Phó Thủ tướng yêu cầu áp dụng bảng giá đất thống nhất, định giá đất theo nguyên tắc "một giá" do Nhà nước quyết định

Tại cuộc họp về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 13/8, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà cho rằng việc định giá đất cần kiên định nguyên tắc "một giá" do Nhà nước quyết định và áp dụng thống nhất trong mọi giao dịch.

"Các địa phương cần áp dụng bảng giá đất thống nhất, điều chỉnh theo dữ liệu thị trường trong khi hệ số giá không thay đổi nếu chưa có quyết định chính sách mới", Phó thủ tướng cho hay.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, sau 1 năm thực hiện Luật Đất đai năm 2024, bên cạnh những kết quả đạt được, nhiều tồn tại, vướng mắc đã bộc lộ, đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung để phù hợp với thực tiễn và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Theo đánh giá, hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện nay chưa phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp. Luật Đất đai năm 2024 đã cho phép những nơi có quy hoạch đô thị và nông thôn không phải lập quy hoạch sử dụng đất riêng, sử dụng quy hoạch này làm công cụ quản lý đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế, tỷ lệ phủ kín quy hoạch đô thị và nông thôn trên toàn quốc còn thấp, nhiều khu vực không phủ kín theo địa giới hành chính, dẫn đến tình trạng chồng chéo khi các địa phương vẫn phải lập quy hoạch sử dụng đất.

Một vấn đề khác là việc giữ ổn định diện tích đất trồng lúa theo Kết luận số 81-KL/TW năm 2020 của Bộ Chính trị với chỉ tiêu 3,5 triệu ha, cao hơn nhu cầu thực tế để bảo đảm an ninh lương thực quốc gia. Điều này khiến nhiều địa phương gặp khó khăn khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa sang phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ, hạ tầng... Đồng thời, việc thiếu sự thống nhất, đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực khác cũng làm giảm hiệu quả quản lý.

Việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định pháp luật dẫn đến mất nhiều thời gian chuẩn bị dự án. Nhiều trường hợp không lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực sự, khiến tiến độ dự án kéo dài, ảnh hưởng đến khả năng thu hút đầu tư. Đặc biệt, các dự án quy mô lớn, phức tạp cần những nhà đầu tư có năng lực nổi trội nhưng cơ chế đấu thầu lại gây khó khăn trong việc lựa chọn. Hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm cũng làm hạn chế khả năng hạch toán kinh doanh, huy động vốn của nhà đầu tư, nhất là trong các lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, xã hội, dịch vụ lưu trú.

Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2024 hiện vẫn chưa có quy định rõ ràng về thu hồi đất để thực hiện các dự án chỉnh trang đô thị, dự án cấp bách phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, logistics, công nghiệp văn hóa và các dự án hỗn hợp. Việc thiếu cơ chế thu hồi đất này đã gây khó khăn trong việc tiếp cận đất đai, triển khai dự án, đồng thời ảnh hưởng đến sản xuất, kinh doanh khi không có mặt bằng để tiếp tục hoạt động.

Thực tế cũng cho thấy tình trạng "dự án treo" do một phần diện tích đất không thể thỏa thuận chuyển nhượng, dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ đầu tư. Hơn nữa, quy định thu hồi đất phải sau khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa phù hợp với yêu cầu cấp bách của nhiều dự án quan trọng, gây khó khăn trong tổ chức thực hiện.

Về giá đất , Nhà nước cần kiểm soát và quyết định giá đất tại thị trường sơ cấp, tuy nhiên, hiện nay việc định giá đất lại phụ thuộc vào giá đất thị trường thứ cấp và kết quả tư vấn từ đơn vị chuyên môn, dẫn đến giá đất không phản ánh đúng bản chất thực tế. 

Phương pháp định giá thặng dư cũng gặp nhiều vướng mắc do phụ thuộc vào thông tin thị trường biến động không ổn định. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ tiếp cận đất đai mà còn làm tăng chi phí đầu tư, giảm khả năng cạnh tranh của địa phương.

Ngoài ra, sự thiếu đồng bộ trong hệ thống pháp luật liên quan như Luật Đấu giá tài sản, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Đấu thầu… cũng gây khó khăn cho tổ chức thi hành Luật Đất đai, đặc biệt trong giai đoạn chuyển tiếp giữa luật cũ và luật mới. Nhiều dự án sử dụng đất trải qua nhiều giai đoạn pháp lý khác nhau nhưng thiếu quy định chuyển tiếp rõ ràng, gây lúng túng cho địa phương trong xử lý hồ sơ, triển khai dự án.