Thị trường bất động sản 'cắt lỗ' có phải thời điểm người mua nhà đất xuống tiền?

Ráo riết "bán cắt lỗ" để trả nợ ngân hàng

Đọc báo, xem ti vi, lướt mạng xã hội,… thời điểm hiện tại có thể thấy, vấn đề được nhắc đến nhiều nhất chính là sự ảm đạm của thị trường bất động sản , với làn sóng "cắt lỗ" ngày càng leo thang.

Theo dữ liệu từ Google ADS, trong 3 tháng qua, số bài viết có từ khóa “Bán cắt lỗ” tăng 125%, tăng 125% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi số lượt tìm kiếm liên quan đến cụm từ này mỗi ngày tăng 20%, tương đương 40.500 lượt tìm kiếm.

Trên khắp các nền tảng, bài viết với cụm từ “Bán cắt lỗ”, “Nợ ngân hàng cần bán đất gấp” xuất hiện nhan nhản.

Làn sóng "bán cắt lỗ" đang diễn ra mạnh mẽ nhất với phân khúc đất nền. Minh chứng là nhiều sản phẩm đang được rao bán với mức giá giảm sâu từ 50 – 60% so với thời kì đỉnh giá.

Tại Hà Nội, những lô đất mặt tiền kinh doanh tại Tiên Dương, Nguyên Khê, Đông Hội, Xuân Canh… có giá rao bán thời điểm "sốt đất" năm ngoái từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, có những lô bị đẩy lên 70-110 triệu đồng/m2 thì nay được chào giá 40 triệu đồng/m2, một vài lô vị trí đẹp hơn, giá ngoài 50 triệu đồng/m2, nhưng vẫn chưa có giao dịch.

Trong khi đó, so với cùng kỳ năm ngoái, mức giá đất dịch vụ thuộc Lai Xá, Kim Chung Di Trạch, Vân Canh của huyện Hoài Đức đang giảm từ 30 – 40 triệu đồng/m2. Còn một số nhà đầu tư, do chịu áp lực lãi vay ngân hàng nên đang rao bán đất nền khu vực huyện Gia Lâm với mức giá giảm từ 20 – 40 triệu đồng/m2.

Ông T (46 tuổi, nhà đầu tư đất nền tại Hà Nội) cho biết, làn sóng cắt lỗ đã bắt đầu từ nhiều tháng trước, khi dòng tiền cho bất động sản càng ngày càng khó khăn. Tuy nhiên, dù cắt lãi, giá đã giảm so với thời kì đỉnh giá nhưng thanh khoản lại vô cùng chậm chạp. Phần lớn những nhà đầu tư có dòng tiền nhàn rỗi đều có tâm lý chờ đợi giá giảm thêm mới mua vào. Bởi vậy mà các sản phẩm "cắt lỗ, cắt lãi" dù giảm sâu nhưng không ai hỏi .

‘Cuộc chơi’ dành cho người có nhu cầu ở thực

Một số nhà đầu tư lâu năm cho rằng, kết luận đầu tư đất nền hiện tại là thất bại còn quá sớm. Vì hầu hết những trường hợp phải “cắt lỗ” là những tay ngang hoặc nhà đầu tư non tay nên bị “gẫy” lúc này do đòn bẩy tài chính quá nặng, còn không ít “tay to” vẫn đang tranh thủ gom đất ở các khu vực tiềm năng với mức giá hấp dẫn.

Những người khác thì nhận định, thời điểm hiện tại là lúc họ nghe ngóng thị trường, kì vọng giá bất động sản sẽ lao dốc sâu hơn và khi đó mới lên kế hoạch mua vào.

Nhóm nhà đầu tư này phân tích, nhà đầu tư đất nền nói chung hay đất nền phân lô thời điểm hiện tại tham gia thị trường, thay vì “nhảy vào” lúc thị trường đang "nóng sốt" là những người có dòng vốn mạnh, xác định đầu tư lâu dài thay vì “lướt sóng” hay sử dụng đòn bẩy tài chính.

Do đó, trong bối cảnh dòng vốn vào bất động sản gặp khó, lãi suất tăng mạnh, những mảnh đất giá còn rẻ đang được săn tìm. Người mua sử dụng hoàn toàn “tiền thịt” , do đó dù thị trường chững lại, thậm chí đi ngang vài năm thì họ cũng không hề lo lắng cắt lỗ.

Trong khi đó, các chuyên gia cho rằng, đây chính là cơ hội có một không hai để nhà đầu tư “săn” hàng tốt giá “hời”, người mua có nhu cầu ở thực tìm kiếm sản phẩm bất động sản hợp lý trong bối cảnh giá nhà, đất không ngừng tăng cao.

Người mua có nhu cầu ở thực có thể mua bất động sản thời điểm này nhưng phải chọn sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, quy hoạch bài bản, không mua theo số đông và tuyệt đối không dùng đòn bẩy tài chính để mua hàng vào lúc này.

Đưa ra lời khuyên với nhà đầu tư và người mua bất động sản thời điểm hiện nay, TS Đinh Thế Hiển cho rằng, mặc dù khó khăn với thị trường chung nhưng bối cảnh hiện tại cũng là cơ hội để các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính thâu tóm các mặt hàng chất lượng với giá rẻ. Điều này đồng nghĩa với việc xuất hiện xu hướng ôm tiền quan sát thị trường trong giai đoạn tới.

Còn ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam , Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khuyến cáo, trong bối cảnh lạm phát và lãi suất đang tăng thì nhà đầu tư tốt nhất không nên dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư vì lãi suất đang tăng, không mua theo số đông, cảm tính. Và nếu chọn được đúng phân khúc chất lượng và khả năng sinh lời cao thì phải nghiên cứu kỹ trước khi xuống tiền.

Đồng quan điểm với ông Đính, TS Cấn Văn Lực chỉ ra, thị trường đang xuống, nhiều lúc nhà đầu tư muốn bán để trả nợ nhưng chưa chắc đã bán được. Đối với người mua ở thực, chưa chắc ở lâu dài, đến khi muốn bán đi thì phải có thanh khoản, phải có người mua, mà hiện tại thì việc này rất khó.

Do đó, TS Lực cho rằng, người mua hay nhà đầu tư tay ngang nên thông qua các công ty môi giới, tư vấn chuyên nghiệp. Chấp nhận mất đi một phần phí nhưng đổi lại, họ tư vấn giúp chúng ta về pháp lý, thông tin, tìm hiểu về thị trường và đưa ra lời khuyên khách quan nhất…