Sóng gió tại tập đoàn BĐS Trung Quốc Vanke: Nợ lớn 50 tỷ USD, Chủ tịch từ chức sau chưa đầy 1 năm tại vị

Tập đoàn bất động sản Trung Quốc Vanke – một trong những “ông lớn” của ngành – lại vừa trải qua một biến động mới khi ông Xin Jie, Chủ tịch Hội đồng quản trị, bất ngờ nộp đơn từ chức chỉ sau chưa đầy một năm đảm nhiệm vị trí.

Theo thông báo chính thức ngày 13/10/2025, ông Xin rời ghế lãnh đạo vì “lý do cá nhân”. Người kế nhiệm là ông Huang Liping, thành viên Hội đồng quản trị và cũng là Tổng giám đốc của Shenzhen Metro – cổ đông nhà nước lớn nhất của Vanke . Diễn biến này một lần nữa cho thấy tình hình phức tạp mà doanh nghiệp từng được xem là “trụ cột” của thị trường bất động sản Trung Quốc đang đối mặt.

Trước khi giữ chức Chủ tịch, ông Xin từng là đại diện cho Shenzhen Metro – đơn vị do chính quyền thành phố Thâm Quyến sở hữu. Việc ông được đưa vào Vanke hồi tháng 1/2025 được coi là động thái củng cố vai trò giám sát của nhà nước trong bối cảnh công ty gặp áp lực thanh khoản nghiêm trọng. Khi đó, ban lãnh đạo cũ của Vanke vừa rút lui sau khi công bố dự báo thua lỗ kỷ lục cho năm 2024.

Dù được kỳ vọng giúp ổn định tình hình, ông Xin chỉ kịp dẫn dắt doanh nghiệp trong chưa đầy mười tháng trước khi ra đi, phản ánh phần nào sức ép lớn từ môi trường tài chính và hoạt động kinh doanh hiện nay.

Vanke – từng là biểu tượng cho sự phát triển ổn định và bền vững – giờ đây đang phải vật lộn với núi nợ khổng lồ. Theo báo cáo tài chính nửa đầu năm 2025, tổng dư nợ của công ty lên tới 364 tỷ nhân dân tệ (khoảng 50 tỷ USD), trong đó gần 43% sẽ đáo hạn trong vòng 12 tháng tới, theo AInvest. Fitch Ratings ước tính tồn kho bất động sản chưa hoàn thiện của Vanke đạt 257 tỷ tệ, còn lượng tiền mặt chỉ vào khoảng 69 tỷ tệ, cho thấy sự mất cân đối nghiêm trọng giữa tài sản và nghĩa vụ nợ ngắn hạn.

Dù vẫn có khả năng tiếp cận một số nguồn vốn từ ngân hàng nhà nước, dòng tiền của doanh nghiệp vẫn ở mức rất căng thẳng. Moody’s hồi tháng 2/2025 đã hạ xếp hạng tín nhiệm của Vanke , viện dẫn “rủi ro thanh khoản cao” và “lợi nhuận suy giảm kéo dài”.

Không chỉ chịu áp lực tài chính, doanh số bán hàng của Vanke cũng suy yếu đáng kể. Trong nửa đầu năm nay, doanh thu đạt khoảng 105 tỷ tệ, giảm hơn 26% so với cùng kỳ năm trước. Dù nỗ lực cắt giảm chi phí và chuyển nhượng tài sản – bao gồm cổ phần trong các mảng logistics, trung tâm thương mại và quản lý bất động sản – nhưng việc bán tài sản giữa bối cảnh thị trường ảm đạm không dễ dàng.

Khó khăn của Vanke phản ánh thực trạng chung của ngành bất động sản Trung Quốc sau hơn 4 năm suy thoái. Kể từ khi chính phủ áp dụng chính sách “ba lằn ranh đỏ” nhằm kiểm soát nợ vào năm 2020, nhiều tập đoàn từng tăng trưởng dựa vào đòn bẩy tài chính đã rơi vào khủng hoảng. Evergrande sụp đổ, Country Garden vỡ nợ, còn Vanke – dù có cổ đông nhà nước hậu thuẫn – cũng không tránh khỏi ảnh hưởng. Sự khác biệt duy nhất là Vanke được xem như “một trong những doanh nghiệp quá lớn để sụp đổ”, do vai trò quan trọng trong thị trường nhà ở đô thị và tỷ lệ dự án dở dang thấp hơn so với các đối thủ tư nhân.

Để hỗ trợ Vanke , cổ đông lớn Shenzhen Metro đã nhiều lần cung cấp các khoản vay hoặc bảo lãnh. Ngoài ra, công ty cũng được khuyến khích tham gia các dự án tái phát triển đô thị, nhằm tận dụng đất đai hiện có và tạo dòng tiền mới. Việc ông Huang Liping – người đang trực tiếp điều hành Shenzhen Metro – đảm nhận vị trí Chủ tịch Vanke cho thấy xu hướng tăng cường quản lý từ khối nhà nước, hướng đến mục tiêu “ổn định tài chính, bảo đảm bàn giao nhà cho người dân và duy trì niềm tin thị trường”.

Tuy vậy, sự can thiệp của nhà nước chỉ có thể giúp ổn định ngắn hạn, chứ chưa thể giải quyết căn nguyên. Fitch và các tổ chức phân tích cho rằng thách thức lớn nhất của Vanke hiện nay không phải là khả năng huy động vốn tạm thời, mà là hiệu quả hoạt động cốt lõi. Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở mới tiếp tục giảm, giá nhà tại nhiều thành phố lớn vẫn đi xuống, và người mua ngày càng thận trọng, việc hồi sinh lượng hàng tồn khổng lồ đòi hỏi thời gian dài và chiến lược sáng tạo hơn.

Sự ra đi của ông Xin Jie vì thế không chỉ là một thay đổi nhân sự đơn thuần, mà còn là tín hiệu về áp lực tái cấu trúc sâu hơn trong nội bộ doanh nghiệp. Dù Vanke khẳng định hoạt động vẫn “bình thường”, giới quan sát cho rằng công ty đang ở ngã rẽ quan trọng: hoặc nhanh chóng củng cố lại niềm tin thị trường thông qua minh bạch tài chính và bàn giao dự án đúng tiến độ, hoặc đối mặt với rủi ro mất kiểm soát niềm tin như nhiều doanh nghiệp cùng ngành từng gặp.

Với việc ông Huang Liping nhậm chức, giới đầu tư kỳ vọng Vanke sẽ có sự kết nối chặt chẽ hơn với các chính quyền địa phương và kênh tài chính công, qua đó giải quyết các khoản nợ ngắn hạn và thúc đẩy tái cấu trúc dự án.

Dĩ nhiên, để lấy lại hình ảnh “ngọn cờ đầu” của ngành bất động sản Trung Quốc, Vanke cần nhiều hơn là những thay đổi về nhân sự. Doanh nghiệp phải chứng minh năng lực vận hành hiệu quả, tăng tốc bàn giao nhà, kiểm soát chi phí và khôi phục niềm tin của khách hàng lẫn nhà đầu tư.