Sắp có giải pháp "gỡ nút thắt" cho hàng trăm dự án vướng quy định về đất ở

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, liên quan đến việc xây dựng, trình "Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất khác" (Dự thảo Nghị quyết), sẽ trình Chính phủ vào đầu tháng 3/2024 tới.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, rất cần thiết và phải khẩn trương thực hiện ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại Báo cáo số 729/BC-UBTVQH15 ngày 17/01/2024, về "Trường hợp cần thiết, đề nghị Chính phủ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại, thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật".

Gỡ "nút thắt" cho hàng trăm dự án vướng quy định về đất ở

Theo ông Lê Hoàng Châu, Điểm b Khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024 chưa cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với 2 trường hợp "đất ở và đất khác" hoặc "đất khác không phải là đất ở" để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

"Quy định này chưa "thể chế hóa" đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng", ông Châu nhận xét.

Hơn nữa, nếu chỉ cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với "đất ở", thì sẽ không thể có quỹ "đất ở" đủ lớn để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn để có đầy đủ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ và các tiện ích, dịch vụ đô thị phục vụ cư dân và khách vãng lai.

Bởi lẽ, thửa đất ở lớn nhất theo quy định của pháp luật đất đai về hạn mức giao đất ở không quá 400 m2 (quy định tại Luật Đất đai 1987), còn các thửa đất ở hiện hữu có diện tích lớn nhất tại các đô thị cũng chỉ khoảng vài ngàn mét vuông.

Thêm nữa, Khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 chưa cho phép nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất đối với "đất khác không phải là đất ở" để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Trên thực tế, có rất nhiều nhà đầu tư đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng "đất nông nghiệp" hoặc "đất phi nông nghiệp không phải là đất ở" thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư, trong đó có nhà ở thương mại. Tuy nhiên, tất cả các nhà đầu tư này lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

HoREA được biết tại thời điểm ngày 1/7/2015 (ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực), TP.HCM có 170 dự án nhà ở thương mại, trong đó có 44 dự án đã được công nhận chủ đầu tư theo các quy định của Luật Nhà ở 2005, Luật Đất đai 2013, Luật Quy hoạch đô thị 2010. Còn lại 126 dự án nhà ở thương mại không có 100% đất ở (bao gồm khoảng hơn 100 dự án có "đất ở và đất khác" chiếm khoảng 85% và khoảng hơn 20 dự án có "đất khác không phải là đất ở" chiếm khoảng 15%).

"Hiệp hội nhận thấy việc xây dựng Dự thảo "Đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật" là rất cần thiết và còn có tính "kế thừa" các quy định phù hợp pháp luật và thực tiễn của Luật Đất đai 2013", ông Châu khẳng định.

Cũng theo Chủ tịch HoREA, các quy định chặt chẽ, đồng bộ về "giá đất" của Luật Đất đai 2024 nếu được thực thi đầy đủ thì sẽ phòng ngừa và ngăn chặn được "rủi ro" gây thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, hoặc không để xảy ra tình trạng nhà đầu tư chiếm hưởng không chính đáng "chênh lệch địa tô".

"HoREA nhận thấy rất cần thiết xây dựng "Dự thảo Đề án" cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng "đất ở và đất khác", hoặc "đất khác không phải là đất ở"; hoặc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng "đất khác không phải là đất ở" khác với các quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024.

Tất nhiên, việc cho phép này với điều kiện phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch của pháp luật có liên quan đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có dự án nhà ở thương mại và nhà đầu tư phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước", ông Lê Hoàng Châu đánh giá.