'Siết' chuyển nhượng nhà ở xã hội

Theo đó, người mua nhà sau 5 năm sẽ không được bán tự do trên thị trường mà chỉ được phép chuyển nhượng cho đúng đối tượng thuộc diện thụ hưởng chính sách.

Phải bán lại cho đúng đối tượng

Theo quy định của pháp luật hiện hành, người mua nhà ở xã hội (NƠXH) không được phép bán, thế chấp hay cho thuê trong 5 năm kể từ khi trả hết tiền mua. Nếu muốn chuyển nhượng trong giai đoạn này, họ chỉ có thể bán lại cho nhà nước, chủ đầu tư dự án hoặc người vẫn thuộc diện đủ điều kiện mua, với giá tối đa bằng giá gốc cộng chi phí sửa chữa, cải tạo (nếu có). Sau 5 năm, khi đã được cấp sổ hồng, căn hộ được phép giao dịch theo cơ chế thị trường.

Chính vì vậy Bộ Xây dựng kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định về bán, cho thuê mua, cho thuê NƠXH theo hướng trong trường hợp bán lại chỉ được bán, cho thuê mua đối với đúng đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH. Điều này nhằm mục tiêu tiết kiệm nguồn lực đất đai, các đối tượng chính sách hỗ trợ về NƠXH sẽ có cơ hội tiếp cận với quỹ nhà ở này hơn, đồng thời đảm bảo ý nghĩa của chính sách an sinh xã hội. Bởi việc cho phép người mua được bán tự do sau 5 năm đã làm hao hụt quỹ NƠXH vốn rất ít ỏi. Trong bối cảnh quỹ đất hạn chế, nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp còn lớn, việc điều chỉnh chính sách để đảm bảo đúng mục tiêu an sinh.

Ủng hộ đề xuất này, Viện Nghiên cứu thị trường bất động sản VN (VARS IRE) nhận định NƠXH vẫn xuất hiện tình trạng đầu cơ, nhiều người mua không phải để ở mà sang nhượng kiếm lời, đẩy giá lên cao và khiến người có nhu cầu thực khó tiếp cận. Hoạt động này làm méo mó thị trường và tước đi cơ hội của người thu nhập thấp. Để khắc phục, ngoài việc tăng cường thanh tra, xử phạt cả chủ đầu tư bán sai đối tượng lẫn người dân chuyển nhượng trái phép, cần có khung pháp lý quy định rõ việc bán lại NƠXH sau 5 năm sở hữu. Cụ thể VARS IRE cũng cho rằng các căn hộ chỉ được phép chuyển nhượng cho người thuộc diện đủ điều kiện mua NƠXH và đã được cơ quan chức năng xác nhận. Trường hợp bán cho người ngoài chính sách, chủ sở hữu phải hoàn trả toàn bộ ưu đãi đã được hưởng từ chương trình hỗ trợ. Quy định như vậy vừa bảo đảm quyền lợi chính đáng của người mua, vừa hạn chế đầu cơ, giữ đúng mục tiêu an sinh của loại hình NƠXH.

Trước đó, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên đề xuất kiểm soát chặt chẽ giao dịch thứ cấp của NƠXH sau 5 năm sử dụng theo đúng đối tượng và đúng trần giá để triệt tiêu tình trạng đầu cơ. Người mua thứ cấp cũng phải là người đủ điều kiện mua NƠXH, thay vì mở rộng ra thị trường tự do. Mức tăng giá thứ cấp NƠXH chỉ nên được phép cao hơn tối đa 20% so với giá ban đầu sau mỗi 5 năm để bù trượt giá, thay vì tăng gấp 1,5 - 2 lần ngay khi hết hạn chuyển nhượng như hiện nay. Chỉ khi thực thi nghiêm các biện pháp này, NƠXH mới thực sự là mái ấm cho người lao động, thay vì trở thành kênh đầu tư sinh lời.

Cần quy định thông thoáng hơn

Thực tế thời gian qua cho thấy, sau thời hạn 5 năm, mốc cho phép chuyển nhượng theo quy định hiện hành nhiều căn hộ NƠXH đã được bán ra thị trường với giá gần tiệm cận nhà ở thương mại. Nên việc Bộ Xây dựng đề xuất không cho phép bán tự do sau 5 năm, mà chỉ được chuyển nhượng cho đúng đối tượng thụ hưởng, được kỳ vọng sẽ ngăn chặn tình trạng đầu cơ, mua suất NƠXH để kiếm lời; đảm bảo quỹ nhà này phục vụ đúng nhóm người cần và giữ ổn định mặt bằng giá NƠXH, tránh bị "thương mại hóa".

Luật sư Trần Minh Cường, Giám đốc Công ty luật TNHH TMC Lawyers, nhận định nếu không siết lại, NƠXH sẽ dần mất đi ý nghĩa ban đầu, trở thành kênh đầu tư trá hình thay vì chính sách an sinh. Tuy nhiên, đề xuất này cũng làm dấy lên lo ngại về việc hạn chế quyền tài sản của người dân. Bởi khi căn nhà được cấp sổ hồng, chủ sở hữu theo luật đã có hoàn toàn quyền hạn định đoạt mua bán, cho tặng, cầm cố. Sau 5 năm sinh sống, nhu cầu thay đổi chỗ ở, chuyển việc hoặc cải thiện điều kiện sống là hoàn toàn chính đáng. Nếu bị giới hạn đối tượng chuyển nhượng, người sở hữu NƠXH có thể gặp khó khăn trong việc tìm người mua phù hợp, dẫn đến: Thanh khoản giảm mạnh, giá trị tài sản bị "neo thấp" và có thể phát sinh giao dịch ngầm, lách luật.

Nên thay vì "đóng khung" đối tượng mua lại, các chuyên gia đề xuất, cơ quan quản lý có thể áp dụng các công cụ kinh tế như: Đánh thuế cao khi chuyển nhượng sai đối tượng, thu hồi phần chênh lệch giá (nếu có) hoặc có thể quy định thời gian sở hữu dài hơn trước khi được bán. Những giải pháp này vừa đảm bảo mục tiêu an sinh, vừa duy trì tính linh hoạt của thị trường. Bên cạnh đó, phải kiểm soát đúng đối tượng. Nếu quy trình xét duyệt không minh bạch, nguy cơ phát sinh tiêu cực, "xin - cho" là khó tránh khỏi. Do đó, cùng với việc sửa luật, cần xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về người thụ hưởng NƠXH; quy trình xét duyệt số hóa công khai và cơ chế giám sát độc lập. Chỉ khi đảm bảo minh bạch, chính sách siết chuyển nhượng mới phát huy hiệu quả mà không tạo thêm rào cản hành chính.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng băn khoăn: Giả sử có người được mua NƠXH sau 5 năm họ thật sự cần tiền, nhưng chỉ còn căn nhà là tài sản có thể bán được. Nếu chỉ cho bán đúng đối tượng sẽ rất khó bán và giá cũng không cao. Trong khi NƠXH người dân chỉ được hưởng chính sách một lần. Không chỉ vậy khi mua NƠXH khách hàng cũng phải bỏ ra một khoản tiền như mua nhà ở thương mại. Nên cũng phải cho họ có lời một chút. Bởi sau khi bán NƠXH, nếu họ có muốn mua lại cũng không được và phải mua nhà ở thương mại với giá thị trường còn cao hơn nhiều, nên cũng không còn lời nữa.

"NƠXH chỉ được hưởng chính sách ưu đãi một lần. Nếu bán rồi sẽ không có thêm lần thứ 2. Giả sử họ bán căn hộ đó 2 tỉ đồng, nhưng mua lại căn hộ thương mại với diện tích tương đương chắc chắn giá sẽ cao hơn rất nhiều. Do vậy quy định này cần thông thoáng hơn để thể hiện tính nhân văn của chính sách", ông Lê Hữu Nghĩa chia sẻ.

Đề xuất của Bộ Xây dựng cho thấy quyết tâm đưa NƠXH trở lại đúng quỹ đạo an sinh. Tuy nhiên, bài toán đặt ra là phải cân bằng giữa hai mục tiêu: ngăn trục lợi chính sách và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân. Trong bối cảnh Chính phủ đang thúc đẩy mục tiêu phát triển hàng triệu căn NƠXH đến năm 2030, việc hoàn thiện khung pháp lý không chỉ cần chặt chẽ mà còn phải đủ linh hoạt. Nếu làm tốt, đây sẽ là bước đi quan trọng giúp thị trường NƠXH phát triển bền vững, đúng vai trò là "phao cứu sinh" cho người thu nhập thấp, thay vì trở thành "mảnh đất màu mỡ" cho đầu cơ.

Ông Nguyễn Văn Lợi, Tổng giám đốc Công ty Thiên Phát, chuyên làm NƠXH tại TP.HCM, cũng đồng tình đề xuất của Bộ Xây dựng vì đó cũng là cách "dọn dẹp" nạn trục lợi chính sách NƠXH. Những gì dành cho người nghèo phải nghiêm túc, đúng đối tượng. Đó cũng là cách giáo dục tính trách nhiệm, để toàn xã hội làm thật, suy nghĩ thật. Quan trọng nhất hiện nay là kỷ cương, bởi phần lớn thời gian vừa qua nhiều người làm kinh tế kiểu trục lợi chính sách.