Nhà đầu tư vỡ mộng làm giàu ở thị trường bất động sản Bảo Lộc

"Chết đuối" ở trên núi

Đầu tháng 2/2021, theo chân ông Núi (37 tuổi ngụ quận 2, TP.HCM) lên TP. Bảo Lộc để thăm 2 mảnh đất, được ông Núi mua từ cuối năm 2019. Theo ông Núi, năm 2019 khi thị trường bất động sản TP. Bảo Lộc nóng sốt bởi thông tin sẽ xây dựng đường cao tốc từ TP.HCM qua tỉnh Đồng Nai lên TP. Đà Lạt sẽ được xây dựng trong thời gian tới nên ông Núi cùng nhóm đầu tư lên đây với mục đích ban đầu là mua đồi chè rồi hiến đất làm đường và phân lô có diện tích từ 300 đến 500m2 ra bán.

Sau khi mua được 1/3 quả đổi của người dân trồng cà phê tại TP. Bảo Lộc với diện tích hơn 4ha với giá gần 50 tỷ, ông mua thêm một góc quả đổi nữa ở cạnh thác Dambri cũng tại TP. Bảo Lộc để làm khu nghỉ dưỡng Homestay và phân lô một phần còn lại với giá trên 30 tỷ đồng. Ngay sau đó, ông Núi chạy giấy phép chuyển đổi từ đất trồng cây lâu năm thành đất ở, bên cạnh đó ông cũng cho đội thiết kế và môi giới vẽ sơ đồ dự án và chuẩn bị chào bán cho khách hàng đầu tư.

Tuy nhiên khi pháp lý của dự án này chưa được thực hiện thì lãnh đạo UBND tỉnh Lâm Đồng đã ra quyết định thanh tra và dừng toàn bộ việc cấp phép dự án bất động sản trên đất đồi trồng cây lâu năm.

"Vậy là bao nhiêu công sức, tiền của đổ bộ vào đây giờ đây bị đứng hình. Tôi đang như kẻ chết đuối trên đồi", ông Núi chua xót nói.

Một phần quả đồi trồng cà phê tại TP. Bảo Lộc được nhà đầu tư mua nhằm mục đích phân lô bán nền nhưng không thực hiện được vì không thể ra pháp lý dự án.

Cũng như ông Núi, ông Phan Văn Kiên, một nhà đầu tư tại TP.HCM đang đứng ngồi không yên bởi vì dự án phân lô bán nền của mình vừa được UBND huyện đồng ý cho hiến đất làm đường và có thể sẽ triển khai mở bán vào dịp cuối năm 2020 thì đã phải dừng lại bởi bị thanh tra tỉnh thanh tra việc cấp phép này.

Ông Kiên kể, năm 2018 ông lên đây đầu tư hơn 5ha đất đồi, rồi làm dự án theo hình thực hiến đất làm đường, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và phân lô diện tích lớn bán thành công. Bỏ ra hơn 40 tỷ đồng thu về cả 100 tỷ đồng. Tưởng như cơ hội làm giàu tại đây tới, ông và nhiều nhà đầu tư khác cũng tiếp tục mua nhiều đồi hơn để phân lô bán. Thế nhưng đất đã mua, nhưng kế hoạch phân lô ra bán làm giàu lại bất thành vì thị trường giờ đây đang gặp nhiều khó khăn trong việc cấp phép pháp lý cho việc phân lô bán nền trên đất đồi.

Còn một vị lãnh đạo Công ty BĐS T.N.H trên TP. Bảo Lộc cho biết, từ năm 2019 tới năm 2020, thị trường bất động sản TP. Bảo Lộc liên tục xuất hiện những dự án được các nhà đầu tư đa phần đến từ TP.HCM vẽ ra với những tên thương mại có cánh như Pine Valley Bảo Lộc tại phường Lộc Phát, Happy Vallay Bảo Lộc, Bảo Lộc Park Hills, Jade Gardan Hill Bảo Lộc tại phường Lộc Tiến, Khu Dân cư Nguyễn Đình Chiểu, Thanh Niên Đà Lạt Hills, Fog Garden… đều tại TP. Bảo Lộc và chào bán với mức giá từ 4 đến 10 triệu đồng/m2. Điểm chung các dự án này đều phát triển từ các đồi cà phê, chè của người dân rồi thực hiện xin hiến đất làm đường và xin pháp lý phân lô ra bán cho khách hàng đầu tư.

"Tuy nhiên, từ giữa năm 2020 tới nay, thị trường đã gặp nhiều khó khăn bởi việc chính quyền tỉnh thanh tra và không cho phép việc phá đồi nông nghiệp làm dự án bất động sản. Chỉ có các dự án nào đã có pháp lý, sổ đầy đủ mới được khách hàng lựa chọn mua", vị lãnh đạo Công ty BĐS T.N.H nói.

Nóng sốt từ các nhà đầu tư "bánh vẽ"

Theo tìm hiểu của PV Nhadautu.vn, cơn sốt đất của TP. Bảo Lộc bắt nguồn từ năm 2018 với việc có thông tin năm 2019 tỉnh Lâm Đồng sẽ xây dựng dự án Sân bay Lộc Phát tại TP. Bảo Lộc và đường cao tốc Dầu Giây - Liên Khương nối vào đường cao tốc lên TP. Đà Lạt. Cũng từ thông tin này mà đợt sốt đất đầu tiên đã được xuất hiện, kéo theo đó là việc nhiều dự án phân lô đất nền được vẽ ra và bán cho nhà đầu tư.

Tới tháng 8/2019, cũng với thông tin này mà đợt nóng sốt thứ 2 của thị trường bất động sản tại đây được hình thành. Đợt nóng sốt này kéo dài và mạnh hơn đợt 1 khi có hàng chục dự án được hình thành. Trong đó, có những dự án bất động sản như Bảo Lộc Park Hills được nhà đầu tư phân lô cả 1 quả đồi lớn mà trước đây là đồi trồng chè để bán.

Đợt sốt này kéo dài tới giữa năm 2020, khi báo chí cũng như cơ quan chức năng của tỉnh Lâm Đồng vào cuộc mới được hạ nhiệt.

Theo ông Dũng, một nhà đầu tư bất động sản thứ cấp tại TP.HCM cho biết, việc sốt đất ở TP. Bảo Lộc cũng như các cuộc sốt đất trước đó như sân bay Long Thành tỉnh Đồng Nai, Xuyên Mộc tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu… đó là các nhà đầu tư lớn sẽ bỏ tiềm ôm đất nông nghiệp số lượng lớn với giá ban đầu rất rẻ, sau đó sẽ tung thông tin quy hoạch khu vực hoặc nhà đầu tư lớn nào đó sẽ đổ bộ vào khu vực đó đầu tư. Cũng từ đây, họ cho chân rết của mình đi tạo sóng ảo bằng các giao dịch giả, tạo sức hút cho nhà đầu tư thứ cấp nhỏ vào mua. Sau khi thị trường đạt mức giá đất cao gấp nhiều lần giá nhà đầu tư lớn thì họ sẽ bắt đầu bán ra cho những nhà đầu tư tới sau và âm thầm rút lui.

"Sau khi nhà đầu tư lớn rút, cũng là lúc chính quyền địa phương vào cuộc để hạ nhiệt cơn sốt đất. Người thắng là nhà đầu tư lớn, kẻ thua là nhà đầu tư nhỏ và khách mua đầu tư", ông Dũng nói.

Theo ông Lê Văn Tùng, Giám đốc Công ty CP Bất động Sản KLand, thị trường bất động sản Bảo Lộc thời gian qua là sốt ảo. Ông Tùng cho rằng đây là việc làm của nhà đầu tư theo hình thức "cầm đèn chạy trước ô tô" và mặc dù nhiều chuyên gia, các phương tiện truyền thông đại chúng đã liên tục cảnh báo rủi ro về xu hướng đầu tư "cầm đèn chạy trước ô tô", lướt sóng theo tin đồn. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại vẫn còn nhiều người là "tín đồ" của xu hướng này.

Theo ông Tùng, chỉ cần nghe phong phanh đất ở khu vực này sắp quy hoạch, hay đất đang "sốt" là các nhà đầu tư không ngần ngại bỏ vốn. Thế nhưng trên thực tế, không ít những nhà đầu tư Việt ít kinh nghiệm liều mình bỏ vốn và nhận kết đắng.

"Thông thường, những tin đồn về giá đất, quy hoạch xuất phát từ truyền miệng là chính, sau đó lan dần ra các giới đầu tư, đầu cơ và trên hệ thống mạng không chính thống. Trong đó, có nhiều tình huống xảy ra là những thông tin này không chính xác, được thổi phồng lên", ông Tùng nói.

Ông Tùng cho rằng, giới "cò" đất thường tạo ra các tin đồn như vậy để hút đầu tư, những người đầu tư không chuyên nghiệp, ít kinh nghiệm sẽ rất dễ mắc phải "bẫy" tin đồn. Đối với nhà đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm sẽ có thẩm định tính toán bài bản và chiến lược đầu tư riêng, ít khi tham gia đầu tư lướt sóng.

Vì vậy, với nhà đầu tư ngoài ngành, không chuyên có ít tiền nhưng cũng muốn đầu tư thường bị hút vào những điểm trũng có giá thấp.

Ông Tùng đưa ra lời khuyên: "Những nhà đầu tư không chuyên phải hết sức thận trọng, muốn tham gia vào thị trường, đầu tư bất động sản thì đừng liều mình nghe theo lời đồn. Theo tôi, nên tìm đến những đơn vị tư vấn, sàn giao dịch chuyên nghiệp để được thẩm định, tư vấn đúng, không nên nhào theo những lời đồn".