Nhà ở xã hội tăng tốc, thị trường bất động sản vẫn lệch pha

Nhu cầu người mua nhà rất lớn

Trên các diễn đàn mạng xã hội thời gian gần đây xuất hiện nhiều thông tin liên quan đến đăng ký mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội. Điều đáng chú ý, nhu cầu về nhà ở rất lớn, nhưng nguồn cung hiện nay chưa thể đáp ứng được số lượng người đăng ký mua nhà.

Đơn cử như BIC Việt Nam liên danh với CTCP Him Lam Thủ đô làm chủ đầu tư dự án Rice City Long Châu, phường Bồ Đề, Hà Nội, đã mở bán từ 1/10-4/11/2025 với 1.951 căn (cả bán và thuê mua).

Mặc dù chưa có thống kê chính thức, nhưng số lượng hồ sơ rất lớn nên hệ thống oline luôn quá tải. Đại diện Rice City Long Châu cho biết, toàn bộ quá trình tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội tại dự án Rice City Long Châu được triển khai bằng hình thức thu hồ sơ trực tuyến, với mục tiêu bảo đảm tính minh bạch, công bằng và thuận tiện tối đa cho người dân.

Dự án nhà ở xã hội tại xã Uy Nỗ (Đông Anh cũ) do Tổng Công ty 319 (Bộ Quốc phòng) làm chủ đầu tư, quy mô 466 căn hộ. Trong đó, 419 căn đưa ra để bán và 47 căn thuộc diện thuê mua.

Đại diện chủ đầu tư Ban Quản lý các dự án Đầu tư , Tổng công ty 319 - Bộ Quốc phòng cho biết, hồ sơ được tiếp nhận từ 21/10 đến 25/11/2025 (trừ chủ nhật). Đến thời điểm 21/11/2025, dự án đã tiếp nhận khoảng 1.300 bộ hồ sơ. Với năng lực xử lý chỉ cho phép giải quyết nhiều nhất được khoảng 40 bộ hồ sơ/ngày nên số phiếu hẹn cũng sẽ bị giới hạn ở mức 40 số/ngày. Thậm chí, trong những ngày cao điểm, đơn vị từng phải kéo dài thời gian phát số đến gần trưa để đáp ứng nhu cầu nhưng vẫn phải cân đối đảm bảo khả năng xử lý.

Gần đây nhất là Dự án nhà ở xã hội CT3 Kim Chung (Thăng Long Green City - Đông Anh) đang trong giai đoạn mở bán, tiếp nhận hồ sơ đăng ký từ ngày 17/11/2025 đến 3/1/2026. Dự án do Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội và Tổng công ty Viglacera - CTCP làm chủ đầu tư, với tổng số 1.104 căn, trong đó số căn nhà ở xã hội là 929. Cụ thể, số căn hộ nhà ở xã hội để bán 589 căn; số căn hộ nhà ở xã hội để cho thuê 212 căn; số căn hộ nhà ở xã hội để cho thuê mua 128 căn (diện tích khoảng từ 58,9-59m2).

Ngay từ ngày đầu mở bán bằng hình thức bấm số và nộp hồ sơ trực tiếp, rất đông người xếp thành nhiều hàng đợi đến lượt bấm số hẹn ngày nộp hồ sơ. Chỉ trong vài ba ngày, đã có hàng nghìn phiếu được hẹn. Với quy trình và kiểm soát hồ sơ chặt chẽ, tránh sai sót, tránh nhầm đối tượng và nguồn cung hạn chế thì nhiều người có thu nhập thấp vẫn phải chờ đợi cơ hội sở hữu.

Nhiều địa phương chưa quan tâm đúng mức

Tại phiên họp lần thứ 4 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng thông tin, loại hình nhà ở xã hội năm 2025 đạt kết quả tích cực nhưng còn nhiều nút thắt. Loại hình này cũng ghi nhận tốc độ triển khai được cải thiện rõ rệt. Lũy kế đến nay, cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 657.441 căn, tăng 13% so với thời điểm cuối năm 2024. Riêng trong năm 2025, cả nước đã hoàn thành 102.388/100.275 căn (đạt 102%); khởi công mới 85 dự án với quy mô 91.431 căn.

Đáng chú ý, có tới 19 địa phương hoàn thành chỉ tiêu được giao trong năm 2025, trong đó có các đô thị lớn có nhu cầu về nhà ở cao như Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng…

Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều địa phương chưa thực sự quan tâm đúng mức đến phát triển nhà ở xã hội. Quỹ đất dành cho nhà ở xã hội dù đủ về số lượng nhưng chất lượng chưa đảm bảo, thường nằm ở vị trí xa trung tâm, thiếu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Công tác giải phóng mặt bằng chậm, thủ tục đầu vào và đầu ra còn phức tạp, trong khi giá bán nhà ở xã hội tại một số dự án vẫn ở mức cao. Đặc biệt, tình trạng môi giới trái phép, “cò mồi”, quảng cáo “suất ngoại giao” làm méo mó chính sách và làm giảm ý nghĩa nhân văn của nhà ở xã hội.

Nguồn cung nhà ở xã hội cải thiện mạnh nhưng quy mô vẫn vô cùng ít ỏi so với nhu cầu của người dân. Trong khi đó, phân khúc nhà ở thương mại chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở giá phù hợp khiến tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn tiếp diễn. Đặc biệt trong bối cảnh doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong việc điều chỉnh giảm giá bán do chi phí phát triển dự án chịu tác động mạnh từ các yếu tố cấu thành giá như tiền sử dụng đất, chi phí vật liệu xây dựng và chi phí pháp lý.

Theo chuyên gia của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, để cải thiện nguồn cung nhà ở xã hội, cần cải cách mạnh mẽ thủ tục đầu ra theo hướng hậu kiểm, tăng vai trò hỗ trợ của chủ đầu tư. Đặc biệt, với việc bảng giá đất tại một số địa phương tăng 25-30%, Hội kiến nghị cần đánh giá kỹ tác động trước khi thực thi, phân tách rõ hành vi sử dụng đất để áp dụng mức phù hợp, tránh làm tăng giá nhà, giảm sức hấp dẫn đầu tư và gây áp lực lên hoạt động sản xuất kinh doanh.