Thanh khoản èo ọt, thị trường bất động sản có rơi vào kịch bản "đóng băng" như 10 năm trước?

Thời gian qua, giá bất động sản tại nhiều khu vực trên cả nước liên tục tăng giá mạnh. Tuy nhiên, nghịch lý đã xuất hiện khi thanh khoản thấp nhưng giá bất động sản vẫn tăng. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong những tháng đầu năm nhiều tỉnh thành cả nước ghi nhận tình trạng sốt đất cục bộ, đặc biệt sốt ảo diễn ra tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường. Giá nhà tăng nhưng thanh khoản thấp là tín hiệu cho thấy đã xuất hiện bong bóng cục bộ. Đáng chú ý, giá nhà cũng leo thang theo giá đất và lập mặt bằng giá mới ở nhiều nơi, song lượng giao dịch chỉ đạt mức thấp.

Nhận định về hiện tượng này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, hiện nguồn cung các dự án khá thấp. Nguy cơ mà thị trường phải đối mặt là tình trạng bong bóng, sốt giá. Khi giá tăng thì các chủ đầu tư giữ hàng, thêm vào đó, các nhà đầu cơ lại ráo riết tung tiền mua bất động sản số lượng lớn, chính điều này có thể tạo ra sốt giá.

"Cách tốt nhất là chúng ta phải hoàn chỉnh hệ thống pháp luật. Mặc dù năm 2020 đã có những điều chỉnh đáng kể, nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc. Nếu năm nay tăng phê duyệt dự án, tăng cung bất động sản lên nhiều hơn thì mới giải quyết được vấn đề của thị trường. Theo quan sát của tôi, bây giờ thị trường chưa có biểu hiện bong bóng, song cần nhanh tay, mạnh tay có những giải pháp để thúc đẩy nguồn cung, giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn", ông Đặng Hùng Võ nhận định.

Nói về vấn đề này, chuyên gia kinh Đinh Trọng Thịnh cho rằng, thị trường giai đoạn 2009 – 2010 và thời điểm hiện tại đã rất khác nhau.

Giai đoạn trước, bong bóng bất động sản đã hình thành ở nhiều phân khúc, từ đó làm cho hoạt động bị trì trệ, giá vẫn cao, trong khi giao dịch gần như không có. bất động sản khi không bán được rơi vào tình trạng đình trệ, hạ giá. Thậm chí đến nay chúng ta vẫn chưa khắc phục xong hệ quả của bong bóng bất động sản xảy ra từ những năm 2008-2009. Đơn cử như ở Bắc Giang, hai bên đường đến nay vẫn còn những dãy nhà xây từ giai đoạn đó bỏ không, xuống cấp.

Trong khi, thị trường giai đoạn hiện nay chưa đến mức có bong bóng, cũng chưa có khả năng dẫn đến tình trạng trì trệ quá, thậm chí đóng băng mặc dù cũng có tình trạng giá bất động sản tăng nóng nhưng không tăng cao so với giai đoạn trước.

Đồng quan điểm, ông Phan Công Chánh, Chuyên gia tài chính bất động sản cho rằng, quy mô thị trường hiện nay gấp 4-5 lần so với trước. Hơn nữa, giữa hai giai đoạn, thị trường cũng đã trải qua 3-4 chu kỳ tăng trưởng, đóng băng. Số lượng nhà đầu tư trưởng thành qua các đợt khó khăn đã nhiều lên, họ đã rút ra được nhiều bài học để có sự điều chỉnh hướng đến hiệu quả đầu tư cao nhất.

Bên cạnh đó, khung pháp lý của thị trường, sự quản lý và chính sách của nhà nước trải qua thời gian ngày càng hoàn thiện, giúp cho thị trường minh bạch, bền vững hơn. Do đó, khó khăn hiện tại của một thị trường đã cứng cáp, trưởng thành sẽ khác hẳn với khó khăn của thị trường còn non trẻ giai đoạn trước.

Đánh giá về thị trường hiện tại, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam cho biết, diễn biến của thị trường bất động sản đang hoàn toàn khác với thời điểm bong bóng của thị trường một thập kỷ trước.

10 năm trước, lạm phát và lãi suất đã tăng khá cao, song song đó, giá nhà tăng cao và hoạt động đầu cơ cũng diễn biến phức tạp. Ngoài ra, các sản phẩm bất động sản ở thời điểm đó cũng tương đối sơ khai, đang xây dựng dở dang ở những nơi thiếu và yếu hạ tầng, thậm chí có những sản phẩm mới chỉ ở trên giấy. Dẫn đến khi thị trường điều chỉnh, có đổ vỡ, những sản phẩm đó bị kẹt lại.

Còn ở thời điểm hiện tại, rõ ràng thị trường bất động sản phát triển tốt hơn, các dự án bất động sản đã tương đối hoàn chỉnh và đưa vào hoạt động. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất dù có gia tăng nhưng chưa phải ở mức nguy hiểm như đã nhìn thấy cách đây 10 năm. Do đó, chúng ta không cần quá lo ngại về hiện tượng bong bóng bất động sản như 10 năm trước.