Tháo gỡ pháp lý để thị trường bất động sản phát triển

Tại Hội nghị góp ý sửa đổi chính sách, pháp luật để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản do VNREA tổ chức, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội cho biết, hiện nay, một trong những kỳ vọng của thể chế phát triển kinh tế là phải phục hồi và thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản sau đại dịch Covid-19.

Tuy nhiên, trong hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản còn tồn tại một số điểm nghẽn cần tháo gỡ để góp phần phục hồi sự phát triển của thị trường bất động sản sau đại dịch Covid-19.

Muốn vậy cần có sự tìm hiểu, đánh giá để nhận diện những điểm nghẽn giữa một số đạo luật có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản, bao gồm: Luật Đất đai năm 2013, Luật Đấu thầu năm 2013, Luật Nhà ở năm 2015, Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Mặt khác, mâu thuẫn trong các bộ luật hiện nay có nhiều điều chưa phù hợp nhưng cũng đánh giá ở mặt tích cực không nên nhìn tiêu cực. Bởi vì thị trường đang có những biến động, sang một giai đoạn mới sẽ có những điều trong luật chưa hợp lý cần sửa đổi.

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội.

Theo vị PGS. TS. có một số vướng mắc có thể kể:

Thứ nhất, vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đấu thầu năm 2013. Cụ thể, về hình thức giao đất sau khi trúng đấu thầu dự án; về thời điểm giao đất, định giá đất sau khi trúng đấu thầu.

Thứ hai, vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 trong đó có thể kể đến điển hình là sản phẩm bất động sản du lịch chưa có định danh rõ ràng.

Tại thời điểm ban hành Luật Đất đai 2014, lúc đó bất động sản du lịch chưa phát triển, cho đến năm 2016 khi bất động sản du lịch phát triển thì các địa phương lúng túng. Do đó, nhiều địa phương đã thực hiện việc “đánh tráo khái niệm” thành “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

“Tôi cho rằng, trong lần sửa đổi luật sắp tới, trong Luật Kinh doanh Bất động sản cần định danh được bất động sản du lịch với các tiêu chí rõ ràng. Trong Luật Kinh doanh bất động sản cần phải sửa và bổ sung thêm các quy hoạch để đón nhận những sản phẩm mới trong tương lai. Ví như đến năm 2020 - 2030 khi Việt Nam bước sang thời kỳ dân số già, sự thay đổi quan niệm, mức độ sống hình thành nhu cầu về dưỡng lão. Như vậy sẽ mở ra một phân khúc mới, vậy thì lúc này các nhà làm luật cần phải tính đến”, ông Tuyến nói.

Thứ ba, vướng mắc về câu chuyện thuê đất: Nhà xây dựng hết 50 năm thì phải xử lý ra sao? Đặc biệt là những người mua nhà chung cư họ chỉ có hạn sử dụng 50 năm thì họ phải mua lại hay “xóa đi, làm lại”? Đây là điều Luật còn bỏ ngỏ và chắc chắn 50 năm sau sẽ có những tranh cãi xảy ra.

Thứ tư, bất cập giao dịch về nhà đất: Khi bán nhà cần chuyển nhượng sử dụng đất nhưng hợp đồng giao dịch đang có bất cập. Việc chưa quy định cụ thể về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng của Luật Đất đai năm 2013 sẽ gây khó khăn cho việc xác định hiệu lực của hợp đồng đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở, gây cản trở đến quá trình xây dựng nhà đất.

Ngoài ra, hiện nay, người dân cũng chưa được tham gia vào việc xây dựng giá đất. Tư duy này cần thay đổi, thực hiện khảo sát xem bao nhiêu % người dân đồng thuận hay không đồng thuận về việc đồng thuận với giá đất… Cần tạo cơ chế cho người dân tham gia với sự dân chủ và đồng thuận hơn.

Định vị quy hoạch sử dụng đất nằm ở đâu trong quy hoạch chung của đô thị? Việc triển khai lập quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị có mâu thuẫn, trùng lắp gây khó khăn trong quá trình thực hiện, mục đích sử dụng đất ở một số vị trí không thống nhất với nhau, dẫn đến trường hợp người sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất nhưng không được cấp phép xây dựng do không phù hợp với quy hoạch đô thị.

“Tôi cho rằng, trong việc thực thi luật, nên đặt ra nguyên tắc, các quan hệ xã hội liên quan đến sử dụng đất thì nên dẫn chiếu theo Luật Đất đai, tránh việc khi xuất hiện một luật mới thì lại xa rời Luật Đất đai”, ông Tuyến nhận định.