Nhà ở xã hội sẽ đẩy thị trường bất động sản năm 2026

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, năm 2025 là năm tạo nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản bước vào chu kỳ tăng trưởng mới từ năm 2026 ổn định, bền vững hơn.

Trong bức tranh phục hồi, nhà ở xã hội được xác định là chương trình trọng điểm. Cả nước đang có 698 dự án triển khai với quy mô hơn 657.000 căn. Trong năm 2026, dự kiến bổ sung khoảng 160.000 căn. Số lượng lớn này không chỉ cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân mà góp phần điều tiết thị trường.

Ông Trần Sĩ Nam, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết TP.HCM được giao khối lượng phát triển nhà ở xã hội rất lớn - khoảng 69.700 căn phải hoàn thành đến năm 2030.

Thời gian qua, TP.HCM đã nỗ lực tạo quỹ đất sạch, thu hút đầu tư. Riêng trong năm 2025, TP.HCM hoàn thành 13.040 căn nhà ở xã hội, nâng tổng số nhà ở xã hội hoàn thành giai đoạn 2021–2025 lên 18.143 căn.

Năm 2026, TP.HCM đặt mục tiêu phát triển 28.500 căn nhà ở xã hội và dự kiến mở bán hơn 17.000 căn nhà ở xã hội mới ra thị trường.

Hiện các sở, ngành đang tập trung triển khai nhiều giải pháp để đẩy nhanh tiến độ các dự án, trong đó ưu tiên hoàn tất thủ tục đầu tư đối với 47 dự án đã được chấp thuận chủ trương, với quy mô khoảng 34.000 căn. Trước ngày 19/1, TP.HCM sẽ khởi công 3 dự án, với 5.568 căn hộ tại Thủ Dầu Một và Phú Mỹ.

Cũng theo ông Nam, tại TP.HCM, các vị trí xây dựng nhà ở xã hội đều được lựa chọn kỹ lưỡng, ưu tiên những khu đất có vị trí đẹp.

Như khu vực Vũng Tàu, những khu nhà ở xã hội có hướng nhìn ra biển; tại Bình Dương nhà ở xã hội nằm ngay mặt tiền đường, cạnh sân golf. Điều này cho thấy nhà ở xã hội không đồng nghĩa với khu vực chưa thuận lợi, và đã thay đổi nhận thức của người dân.

Tuy nhiên, vẫn còn vướng mắc liên quan đến giá bán, người được mua và hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp.

TP.HCM kỳ vọng sẽ được áp dụng các cơ chế đặc thù, trong đó có việc xác định đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội gắn với khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm việc.

Song song đó, TP.HCM triển khai cơ chế xét duyệt theo hướng “luồng xanh”, tạo điều kiện thuận lợi nhưng vẫn đảm bảo công khai, minh bạch cho người dân khi đăng ký mua nhà ở xã hội. "Luồng xanh” cũng được áp dụng với doanh nghiệp để hỗ trợ tháo gỡ vướng mắc từ khâu hình thành dự án, xét duyệt hồ sơ.

"Một dự án được đánh giá là thành công khi “sáng đèn”, có cư dân sinh sống ổn định. Ngược lại, nếu chỉ lác đác ánh đèn thì chưa thể coi là thành công trong khai thác, sử dụng", ông Nam nói.

Ông Nam nhận định nguồn cung nhà ở xã hội tăng sẽ tạo ra xu thế mới. Đặc biệt, hiện nay tại TP.HCM, nhiều chủ đầu tư phát triển phân khúc cao cấp cũng đã quan tâm và tham gia vào lĩnh vực nhà ở xã hội.

Mở toang cánh cửa nhà ở xã hội

Ông Nguyễn Văn Lợi, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư xây dựng sản xuất dịch vụ Thiên Phát , cho biết doanh nghiệp đã tham gia nhiều dự án nhà ở xã hội, đủ cơ sở thực tiễn để trả lời câu hỏi “xây dựng nhà ở xã hội có sống được hay không”.

Theo ông Lợi, khó khăn lớn nhất mà doanh nghiệp gặp phải không chỉ nằm ở tài chính, mà ở cơ chế, thủ tục và cách thức tổ chức thực hiện.

Thực tế cho thấy việc triển khai dự án nhà ở xã hội hiện còn khó hơn cả nhà ở thương mại. Ông dẫn chứng, có những dự án nhà thương mại có thể triển khai và hoàn thành trong vòng 7 năm; trong khi với nhà ở xã hội, doanh nghiệp phải chịu định mức, khung giá và quy trình chặt chẽ hơn.

Điều này đặt ra bài toán làm sao để không phát sinh lãi vay, tránh lãng phí chi phí, không đẩy thiệt thòi về phía người mua nhà.

Về mặt chính sách, ông Lợi cho rằng Chính phủ đã mở toang cánh cửa, thể hiện rõ quyết tâm và tinh thần đồng hành cùng doanh nghiệp trong phát triển nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, khi đi vào thực tiễn triển khai, vẫn còn không ít vướng mắc. Như tại Bình Dương cũ, có 2 dự án quy mô hơn 6.000 căn hộ, sau quá trình sáp nhập địa giới hành chính đã phát sinh sự lúng túng nhất định trong khâu vận hành và triển khai.

“Điều đáng mừng là những vấn đề này đã được lãnh đạo địa phương trực tiếp xuống kiểm tra, tổ chức nhiều cuộc họp, đồng thời tiến hành điều tra xã hội học để nắm bắt nhu cầu thực tế của người dân, nhằm đưa sản phẩm ra thị trường và được đón nhận. Nếu cơ chế vận hành ngày càng thông suốt, doanh nghiệp sẽ có điều kiện đóng góp hiệu quả hơn cho mục tiêu phát triển nhà ở xã hội”, ông Lợi nói.

Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho biết trước đây, việc phát triển nhà ở xã hội có thời điểm bị khóa về cơ chế, song Luật Nhà ở năm 2023 đã mở ra không gian linh hoạt hơn, đặc biệt trong việc đa dạng hóa hình thức tiếp cận nhà ở cho người dân.

Hiện ngoài xây dựng nhà ở xã hội để bán, nhiều ý kiến đề xuất phát triển nhà ở xã hội cho thuê. Nếu phân khúc cho thuê được phát triển bài bản, sẽ là hướng đi trúng và đúng, phục vụ đúng người dân có nhu cầu ở thực, thay vì nhu cầu sở hữu tài sản; tiết kiệm nguồn lực đất đai.

Đánh giá về việc thị trường đón nhận nguồn cung lớn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2025-2026, bà Hạnh khẳng định, ngay từ đầu năm 2025 đến nay, nguồn cung nhà ở xã hội có mức tăng trưởng đáng kể, vượt chỉ tiêu kế hoạch theo định hướng của Thủ tướng Chính phủ.

Việc đẩy mạnh nguồn cung nhà xã hội cùng với nhà ở giá hợp lý kỳ vọng sẽ đưa bất động sản năm 2026 trở thành động lực quan trọng của nền kinh tế, hiện thực hóa giấc mơ an cư cho người dân.

TS Sử Ngọc Khương đánh giá thời gian qua, các chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội được thực hiện rất tốt.

Để chính sách thực sự là phát huy tốt, đảm bảo an cư lạc nghiệp cho người yếu thế, ngoài các quy hoạch hạ tầng, các địa phương, nhất là TP.HCM, phải đánh giá đúng bài toán về kinh tế đô thị. Tức người dân ở các khu nhà ở xã hội phải phù hợp với công việc, có việc làm để tăng chất lượng cuộc sống.