Nhà tập thể cũ được "săn đón", người mua cần lưu ý điều gì?

Giá chung cư vẫn "neo cao", nhà tập thể cũ "lên ngôi"

Theo phân tích của các chuyên gia Savills Hà Nội, trong bối cảnh giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 tăng cao khiến giá nhà của các loại hình có nhu cầu ở thực sẽ tăng theo như: nhà tập thể cũ, chung cư cũ, nhà trong ngõ,... Ngoài ra, thị trường đang chứng kiến sự mất cân đối giữa nguồn cầu và nguồn cung căn hộ tại Hà Nội, đặc biệt là với các sản phẩm ở phân khúc vừa túi tiền. Do đó, căn hộ nhà tập thể cũ với diện tích vừa phải nằm tại nội đô là một sự lựa chọn cho các gia đình nhỏ, ít người.

Anh Trung Nghĩa (quận Đống Đa, Hà Nội) cho biết, anh mua và chuyển về ở tại căn hộ tập thể cũ tại khu vực Thành Công từ năm 2020 với giá 1,5 tỷ đồng có diện tích 40m2 (tương đương 32,5 triệu đồng/m2). Đến nay, anh Nghĩa cho rằng giá trị căn hộ nhà tập thể cũ này đã tăng lên ít nhất từ 1,5 - 2 lần.

"Vài tháng gần đây, tôi liên tục nhận được các cuộc gọi hỏi mua nhà và mức giá cao nhất đưa ra là 3 tỷ đồng. Đây là mức giá bán gấp đôi so với số tiền tôi bỏ ra trước đó để mua căn hộ tập thể cũ này. Mặc dù vậy, tôi không muốn bán. Vì sau khi bán cũng sẽ khó mua được nhà với số tiền 3 tỷ đồng bởi giá chung cư hiện cũng tăng cao, trong khi nhà mặt đất càng không thể mua với mức tài chính như vậy", anh Nghĩa chia sẻ.

Còn theo chị Hà Hương, nhà đầu tư bất động sản cho biết theo xu hướng của thị trường nên khoảng 2 tháng gần đây đang tìm mua nhà tập thể cũ tại các khu vực quận Đống Đa, Ba Đình, Cầu Giấy,... Chị Hương cho rằng sau khi mua thì có thể cho thuê bởi nhu cầu thuê nhà đang rất lớn, đặc biệt tại khu vực trung tâm Hà Nội.

"Giá căn hộ nhà tập thể cũ hiện nay dao động từ 2,5 - 4 tỷ đồng/căn, rẻ hơn nhiều so với căn hộ chung cư tại khu vực nội thành. Trong khi giá cho thuê 2 phân khúc ngang ngửa nhau. Thậm chí, một số khu tập thể cũ sau này có dự án cải tạo, xây lại thì thường những chủ sở hữu căn hộ được đền bù theo hướng tái định cư tại chỗ. Do đó, trong tương lai thì được thay thế từ căn hộ cũ sang căn hộ mới, đầy đủ tiện nghi và vẫn tại những vị trí vàng của Hà Nội", chị Hương chia sẻ.

Một số môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, căn hộ nhà tập thể cũ tăng giá bởi theo "sóng" tăng giá chung cử ở Hà Nội năm 2024. Nguyên nhân nữa là bởi các nhà đầu tư và người dân "đón sóng" cải tạo chung cư, tập thể cũ nên nhu cầu tăng, kéo theo giá bán được đẩy lên. Từ sau khi có thông tin một số khu tập thể cũ được cải tạo quy hoạch lại thì giá nhà đã tăng từ 10 - 15%. Rồi đến thời điểm những khu tập thể cũ sẽ được xây dựng lại thành các chung cư cao tầng thì giá đã tăng thêm có nơi 20% so với thời điểm tăng giá trước đó.

Cẩn trọng khi mua căn hộ nhà tập thể cũ

Mặc dù hầu hết các khu nhà tập thể cũ đều đã xuống cấp, cơi nới, bất tiện trong sinh hoạt nhưng dễ hiểu lý do vì sao "sản phẩm" này vẫn được người tiêu dùng lựa chọn. Các chuyên gia nhận định không khó để nhận ra lợi thế khi mua nhà tập thể cũ so với các phân khúc nhà ở khác. Đó là nhà tập thể cũ thường sở hữu vị trí đẹp, giá tốt và đương nhiên là còn có cơ hội được đền bù khi cải tạo.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng khuyến cáo việc mua nhà cũ để mong được đổi nhà mới, tưởng thuận tiện cho đi lại vì án ngữ tại các vị trí vàng lại hóa "bất tiện", cuộc sống tại khu tập thể cũ trên thực tế đã khiến không ít người "vỡ mộng" khi khác xa tưởng tượng và tính toán.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, nguyên nhân khiến nhiều nhà tập thể cũ trở thành sản phẩm "hot" do nằm tại những vị trí “vàng” tại trung tâm Hà Nội. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở mới khan hiếm nên nhu cầu săn tìm các loại hình nhà ở ngày càng lớn, đặc biệt khu vực các quận nội thành.

Tuy nhiên, ông Đính cũng lưu ý người mua cũng cần chú ý đến diện tích thực, diện tích cơi nới khi mua loại hình này. Bởi trong quá trình sinh sống, có không ít hộ dân đã cơi nới thêm “chuồng cọp” rộng hàng chục m2 gây nhiều rủi ro về an toàn, đầu tư với người mua lại.

"Thực tế, tại các căn hộ tập thể cũ, diện tích thực được xây dựng thường rất nhỏ, trong quá trình sinh sống các hộ dân cơi nới thêm diện tích. Thế nên các diện tích cơi nới này không nằm trong diện tích được cấp theo sổ đỏ, không được xem xét khi chuyển nhượng hoặc trong bồi thường khi khu nhà tập thể phải phá dỡ, xây dựng lại. Do vậy, dù có những thông tin thành phố cải tạo, xây dựng lại tập thể cũ, nơi tiềm năng trở thành vị trí vàng, thì người mua vẫn cần cân nhắc kỹ trước khi mua", ông Đính khuyến cáo.

Nhiều chuyên gia bất động sản cũng khuyến cáo người mua căn hộ nhà tập thể cũ một số vấn đề. Đầu tiên, nhà tập thể cũ thường có tình trạng đã bị xuống cấp, ngoại trừ mua qua tay từ người bán đã cải tạo bán lại. Do đó, nếu muốn mua thì yếu tố đầu tiên phải xác định cần có nguồn tài chính để cải tạo lại.

Vấn đề tiếp theo cần quan tâm sổ đỏ có diện tích thực tế bao nhiêu, diện tích cơi nới bao nhiêu, vì nhiều nhà tập thể cũ cơi nới nhiều hơn diện tích thực mà khi có dự án đi qua thì chỉ đền bù theo sổ. Ngoài ra, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống cấp thoát nước cũng cần lưu tâm vì thường các khu tập thể cũ đều tồn tại hàng chục năm. Cùng với đó, khi mua căn hộ tập thể cũ cần tìm hiểu vấn đề vị trí khu nhà có đang trong diện quy hoạch cải tạo, xây dựng lại để tính phương án tối ưu.