Quy định thi tuyển kiến trúc có thể làm tăng giá căn hộ chung cư

Mở rộng cách hiểu quá đà

Theo kiến trúc sư Nguyễn Tấn Kiệt, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM đang đánh đồng công trình hỗn hợp (chung cư có tầng thương mại) với công trình công cộng.

Thực tế, một dự án chung cư thương mại dù có vài tầng dịch vụ vẫn có mục đích chính là để ở, phục vụ mục đích kinh doanh của tư nhân, không hoàn toàn mang tính chất phục vụ lợi ích cộng đồng như công viên, nhà hát, hay trụ sở hành chính.

Việc ép các dự án nhà ở thương mại phải thi tuyển như công trình công cộng là một sự mở rộng cách hiểu quá đà, không đúng với bản chất phân loại công trình.

Để một công trình (không phải biểu tượng) bắt buộc phải thi tuyển kiến trúc phải thỏa mãn cùng lúc (đồng thời) hai tiêu chí: là công trình công cộng, có quy mô cấp đặc biệt hoặc cấp I.

Tuy nhiên, cơ quan chức năng chỉ đang nhìn vào tiêu chí thứ 2 (quy mô cấp I, ví dụ tòa nhà trên 24 tầng) để bắt doanh nghiệp thi tuyển mà "lờ" đi hoặc diễn giải sai tiêu chí thứ 1 (bản chất công trình) là không đúng. Nếu đó là chung cư thuần túy hoặc chung cư hỗn hợp tư nhân, nó không nghiễm nhiên là công trình công cộng.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Cũng theo kiến trúc sư Nguyễn Tấn Kiệt, Thông tư 06/2021 của Bộ Xây dựng phân loại công trình hỗn hợp (như chung cư kết hợp văn phòng) vào nhóm có thể có tính chất công cộng để quản lý về mặt kỹ thuật, an toàn cháy nổ, kết cấu.

Cơ quan quản lý tại TP.HCM đã dùng thông tư kỹ thuật này để áp đặt nghĩa vụ pháp lý cho luật Kiến trúc. Đây là lỗi "râu ông nọ chắp cằm bà kia" khi việc phân loại để quản lý an toàn xây dựng khác hoàn toàn với việc xác định đối tượng phải thi tuyển kiến trúc.

"Quy định thi tuyển kiến trúc là đúng nhằm để chọn phương án đẹp nhất, tối ưu nhất cho bộ mặt đô thị. Nhưng sai khi thực tế doanh nghiệp đã có thiết kế từ trước (thường thuê tư vấn) giờ phải tổ chức thi tuyển "giả cách" chỉ để có đủ bộ hồ sơ. Việc này không giúp kiến trúc đẹp hơn mà chỉ làm phát sinh giấy phép con, gây tốn kém thời gian (3 - 6 tháng) và chi phí vốn của doanh nghiệp", kiến trúc sư Nguyễn Tất Kiệt cho hay.

Phát sinh chi phí, kéo dài thời gian thực hiện dự án

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nói thẳng, quy định về thi tuyển phương án kiến trúc hiện nay tồn tại nhiều bất cập mang tính hệ thống, xuất phát từ sự thiếu thống nhất giữa luật Kiến trúc 2019 và các văn bản hướng dẫn, đặc biệt là Nghị định 85/2020 cùng các thông tư liên quan của Bộ Xây dựng.

Bởi điều 17 luật Kiến trúc 2019 chỉ quy định mang tính nguyên tắc rằng các công trình công cộng có quy mô cấp đặc biệt, cấp I phải tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc. Tuy nhiên, luật không làm rõ các tiêu chí cụ thể, cũng không đề cập đến nguồn vốn đầu tư hay bối cảnh áp dụng, mà giao Chính phủ hướng dẫn chi tiết. Đáng lẽ, nghị định phải cụ thể hóa rõ ràng phạm vi này, nhưng trên thực tế, Nghị định 85 lại quy định chưa đầy đủ, dẫn đến cách hiểu mở rộng trong quá trình thực thi.

Một trong những điểm bất cập lớn nhất, theo ông Lê Hoàng Châu là cách diễn giải "công trình công cộng". Trong thực tế, cơ quan quản lý đã mở rộng khái niệm này sang cả các hạng mục công cộng nằm bên trong các dự án nhà ở hỗn hợp như trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, cơ sở giáo dục, y tế… Từ đó, áp dụng yêu cầu bắt buộc thi tuyển phương án kiến trúc cho các phần công trình này.

Ông Châu nhận xét, cách hiểu này không phù hợp với tinh thần của luật. Nếu hiểu đúng, công trình công cộng cấp đặc biệt, cấp I phải là các công trình độc lập, phục vụ cộng đồng một cách toàn diện, thường gắn với đầu tư công như nhà văn hóa, quảng trường, công trình biểu tượng đô thị.

Trong khi đó, các hạng mục công cộng trong tòa nhà hỗn hợp chỉ là một phần nhỏ của dự án do doanh nghiệp tư nhân đầu tư, cần được thiết kế đồng bộ với toàn bộ công trình, không thể tách rời để thi tuyển riêng lẻ.

"Sự bất hợp lý khi phần công cộng trong các dự án này thường chiếm tỷ lệ rất nhỏ, có thể chỉ 10 - 30% tổng diện tích, thậm chí dưới 50%, nhưng vẫn bị áp dụng yêu cầu thi tuyển. Trong khi đó, toàn bộ tòa nhà chung cư hoặc tổ hợp lớn hơn lại không bị bắt buộc thi tuyển kiến trúc. Điều này tạo ra sự thiếu nhất quán và không hợp lý trong chính sách", ông Châu nhấn mạnh.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Ngoài ra, cách áp dụng hiện nay mang nặng tư duy quản lý, thậm chí tạo lợi thế cho một số nhóm hành nghề kiến trúc khi mở rộng phạm vi bắt buộc thi tuyển một cách không cần thiết. Điều này không chỉ làm gia tăng thủ tục hành chính mà còn làm phát sinh chi phí và kéo dài thời gian triển khai dự án.

Cụ thể, theo quy định, việc tổ chức thi tuyển phải công bố công khai tối thiểu 30 ngày trước khi thực hiện. Sau đó là các bước tổ chức thi, chấm giải, lựa chọn phương án. Hội đồng thi tuyển phải có ít nhất 9 thành viên, thường là các chuyên gia có trình độ cao, kéo theo chi phí không nhỏ. Toàn bộ chi phí này được tính vào chi phí thiết kế của dự án.

Chỉ riêng khâu công bố đã mất một tháng, chưa kể thời gian tổ chức thi. Trong khi đây là dự án tư nhân, vốn do doanh nghiệp bỏ ra, nhưng lại bị áp đặt quy trình như dự án công, là không hợp lý.

Theo ông Châu, điều này đã làm hạn chế quyền tự chủ của chủ đầu tư. Doanh nghiệp thực hiện toàn bộ dự án, nhưng lại không được toàn quyền quyết định phương án kiến trúc tổng thể, trong khi các hạng mục bị yêu cầu thi tuyển chỉ là một phần nhỏ. Việc phải tách riêng phần công cộng để thi tuyển còn có nguy cơ phá vỡ tính đồng bộ trong thiết kế dự án.

Từ những bất cập trên, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị cần khẩn trương sửa đổi Nghị định 85 theo hướng phân định rõ ràng giữa hai nhóm dự án.

Thứ nhất, với các công trình công cộng sử dụng vốn đầu tư công, đặc biệt là các công trình mang tính biểu tượng đô thị, việc thi tuyển phương án kiến trúc là cần thiết. Tuy nhiên, cũng cần rà soát để rút ngắn thời gian, đơn giản hóa thủ tục, tránh kéo dài không cần thiết. Riêng với các cuộc thi quốc tế, thời gian công bố có thể giữ ở mức dài hơn để đảm bảo thu hút sự tham gia rộng rãi.

Thứ hai, với các dự án do khu vực tư nhân đầu tư, đặc biệt là các tổ hợp nhà ở hỗn hợp, cần loại trừ yêu cầu bắt buộc thi tuyển phương án kiến trúc đối với các hạng mục công cộng bên trong. Chủ đầu tư cần được trao toàn quyền quyết định phương án thiết kế tổng thể và chỉ thực hiện thủ tục trình duyệt một lần với cơ quan quản lý.

Sửa đổi theo hướng này không chỉ tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp mà còn phù hợp với chủ trương lớn về hoàn thiện thể chế, coi thể chế là động lực phát triển, đồng thời tạo điều kiện để khu vực kinh tế tư nhân phát huy vai trò là một trong những động lực quan trọng, thậm chí là động lực chủ yếu của nền kinh tế.

Bởi những bất cập trong quy định thi tuyển phương án kiến trúc hiện nay gây lãng phí thời gian, tiền bạc của doanh nghiệp, là một trong những tác nhân trực tiếp làm tăng giá bất động sản.