Tăng liên tục, giá bất động sản đã đến thời điểm "khựng lại"

Thời gian qua, hàng loạt “cơn sốt” đất nở rộ ở nhiều khu vực, thậm chí đã lan rộng tới nhiều vùng nông thôn, vùng núi xưa nay vốn yên bình. Sự xuất hiện của các đầu cơ bất động sản khiến giao dịch làng trên xóm dưới cũng trở nên nhộn nhịp, kéo theo giá đất liên tục “nhảy múa”.

Nhiều địa phương như: Hà Nội, Quảng Ninh, Bắc Giang, Quảng Trị, Đà Nẵng, Quảng Nam, Phú Yên, Lâm Đồng, Kom Tum... đã ban hành văn bản yêu cầu các đơn vị chuyên môn tại địa bàn tăng cường tuyên truyền, cảnh báo người dân về những chiêu trò “thổi” giá đất của giới đầu cơ, "cò" đất không chuyên nghiệp nhằm trục lợi cá nhân.

Đến nay, sốt đất đã hạ nhiệt ở nhiều nơi. Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, trong năm 2021, Bộ Xây dựng đã báo cáo Thủ tướng Chính phủ khi một số khu vực, đặc biệt là phân khúc đất nền tại một số khu vực dự kiến lên quận, sáp nhập hoặc có hệ thống hạ tầng giao thông chạy qua... tăng giá đột biến. Ngoài ra, giá nhà chung cư tăng 5-7%, nhà ở riêng lẻ có nơi tăng 30%.

Theo vị này, giá bất động sản tăng cao có nhiều nguyên nhân, một phần do nguồn cung hạn chế, tín dụng điều chỉnh chưa tốt, thông tin về thị trường chưa kịp thời, chặt chẽ, chính xác, nên có hiện tượng lợi dụng thông tin để nâng giá thổi giá.

Trước thực tế nêu trên, ông Khởi cho biết, Bộ Xây dựng có nhiều văn bản đôn đốc, cùng với đó là sự vào cuộc của chính quyền địa phương, thị trường bất động sản đến thời điểm hiện nay so với cùng kỳ 2021 và cuối năm 2021 đã có nhiều nơi đã hạ nhiệt mặc dù giá vẫn còn cao.

Theo các chuyên gia bất động sản, thời gian qua, tâm lý nhà đầu tư chịu ảnh hưởng dưới nhiều tác động của thị trường như lạm phát, chứng khoán biến động, vật giá leo thang. Bên cạnh đó, việc kiểm soát tín dụng thời gian gần đây đã khiến nhiều nhà đầu tư nhỏ gặp khó khăn trong nguồn vốn. Từ đó, làn sóng đầu tư, đặc biệt là đầu tư lướt sóng giảm sút.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Vietnam cho biết, dù mức độ quan tâm giảm mạnh nhưng giá bán đất nền vùng ven lại vẫn trên đà tăng mạnh. Cụ thể, giá bán đất nền thứ cấp tăng phổ biến 7% - 11% so với cùng kỳ năm trước. Việc giá bán tiếp tục leo thang sẽ là rào cản lớn cho nhiều nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường nhiều biến động.

"Tuy nhiên, thanh khoản thứ cấp sụt giảm phần lớn đến từ động thái siết chặt tín dụng, kể cả những dự án đã có sổ từng nền. Dự báo nguồn cung, sức cầu trong tháng tới sẽ tiếp tục giảm trên toàn thị trường", ông Lâm cho hay.

TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế cho biết, thị trường bất động sản đã xuất hiện dấu hiệu giảm tốc từ năm 2021 khi thanh khoản không có nhưng giá vẫn tăng. Những dấu hiệu đó cho thấy thị trường đã đến đỉnh điểm của việc tăng trưởng nóng. Quan sát năm 2021 không ít người ngạc nhiên với thị trường bất động sản bởi thông thường thị trường chỉ tăng khi kinh tế phát triển mạnh hoặc dòng tiền tốt.

“Đến đầu năm 2022, cùng với việc Bộ Tài chính và Chính phủ quyết liệt trong việc xử lý một số doanh nghiệp thì người ta mới thấy rằng năm 2021 xuất hiện một dòng tiền đầu tư tài chính ảo. Và việc tăng giá bất động sản trong năm qua hoàn toàn không dựa trên một nhu cầu bền vững của đầu tư hoặc sử dụng”, TS. Đinh Thế Hiển nhận định.

Theo vị chuyên gia, nhiều người đang tỏ ra ngạc nhiên khi nói về sự giảm tốc của thị trường bất động sản hiện nay, thậm chí là đổ thừa cho siết tín dụng. Nhận định này chỉ là bề nổi, nhằm trấn an những người đang đầu tư hoặc sẽ đầu tư rằng, nếu Nhà nước hết siết tín dụng thì thị trường sẽ lại tăng.

Nhưng thực chất nếu nhìn trong năm 2021, khoảng cách giữa mức giá để đầu cơ lướt sóng với giá có thể mua để đầu tư lâu dài, khai thác cho thuê hoặc sử dụng,… ngày càng xa rời. Không có một thị trường đầu tư nào mà giá chỉ tăng mãi.

Theo ông Hiển, không ít người khẳng định một cách chắc nịch giá đất chỉ có tăng chứ không giảm. Nhưng họ quên rằng năm 2008 cũng có nhận định như vậy và đến năm 2012 thì thị trường giảm giá khá mạnh ở nhiều phân khúc.

Ông Hiển tiết lộ, hiện nay rất nhiều người vẫn đang ôm đất vì tin rằng giá chỉ tăng chứ không giảm. Nhưng theo khảo sát của chuyên gia này ở một số khu vực, giá đất tăng chủ yếu là do môi giới thổi. Đơn cử, có những miếng đất vài trăm m2, chính chủ bán 18 triệu đồng/m2 không ai mua nhưng cò vẫn nói đất 20 triệu đồng/m2 không có để bán. Tình trạng này đang diễn ra ở những vùng đô thị không lớn hoặc những vùng nông thôn.

“Mua bán bất động sản hiện nay có tình trạng giá trên thị trường và giá giao dịch thực sự không hoàn toàn giống nhau. Người muốn mua thì không tìm được đúng người bán mà họ cần, dễ gặp phải cò đẩy giá. Tôi cho rằng, giá đất thời gian tới có giảm nhưng giảm khi chủ đất thực sự muốn bán”, ông Hiển cho hay.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, thị trường bất động sản ở các tỉnh đang hạ nhiệt, không còn sôi động như trước vì hầu hết các nhà đầu tư lớn, những người nhiều tiền từ 20-30 tỷ đồng trở lên đã rút từ sớm, họ chuyển sang trú ẩn vào những phân khúc bất động sản còn dư địa tăng giá, dễ giao dịch như nhà phố, đất nền ở vùng ven.

"Nhà đầu tư muốn đầu tư sản phẩm có tính thanh khoản chứ không cần lời nhiều nữa. Đối với đất nền riêng lẻ, đặc biệt là những lô đất có giá trị lớn 20-30 tỷ đồng đều không bán được, giao dịch các phân khúc khác cũng chậm lại", ông Quang thông tin.