Thấy gì khi giá nhà, tín dụng tăng nóng?

Nguy cơ hình thành "bong bóng" bất động sản

Theo nhiều báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản , tốc độ tăng giá nhà từ 2014 - 2025 gấp 3 lần, tốc độ tăng bình quân là hơn 12%/năm (căn hộ bình quân tăng từ 25 triệu đồng/m2 lên 75,5 triệu đồng/m2, thậm chí đến nay giá nhà bình quân ở Hà Nội có thể đã vượt qua mức 80 triệu đồng/m2).

Tại Diễn đàn “Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững” ngày 4/12 do Đài Truyền hình Hà Nội tổ chức, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng xét từ góc độ chính sách tiền tệ, thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt nguy cơ hình thành bong bóng nếu không được điều tiết kịp thời. Khi thị trường nóng lên, nguồn cung có thể tăng mạnh, hàng tồn kho phình to, trong khi người dân lại ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Giá nhà hiện đã lên mức gấp 3 lần thu nhập bình quân đầu người.

Theo ông Hiếu, ở cấp độ vĩ mô, tăng trưởng tín dụng trong 10 tháng năm nay đã đạt khoảng 15%, và cả năm có thể chạm 18-20%. Đáng chú ý, tín dụng vào lĩnh vực bất động sản đang tăng rất mạnh, chiếm tới 24% tổng dư nợ hệ thống ngân hàng. Tốc độ tăng tín dụng chung đã lên tới 137% so với GDP, mức mà nhiều tổ chức quốc tế đánh giá là cao và tiềm ẩn rủi ro.

Trước áp lực tăng trưởng tín dụng , các ngân hàng đang đẩy mạnh huy động vốn, dẫn tới xu hướng tăng lãi suất. Lãi suất qua đêm trên thị trường liên ngân hàng đã lên mức 7%/năm, kéo theo chi phí vốn của các ngân hàng và lãi vay đối với người dân cùng doanh nghiệp đều tăng. Khi giá bất động sản đã cao, việc lãi suất tăng tiếp khiến khả năng tiếp cận tín dụng của người dân càng bị thu hẹp.

Ông Hiếu chỉ ra nghịch lý: "Trong khi tại Mỹ, các ngân hàng khá thận trọng với các khoản vay liên quan đến đất vì đây không phải tài sản tạo dòng tiền, thì tại Việt Nam, tín dụng lại chảy nhiều vào đất nền chủ yếu phục vụ hoạt động đầu cơ. Vai trò của ngân hàng trong việc đẩy giá đất tăng là có”.

Cùng quan điểm về những rủi ro đang gia tăng, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam nhận định, giá nhà liên tục leo thang đang thúc đẩy hành vi đầu cơ phát triển mạnh, tạo rào cản lớn đối với người mua thực và tiềm ẩn rủi ro với nền kinh tế. Bởi phần lớn chủ đầu tư hiện vẫn phụ thuộc nặng nề vào tín dụng ngân hàng để triển khai dự án.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tỷ lệ giao dịch bất động sản quý III đã giảm 3% so với cùng kỳ; riêng phân khúc chung cư, nhà riêng lẻ giảm tới 15%, trong khi lượng hàng tồn kho tăng lên. “Giá nhà tăng quá cao trong khi tỷ lệ hấp thụ sụt giảm sẽ tiềm ẩn rủi ro cho hệ thống ngân hàng và cả nền kinh tế”, ông Hiệp nói.

Cần điều chỉnh chính sách tiền tệ

Ông Nguyễn Trí Hiếu đề xuất chính sách tiền tệ cần có sự điều chỉnh mạnh, đặc biệt là đối với tín dụng bất động sản . Tỷ trọng cho vay lĩnh vực này nên được kéo xuống dưới 20% để giảm rủi ro và hạn chế dòng vốn chảy vào đầu cơ đất đai. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cần có cơ chế hỗ trợ các ngân hàng thương mại cho vay nhà ở với lãi suất thấp hơn, đúng đối tượng có nhu cầu thực. Nếu không cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng của người dân trong khi hàng tồn kho tiếp tục tăng, thị trường có thể đối mặt nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng đề nghị hệ thống ngân hàng cần có chính sách tách bạch rõ ràng giữa người mua nhà để ở và người mua để đầu tư, kinh doanh; đồng thời thắt chặt tiêu chí an toàn vốn đối với tín dụng phát triển dự án, nhằm bảo đảm ổn định thị trường và giảm rủi ro cho chính các ngân hàng.

Ở góc độ giám sát chính sách, bà Trần Hồng Nguyên - Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội - cho rằng hoàn thiện chính sách tài chính - tín dụng bất động sản là giải pháp quan trọng để ngăn tình trạng giá nhà đất tăng nóng. Theo bà, có thời điểm tín dụng bất động sản bị siết quá đột ngột khiến thị trường mất cân đối cung - cầu. Ở giai đoạn khác, tín dụng “nới rộng quá nhanh”, tạo điều kiện cho làn sóng đầu cơ bùng lên.

“Cần một chính sách tín dụng ổn định, dựa trên dữ liệu thị trường, hướng đến các dự án có tính khả thi và giá trị sử dụng thực”, bà Nguyên nhấn mạnh.