mình tin tưởng vào sàn quá nhiều nên chưa nắm rõ thông tin", chị Nguyễn Thị Thoan, nhà đầu tư, chia sẻ.

Xã Cổ Đông, thị xã Sơn Tây, nằm cách trung tâm Hà Nội khoảng 40 km, vài năm nay trở lại đây đã thành điểm đến lý tưởng của giới buôn đất, với nhiều trường hợp phân lô, tách thửa tấp nập. Vị chủ tịch xã cho biết, danh sách hồ sơ đã được tách thửa, chuyển mục đích từ đất vườn, đất trồng cây lâu năm sang đất ở chỉ tính riêng mấy tháng đầu năm nay đã dầy cộp. Tuy nhiên, càng tách thửa nhiều, địa phương lại càng thêm đau đầu.

"Nó chỉ là đất ở nông thôn, sau khi họ nhận chuyển nhượng tách thửa rao bán trên mạng xã hội, dự án nọ, dự án kia, nhưng thực tế không có. Nó gây nên phức tạp cho quản lý của địa phương, thực tế không biết chủ đất ở đâu", ông Khuất Văn Xuyên, Chủ tịch UBND xã Cổ Đông, thị xã Sơn Tây, Hà Nội, cho biết.

Cuối tháng 3 vừa qua, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã có văn bản yêu cầu tạm dừng chia lô, tách thửa đối với đất liên quan tới đất nông nghiệp, có diện tích lớn hơn 500 m2. Đại diện chính quyền một số xã ở vùng ven Hà Nội cho biết, hy vọng văn bản này sẽ làm "dịu" sóng đất, trả lại sự bình yên cho các vùng quê.

Không chỉ Hà Nội, một loạt tỉnh, thành đã lần lượt ra văn bản tạm dừng việc phân lô, tách thửa, để ngăn chặn tình trạng sốt đất. Trước đó, một số điểm nóng như Vân Đồn (Quảng Ninh) hay Phú Quốc (Kiên Giang) cũng đã từng phải cấm việc phân lô, tách thửa trong một thời gian nhất định để ổn định thị trường. Các chuyên gia cho rằng cần có giải pháp tổng thể hơn để ngăn chặn hiện tượng đầu tư nhiều bất cập này.

Cần quản lý phân lô, tách thửa

Thời gian qua, việc đi gom đất sau đó phân lô, tách thửa diễn ra rầm rộ, nhiều lô đất chỉ để mua đi bán lại kiếm lời không phải đầu tư để sử dụng lâu dài.

"Đây là một trong các hành vi mà chúng tôi cho là lách luật, tạo ra hàng hóa lậu, không phải là dự án chính thống được nhà nước phê duyệt quy hoạch và phê duyệt dự án đầu tư", Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho hay.

Hiện trạng khu đất tại xã Cổ Đông được tách thửa thành 120 lô đất nền và rao bán rầm rộ. (Ảnh: Dân trí)

"Việc siết chặt phân lô, bán nền nhằm đảm bảo nguồn hàng đưa ra thị trường, đúng và đủ pháp lý, đảm bảo thị trường đúng, đủ, phù hợp với nhu cầu, không bị ảo theo dòng tiền chảy vào", Trưởng Ban pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Trương Anh Tuấn đánh giá.

Mặc dù đồng tình với việc siết phân lô, tách thửa, nhưng các chuyên gia cũng cho rằng, việc siết không nên thực hiện theo cách đánh đồng, mà cần được thực hiện có sự linh hoạt.

"Không nhất thiết quy hoạch thành khu vực lớn, khu dân cư lớn, nhưng nếu nó xảy ra ở khu vực mật độ dân cư vô cùng đông đúc, chật chội, cơ sở hạ tầng chưa đáp ứng được yêu cầu, dứt khoát không cho phép làm việc đó nên cần rà soát, đánh giá kỹ lưỡng hơn", TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia, nhận định.

Ngoài ra, việc siết phân lô, tách thửa chỉ là giải pháp mang tính tạm thời, vì thực tế pháp luật hiện nay không cấm hoạt động này. Vì vậy, giải pháp lâu dài là cần phải xây dựng công cụ thuế đối với việc đầu cơ đất đai chỉ để bán sang tay, mà không đưa vào sử dụng.

Theo ghi nhận trong tuần qua, ngay sau khi Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội ban hành văn bản siết phân lô, tách thửa, tình hình đi mua gom đất nông nghiệp và tìm cách chia nhỏ đã tạm thời lắng lại.

Thậm chí, một lô đất lớn, có diện tích trên 500 m2 còn được rao bán giảm giá nhẹ, từ 1 - 2 triệu đồng/m2. Thực tế, theo chia sẻ của các nhà đầu tư có kinh nghiệm, những lô đất được phân lô nhỏ thế này chưa chắc đã thật sự có tiềm năng tốt như quảng cáo. Bởi để có hiện trạng này, mảnh đất đã qua nhiều "nước", tức là giới mua đất đã mua gom giá rẻ và đầu tư làm vài hạ tầng đơn giản, sau đó nâng giá lên cao gấp 3 - 4 lần, so với giá mua ban đầu từ người dân địa phương. Thực tế, nhiều lô đất mua xong và bỏ hoang đó hoàn toàn không có người đến ở, gây lãng phí rất lớn cho tài nguyên đất.