Sau thời gian bất động sản Thanh Hóa sôi động, doanh nghiệp than khó

Vị trí “yết hầu” trong tứ giác phát triển phía Bắc

Tại tọa đàm “Sự trỗi dậy của bất động sản Thanh Hóa” do TheLeader tổ chức vừa qua, PGS. TS. Trần Đình Thiên - thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, những chính sách, cơ chế của Thanh Hóa đã và đang thu hút nhiều nguồn lực, đặc biệt là các doanh nghiệp lớn.

PGS. TS. Trần Đình Thiên phân tích, Thanh Hoá có một vị thế chiến lược, là “yết hầu lưu thông”, và “nút hội tụ, phát triển” với việc hội tụ các nguồn lực, có lợi thế đất rộng người đông, là mảnh đất địa linh nhân kiệt, sở hữu nguồn tài nguyên văn hoá - lịch sử - tự nhiên độc đáo. 

PGS. TS. Trần Đình Thiên - thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam.

Ở Thanh Hoá có “Tứ Sơn” được lựa chọn làm toạ độ ưu tiên bao gồm: Nghi Sơn, Sầm Sơn, Lam Sơn và Bỉm Sơn. Ông Thiên cho rằng, bàn về sự bùng nổ của bất động sản Thanh Hoá thì phải bàn trong mạch tứ sơn này, đừng chỉ nghĩ đến bất động sản du lịch. Gần đây nhất, Thanh Hóa được xem là thành phố của tứ giác phát triển phía Bắc, bên cạnh Quảng Ninh, Hải Phòng và Hà Nội. Cách lựa chọn chiến lược Tứ Sơn là tầm nhìn, chọn tọa độ tứ sơn của Thanh Hoá là chiến lược khôn ngoan trong việc xác nhận thực lực và vị thế. 

Chiến lược mới trong phát triển Thanh Hoá được ông Thiên nhận định là bắt đầu gặt hái thành công, trong đó có cách tiếp cận “hai đồng hành” – “ba cam kết”: cam kết tiến độ giải phóng mặt bằng, cam kết đầu tư hạ tầng đến chân hàng rào dự án, cam kết đồng hành với nhà đầu tư, giải quyết kịp thời khó khăn, vướng mắc trong suốt quá trình đầu tư và vận hành thương mại của dự án. Điểm nhấn có thể kể đến, theo ông Thiên, là dự án Quảng trường Biển và Tổ hợp đô thị du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí cao cấp biển Sầm Sơn 1.260ha, vốn đầu tư trên 1 tỷ USD. PGS. TS Trần Đình Thiên đặc biệt ấn tượng với Công trình kiến trúc nghệ thuật tại nút giao thông Đại lộ Lê Lợi giao với Đại lộ Hùng Vương ở thành phố Thanh Hoá, công trình mà ông Thiên gọi là “hồng hạc tranh châu”, hàm ý rằng các nhà đầu tư lớn như đại bàng... tụ về, đất Thanh Hóa như viên ngọc sáng. Địa phương này đang chứng kiến cuộc đua của nhiều nhà đầu tư, mở ra cơ hội cho nhiều doanh nghiệp phát triển. 

Thu hút nhiều ông lớn bất động sản

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định về các xu hướng đầu tư vào bất động sản Thanh Hoá. 

Nếu vài năm trước, thị trường bất động sản Thanh Hoá chỉ có nguồn cung chủ yếu từ phân khúc đất nền, đất đấu giá thì 3 năm trở lại đây thị trường bất động sản Thanh Hoá có sự tăng trưởng vượt bậc về số lượng và chất lượng. Từ vùng biển đến vùng núi, từ thành phố cho tới các vùng quê đều có các sản phẩm phù hợp với nhu cầu xã hội (ở, kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch, công nghiệp) với nhịp độ quan tâm và đón nhận của xã hội vô cùng cao.

Sự đa dạng của các phân khúc trong thị trường mở ra nhiều dòng sản phẩm khác nhau phục vụ nhu cầu của khách hàng và các nhóm nhà đầu tư bất động sản khác nhau.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

Cũng theo ông Đính, thị trường đang chứng kiến một cuộc đổi ngôi với sự gia nhập của các quần thể dự án quy mô lớn đến từ các thương hiệu bất động sản hàng đầu Việt Nam như: VinGroup, SunGroup, Eurowindow, Flamingo, TNG Holdings Việt Nam, Tập đoàn BRG, Tập đoàn Sunshine Group, T&T Group… Sự phát triển về chất với sự xuất hiện của các đại đô thị tỷ đô nối nhau khai phá thị trường bất động sản Thanh Hoá kéo theo đà tăng giá trị bất động sản khu vực.

Điểm mặt 2 ông lớn như Vingroup, Sun Group khi đổ bộ vào Thanh Hoá đã kéo giá trị bất động sản khu vực này tăng theo. Đơn cử như KĐT Vinhome Starcity khi tới Thanh Hoá thời điểm 2018 kéo giá mặt bằng kế cạnh tăng từ 12 – 36 triệu đồng/m2. Hay mới đây thông tin Sun Onsen triển khai tại Quảng Xương đẩy bất động sản nơi đây thiết lập mặt bằng giá mới từ 6-8 triệu đồng/m2 lên 10 – 11 triệu đồng/m2.

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá đất nền nhiều khu vực ở Thanh Hoá đầu năm 2021 tăng trung bình 40-60% so với cuối năm 2020.

Giá đất mặt bằng đô thị, ven biển Thanh Hóa dao động ở ngưỡng 12-15 triệu đồng/m2, có nơi trên 20 triệu đồng/m2, cao gấp 2-3 lần so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, có những lô đất ven biển Sầm Sơn, mức giá tăng gấp 4-5 lần so với 5 năm trước.

Giá đất tăng nhanh, khó cho các nhà đầu tư phát triển

Ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Hải Phát, cho rằng xu thế trong năm 2022-2023 với việc siết tín dụng bất động sản sẽ khiến cho các dòng tiền đầu tư ở các tỉnh lẻ quay về các tỉnh, thành phố trung tâm như Hà Nội, TP.HCM.

"Bên cạnh đó, việc siết tín dụng này cũng khiến các thị trường mới nổi hình thành các bong bóng bất động sản. Tại Thanh Hóa cũng xuất hiện tình trạng này, một số khu vực có giá đất tăng tới 200%/năm gây nhiều hệ lụy phát triển dự án của các chủ đầu tư lớn", ông nói.

Về mặt quy hoạch, ông Duy đánh giá quy hoạch ở tỉnh Thanh Hóa đa dạng nhưng thiếu chiều sâu. Chẳng hạn, bất động sản công nghiệp khoảng 5.000 ha nhưng các khu công nghiệp rời rạc không tạo thành một hệ sinh thái như ở Bắc Ninh, Bắc Giang.

Ở góc độ một nhà đầu tư cá nhân khi đầu tư vào Thanh Hóa, ông Duy cho rằng chưa có khu công nghiệp lớn hình thành một cách bài bản, cụ thể ở địa phương này. Do đó, Thanh Hóa chưa thu hút các chủ đầu tư lớn cả trong nước lẫn nước ngoài vào bất động sản công nghiệp.

"Giao dịch bất động sản tại Thanh Hóa vẫn chủ yếu giữa người dân trong tỉnh. Họ đầu cơ, lướt sóng, bỏ cọc dẫn đến các nhà đầu tư chưa mặn mà với bất động sản đô thị ở tỉnh này", ông nói.

Theo ông Nguyễn Văn Ngọc, Tổng giám đốc RB Land, trong năm 2021 - 2022, thị trường bất động sản Thanh Hóa gặp một số vấn đề như: Người dân địa phương đua nhau đấu giá đất, hạ tầng các dự án đấu giá kém, người dân đấu giá cao gấp 2-3 lần sau đó bỏ cọc...

"Giai đoạn đầu năm 2021, số tiền bỏ cọc của những nhà đầu tư tham gia đấu giá ở Thanh Hóa lên đến 720 tỷ đồng", ông dẫn chứng và cho rằng thị trường Thanh Hóa có nhiều tiềm năng phát triển nhưng có nhiều hạn chế trong ngắn hạn, nhất là với những nhà đầu tư có ý định "lướt sóng".

Hiện nay Thanh Hoá đang chú trọng đầu tư hạ tầng thúc đẩy phát triển công nghiệp. Để chuẩn bị tốt các điều kiện cần thiết thu hút các dự án đầu tư mới, sẵn sàng đón nhận dòng vốn đầu tư dịch chuyển vào Thanh Hoá thời kỳ hậu Covid-19, UBND tỉnh Thanh Hoá đã chỉ đạo các sở, ngành và các đơn vị liên quan tham mưu bổ sung một số khu công nghiệp, tích hợp vào Quy hoạch tỉnh Thanh Hoá thời kỳ 2021 -  2030, tầm nhìn đến 2045.

Trong 5 năm tới, quá trình trở thành 1 trong 4 cực tăng trưởng quan trọng kinh tế Bắc Trung Bộ cùng với quá trình tăng trưởng hạ tầng, kinh tế thì giá bất động sản Thanh Hoá cũng sẽ điều chỉnh để tương ứng với các bất động sản trong 3 cực còn lại là Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh.

Các chuyên gia nhận định đầu tư vào Thanh Hóa lúc này là lựa chọn "đi trước, đón đầu", đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Giá bất động sản vẫn sẽ tăng tuy nhiên các doanh nghiệp, nhà đầu tư vào thị trường này cần phải có bước đi thận trọng và chắc chắn.